De vez en cuando leo una sonora defensa de las políticas anti-vivienda y anti-desarrollo. Alguien en mi nueva lista de correo urbanista recomendó un artículo de Lynn Ellsworth, una propietaria de una casa en uno de los barrios ricos de Nueva York que ha dedicado su vida (según ella lo ve) a luchar contra los grandes bienes raíces y (según yo lo veo) a luchar para impedir que se construyan nuevas viviendas.
Next City publicó un extracto de su nuevo libro que hace una variedad de declaraciones cuestionables sobre Nueva York, muchas de las cuales creo que son relevantes para otras ciudades. En particular:
- El supuesto de “Ciudad Histórica”: que una gran ciudad es un museo de edificios antiguos.
Ellsworth escribe: “Durante los últimos 30 años, los residentes de ciudades históricas exitosas como Nueva York han vivido batallas cada vez más intensas por la demolición de edificios antiguos y por la escala y el diseño de nuevas torres en sus vecindarios centrales históricos”.
El lenguaje de “ciudad histórica exitosa” implica que Nueva York es una ciudad histórica de poca altura como Savannah o Charleston. Hay muchos lugares de este tipo en los Estados Unidos, lugares donde gran parte del parque de edificios son pequeños edificios de los siglos XVIII y XIX.
Pero Nueva York no es sólo Savannah con casas de piedra rojiza: parte de lo que hace especial a Nueva York es que es la capital financiera de la nación y tiene muchos edificios muy altos construidos durante el último siglo, como el Empire State Building y los superaltos tan criticados. En gran parte de Manhattan, un edificio de veinte pisos (como en el que vivo) es simplemente parte de lo vernáculo, más que una aberración. Si no le gustan los edificios altos, hay muchos lugares fuera de Nueva York para vivir.
Ellsworth escribe que los opositores al desarrollo son «amantes de la singularidad de Nueva York». Pero no hay nada único en una ciudad horizontal con nada más alto que unos pocos pisos; la mayoría de las ciudades más pequeñas estadounidenses son así.
2. El mito de que “el sector inmobiliario lo controla todo”
Ellsworth escribe que “la mayoría de los residentes pierden estas batallas; esto da el golpe de gracia a la batalla al pronunciar la frase mágica ‘vivienda asequible’. Al oír esa frase, todos los políticos que aún están indecisos se retiran milagrosamente”.
Si el sector inmobiliario tuviera tanto éxito a la hora de conseguir que los políticos construyeran cosas, uno pensaría que se construirían más viviendas en Nueva York que en el pasado. Por supuesto que esto no es cierto. En la década de 1920, se construyeron más de 700.000 unidades de vivienda en la ciudad de Nueva York, o 70.000 por año. En la década de 2000, se construyeron menos de 250.000 viviendas.
Si se compara la ciudad de Nueva York con otras ciudades, nuevamente parece claro que la vivienda es un uso del suelo paria. Los datos del censo muestran que se construyeron 243.749 unidades de vivienda en la ciudad de Nueva York en la década de 2010, o aproximadamente 27 por cada 1.000 residentes. En Dallas, se construyeron poco más de 85.000 unidades de vivienda durante este período, o más de 60 por cada 1.000 residentes. En Houston se construyeron poco más de 160.000 viviendas, es decir, unas 70 por cada 1.000 habitantes. Las grandes empresas inmobiliarias pueden ser bastante buenas para construir torres de oficinas, pero para viviendas… no tanto.
Aquí, Nueva York no es única en absoluto: los suburbios de Nueva York permiten incluso menos viviendas que Nueva York. En el condado de Suffolk, donde trabajo, se construyeron poco más de 17.000 unidades de vivienda durante la década de 2010, o alrededor de 11 por cada 1.000 residentes. Para decirlo de otra manera: el condado de Suffolk tiene aproximadamente la misma cantidad de habitantes que Dallas y, sin embargo, permite una quinta parte del número de unidades de vivienda. De manera similar, las ciudades de California suelen ser bastante tacañas en la construcción de viviendas: en San Francisco, se construyeron poco más de 26.000 unidades de vivienda en la década de 2010, o alrededor de 30 por 1.000. En los suburbios del condado de San Mateo, se construyó aproximadamente la mitad de esa cantidad de unidades de vivienda (poco más de 14.000), creando una tasa de construcción similar a la de Long Island.
3. La pista «Solo odiamos a los superaltos»
Ellsworth escribe: «El ejército inmobiliario exige el derecho a construir una nueva ciudad de torres erizadas de inmensa altura… Yo llamo a su visión de torres ‘hiperdensidad'». Añade que «los residentes de la ciudad de Nueva York que favorecen una versión de desarrollo a escala humana rara vez rechazan la nueva construcción. En cambio, buscan una construcción incremental de la ciudad a escala humana, inspirada en los ejemplos de los vastos y densos barrios históricos de cuatro a ocho pisos que han visto en París, Barcelona… y en sus propios barrios históricos».
La implicación de esta frase es que los activistas vecinales sólo tienen problema con los superaltos de 100 pisos para los ricos. Pero, de hecho, NIMBYS está bastante dispuesto a luchar contra la construcción de poca altura. Por ejemplo, en el este del Bronx, una concejal de la ciudad perdió su escaño porque estaba dispuesta a permitir un edificio de ocho pisos en su distrito. Y en California, fue necesaria una legislación estatal para impedir que los gobiernos locales prohibieran las unidades de vivienda accesorias.
4. La falsedad de «Nadie quiere nada más que lo que a mí me gusta»
Ellsworth escribe: “Nadie quiere estar encerrado como sardinas y, al mismo tiempo, nadie quiere vivir en suburbios cubiertos de hierba y dependientes de los automóviles”.
Creo que Ellsworth está tratando de decir que la zonificación restrictiva y la preservación histórica simplemente dan a la gente lo que quieren, porque un mítico “todos” quiere vivir como ella. No estoy seguro de lo que Ellsworth quiere decir con «estar empaquetado como sardinas», pero dado que escribe que sus aliados están «inspirados en… barrios históricos de cuatro a ocho pisos», supongo que piensa que cualquier cosa más alta califica.
Obviamente, muchos neoyorquinos quieren vivir en edificios de más de ocho pisos (como yo), así que si eso es lo que ella quiere decir, está completamente equivocada. Y, por supuesto, millones de personas quieren vivir en los suburbios.
Más importante aún, incluso las personas que no están enamoradas de estos entornos los eligen antes que verse excluidos de su región o quedarse sin hogar. Así que la declaración de Ellsworth parece estar un poco alejada de la realidad fáctica.