Washington lleva la reforma de zonificación estatal al siguiente nivel |

Se está gestando una sana competencia entre los estados que están tomando medidas para promover la abundancia de vivienda. Pero a partir de mayo de 2025, Washington lidera el grupo. Su legislatura acaba de aprobar los mejores proyectos de ley de Estados Unidos sobre estacionamiento y desarrollo orientado al tránsito, junto con media docena de otras políticas que abordan la escasez de viviendas en el estado y la consiguiente crisis de asequibilidad de varias maneras críticas.

Estas victorias llegan inmediatamente después de la legalización en Washington de la convivencia en 2024, las viviendas intermedias y las ADU en 2023, y una serie de proyectos de ley aprobados en ambos años que facilitan la construcción de las casas que los habitantes de Washington necesitan.

No hay forma de cuantificarlo con precisión, pero me siento seguro al afirmar que la legislación acumulada de Washington es lo máximo que cualquier estado rival ha hecho hasta ahora. ¡Al menos por el momento, mientras los competidores le pisan los talones a Washington!

Aquí ofrecí un avance de los proyectos de ley de vivienda de Washington para 2025. A continuación, repasaré los aspectos más destacados que ilustran por qué, junto con las victorias de años anteriores, los proyectos de ley aprobados este año elevan a Washington al puesto de mejor en su clase. Pero primero, un poco más de contexto…

Un resumen rápido de la carrera por la reforma de la zonificación interestatal

• El paso de una reforma de zonificación local a una estatal comenzó en California hace más de una década en respuesta a la intransigencia del gobierno local al permitir más viviendas. El Estado Dorado ha logrado algunas victorias sólidas, en particular en unidades de vivienda accesorias (ADU, también conocidas como “cabañas de patio trasero”, en particular), pero la política desordenada y de alto riesgo continúa obstaculizando el progreso.

• Washington tuvo su “año de la vivienda” en 2023 con un conjunto de proyectos de ley encabezados por la legalización de la vivienda media, y luego subió la apuesta en la sesión “corta” de 2024.

• También en 2023, el Montana Miracle eliminó numerosas barreras para más hogares en Big Sky Country, en particular para apartamentos de uso mixto y ADU. El estado acaba de repetirlo en 2025, aprobando una fuerte reforma de estacionamiento y más.

• Si incluye el norte de la frontera, Columbia BritánicaEl paquete de reformas de 2023 de Washington se llevó la corona para toda América del Norte y la mantuvo indiscutiblemente, es decir, hasta ahora, ¡con Washington quizás por delante! La política de desarrollo orientada al tránsito (TOD) de BC es más fuerte, pero su reforma de estacionamiento es más débil. Es más, todavía no ha legalizado la convivencia ni ha puesto fin a las prohibiciones de compartir cuartos como lo ha hecho Washington.

Billapalooza de Vivienda de Washington 2025

SB 5184 limita y elimina los mandatos de estacionamiento

La política de estacionamiento es política de vivienda: las leyes que obligan a construir demasiados estacionamientos frustran las viviendas al agregar costos y ocupar espacio. Sin embargo, las políticas de estacionamiento son retorcidas y, hasta ahora, Oregón era el único estado capaz de promulgar una reforma sólida en materia de estacionamiento.

La SB 5184, o Ley de Reforma y Modernización del Estacionamiento, funciona de manera diferente a la reforma administrativa de Oregón, pero es comparativamente sólida. Y también podemos agregar Montana a la lista, donde la legislatura acaba de aprobar un proyecto de ley de estacionamiento inspirado en el de Washington (más sobre eso aquí).

Otros estados, en particular California, han aprobado reformas graduales, generalmente vinculadas a la proximidad del tránsito. En contraste, la SB 5184 se basa en la realidad de que los mandatos de estacionamiento pueden ser perjudiciales para la vivienda en cualquier lugar y lugar. Como explica mi colega Catie Gould, la defensora del proyecto de ley, la senadora Jessica Bateman

cambió el debate de «dónde deberían aplicarse los mandatos» (geográficamente) a «cuándo deberían aplicarse los mandatos» (en qué circunstancias). Funcionó. En lugar de ser quisquilloso con el servicio de tránsito, la conversación giró hacia, por ejemplo, si está bien que los mandatos de estacionamiento excesivo impidan la apertura de una nueva guardería o un desarrollo de viviendas para personas mayores.

La SB 5184 limita los mínimos para todos los edificios multifamiliares (desde dúplex hasta rascacielos, casas adosadas y pequeños edificios de apartamentos) a 0,5 espacios por casa. y los deroga completamente para viviendas de 1,200 pies cuadrados o menos. En la práctica, esto significa que se pone fin a los mandatos de estacionamiento para casi todos los apartamentos. Muchas viviendas intermedias y la mayoría de las ADU también caen por debajo de este umbral de tamaño para disfrutar de total flexibilidad de estacionamiento.

Una última característica que hace que la SB 5184 sea excepcional: también limita los mandatos para usos comerciales. Esto no está directamente relacionado con la vivienda, pero cuando la flexibilidad del estacionamiento abre atractivas áreas comerciales al estilo de Main Street, también respalda la construcción de más opciones de vivienda en las cercanías porque mucha gente quiere vivir allí.

Tal como se introdujo originalmente, la SB 5184 se aplicaba a todas las ciudades independientemente de su tamaño, pero un compromiso político requirió eximir a las ciudades con poblaciones inferiores a 30.000 habitantes. Aún así, esto significa que la medida se aplica a lugares donde viven alrededor de tres cuartas partes de los habitantes de Washington, o alrededor de seis millones de personas.

HB 1491 legaliza más viviendas cerca del tránsito con zonificación inclusiva financiada

El desarrollo orientado al tránsito (TOD) es una mejor práctica fundamental de planificación urbana, sin embargo, la legislación TOD a nivel estatal es poco común. Washington ahora se ha unido al club que anteriormente tenía solo dos miembros, Massachusetts y Colorado, los cuales aprobaron una sólida legislación estatal sobre TOD.

Washington presentó por primera vez su proyecto de ley TOD en 2023, pero ese año, y cuando esencialmente el mismo proyecto de ley se volvió a presentar en 2024, murió debido a desacuerdos sobre la zonificación inclusiva (IZ), un inconveniente que a menudo obstaculiza las zonas ascendentes de edificios de departamentos en todo el estado cerca de las inversiones en transporte público. Los miembros de tendencia izquierdista generalmente quieren asequibilidad obligatoria, mientras que aquellos más hacia el centro, con razón, temen que la falta de financiamiento de IZ pueda resultar contraproducente e impedir la construcción de viviendas en los lugares donde más se necesita.

En 2025, los legisladores lograron un avance sin precedentes tanto en la política como en la política: fundado zonificación inclusiva. Modificaron la HB 1491 para otorgar una reducción del impuesto a la propiedad para compensar el costo de proporcionar las unidades asequibles requeridas por IZ. Los desarrollos multifamiliares en áreas de estaciones deben reservar durante 50 años ya sea el 10 por ciento de las viviendas asequibles al 60 por ciento del ingreso medio del área (AMI), o el 20 por ciento al 80 por ciento del AMI. Y el valor de la parte residencial del edificio está exento de todos los impuestos a la propiedad durante 20 años.

HB 1491 utiliza la métrica de la proporción de área de piso (FAR) para establecer densidades mínimas que las ciudades deben permitir el tránsito cercano: FAR 3.5 (aproximadamente cinco pisos) dentro de media milla de las estaciones de tren y FAR 2.5 (tres a cuatro pisos) dentro de un cuarto de milla de las paradas de autobús de tránsito rápido. Según una estimación, esta ley desbloqueará 1.800 millones de pies cuadrados de nueva capacidad para más hogares sólo en la región de Puget Sound (donde de todos modos se encuentra la mayor parte del transporte público del estado). El proyecto de ley también deroga por completo los mandatos de estacionamiento en esas áreas de las estaciones.

La combinación de fuertes zonas ascendentes, reforma del estacionamiento e IZ financiada hace que la HB 1491 sea posiblemente la legislación TOD más sólida aprobada hasta ahora por cualquier estado de EE. UU.

HB 1096 permite a los propietarios dividir sus lotes

Fueron necesarios tres intentos para que Washington aprobara un proyecto de ley de división de lotes, una medida que creará más viviendas iniciales y brindará a los propietarios con problemas de liquidez una opción financiera para envejecer en su lugar. En 2023 y nuevamente en 2024, el proyecto de ley fue aprobado abrumadoramente en la Cámara, pero luego se convirtió en una víctima de la política en el Senado.

El proyecto de ley de 2025, HB 1096, fue aprobado con votos casi unánimes en ambas cámaras. Requiere que las ciudades adopten un proceso especial de división de lotes que sea más fácil de navegar para el propietario típico que la “subdivisión de lotes unitarios” comúnmente utilizada para el desarrollo de casas adosadas. El proceso debe ser administrativo y no está sujeto a apelación.

Diseñado para complementar el proyecto de ley de vivienda media de Washington (HB 1110, de 2023), el HB 1096 también permite lotes divididos de tan solo 1,000 pies cuadrados en ciudades de más de 25,000 habitantes o que estén ubicadas dentro de las principales áreas metropolitanas. El proyecto de ley autoriza sólo una división de lotes mediante el proceso. También establece barandillas para garantizar que el lote dividido pueda ser atendido por servicios públicos y no invada áreas ambientalmente sensibles.

SB 5148 fortalece la responsabilidad de los gobiernos locales para agregar viviendas

Aprobar una reforma de zonificación a nivel estatal para permitir más viviendas no es garantía de que realmente se construyan viviendas. Estados también Necesitamos sistemas para monitorear la producción de viviendas, para evaluar los planes y regulaciones locales de vivienda y para responsabilizar a las ciudades si no permiten su parte justa.

California ha tenido un sistema de rendición de cuentas en materia de vivienda durante décadas, aunque desafortunadamente fue diseñado de una manera que dificulta su aplicación. Según lo dispuesto en un proyecto de ley de 2023, Oregón está desarrollando un sistema nuevo e integral que establecerá objetivos, realizará un seguimiento de la producción y probablemente establecerá zonas positivas automáticas para el incumplimiento. En 2023, Columbia Británica promulgó un sistema que establece objetivos de producción de viviendas para las ciudades, y aquellas que no los alcancen deben presentar acciones planificadas que se tomarán en un plazo de dos años.

Comparado con estos, el SB 5148 de Washington es relativamente simple y probablemente sea sólo el primer paso del estado hacia la creación de un sistema de rendición de cuentas más sólido. El proyecto de ley otorga a una agencia estatal nueva autoridad para revisar y rechazar planes de vivienda locales. Si una ciudad o condado no cumple con su plan, se activa una “remediación del constructor” que requiere la aprobación automática de permisos locales de cualquier desarrollo residencial, siempre y cuando esté ubicado donde la zonificación permita la vivienda y cumpla con ciertos requisitos de asequibilidad.

HB 1403 reduce el riesgo para el desarrollo de condominios a pequeña escala

En todo Estados Unidos, las leyes de responsabilidad por defectos de construcción han obstaculizado el desarrollo de condominios. Estas leyes pueden ser especialmente prohibitivas para proyectos de condominios de pequeña escala, cuyos constructores carecen de dinero para pagar costos legales y de seguros exorbitantes. La legalización de la vivienda media en Washington aumentó la necesidad de reformas para equilibrar mejor la responsabilidad y el riesgo, ya que muchas comunidades esperan ver más oportunidades de propiedad en forma de condominios planos apilados de escala de vivienda media.

La HB 1403 aborda esa necesidad al autorizar una alternativa a la problemática garantía implícita actualmente exigida por la ley estatal. Los desarrolladores de condominios con 12 unidades o menos pueden ofrecer una garantía expresa de “2 a 10” de un tercero privado, como se hace comúnmente con las casas unifamiliares.

El proyecto de ley también aclara el lenguaje de la ley de responsabilidad de los condominios para reducir las reclamaciones espurias y exime a las ADU en condominios de las inspecciones de sobres que normalmente se requieren para los condominios.

HB 1576 evita que se abuse de los puntos de referencia para bloquear viviendas

Otorgar el estatus de monumento histórico a los edificios puede desempeñar un papel importante en la preservación de edificios que representan un importante patrimonio comunitario. Desafortunadamente, también se puede abusar de él para bloquear la construcción de nuevas viviendas muy necesarias.

En Washington, aproximadamente una cuarta parte de las ciudades más grandes, incluida Seattle, permiten la señalización sin el consentimiento del dueño de la propiedad. Esto permite la nominación de edificios con valor histórico cuestionable para evitar que sean demolidos, impidiendo su reurbanización para convertirlos en viviendas.

HB 1576 es el primer proyecto de ley en los Estados Unidos que establece estándares estatales para la señalización con el fin de eliminar barreras a la vivienda. Requiere que las ciudades obtengan el consentimiento del propietario antes de marcar cualquier propiedad…