Actualizado 11/01/24 para agregar 3 artículos nuevos, Wegmann, Baqai y Conrad (2023), Dobbels & Tavakalov (2023) y Hamilton (2024). La publicación original se publicó el 14/03/23.
Un esfuerzo de investigación concertado ha puesto de relieve los tamaños mínimos de lotes como un elemento clave en la reforma de la zonificación de la ciudad. Boise está estudiando reformas importantes. Auburn, Maine y Helena, Montana, eliminaron los mínimos en algunas zonas. E incluso las legislaturas estatales están poniendo un dedo en el agua: se han presentado proyectos de ley que permiten lotes más pequeños en Arizona, Massachusetts, Montana, Nueva York, Texas, Vermonty Washington. El atractivo bipartidista de la reforma del tamaño mínimo de los lotes se refleja en la HB 1245 de Washington, un proyecto de ley de división de lotes aprobado por el representante Andy Barkis (R-Chehalis). Fue aprobado por la Cámara de Representantes, dominada por los demócratas, por 94 votos a favor y 2 en contra y pasó al Senado.
Los funcionarios y legisladores de la ciudad, razonablemente, tendrán preguntas sobre los efectos probables de las reducciones mínimas del tamaño de los lotes. Afortunadamente, una importante ciudad estadounidense ha ofrecido un laboratorio para las cuestiones políticas, económicas y de planificación que deben responderse para desbloquear la promesa de reformas sobre el tamaño mínimo de los lotes.
Problema, tenemos un Houston
Houston redujo el tamaño mínimo de los lotes de 5000 a 1400 pies cuadrados en 1998 (para el área central de la ciudad) y 2013 (para las áreas exteriores). Esta reforma es una de las más notables de nuestros tiempos y, por lo tanto, ha sido estudiada en profundidad. Para un tratamiento resumido, ver Estudio de caso de Emily Hamilton en 2023.
Para reunir todos los estudios existentes en un solo lugar, he compilado esta bibliografía comentada que cubre los artículos académicos y algunos artículos menos formales pero informativos que han estudiado la reforma del tamaño de los lotes de Houston. Por favor, infórmame de cualquier cosa que me falte; lo agregaré.
Economía política de la reforma de Houston
M. Nolan Gray y Adam Millsap (2020). Subdividiendo la ciudad no zonificada: un análisis de las causas y efectos de la reforma de subdivisión de 1998 de Houston. Revista de planificación, educación y reforma.
Jake Wegmann (2020). Auge de las casas adosadas de Bayou City: ¿Tiene Houston algo que enseñarnos sobre la transformación urbana a favor del clima? Plataforma,
La Escuela de Arquitectura de la Universidad de Texas en Austin.
Nu Nu Chang (2018). Planificación a la manera de Houston, Parte II: Tamaño mínimo de lote especial. Alianza de diseño de arroz.
Jake Wegmann, Aabiya Noman Baqai y Josh Conrad (2023). Aquí vienen las casas altas y delgadas: evaluación de la remodelación de casas unifamiliares a casas adosadas en Houston, 2007-2020. paisaje urbano.
Grandes ideas
- Las restricciones de escritura de las asociaciones de propietarios y las opciones de exclusión voluntaria permitieron una amplia reforma de los mandatos sobre el tamaño de los lotes de Houston.
- La reforma ralentizó la gentrificación en los barrios de bajos ingresos, concentrándose más bien en los barrios de ingresos medios.
- Los constructores aprovecharon la reforma para construir “casas adosadas en Houston”, que no están adosadas a las casas vecinas y suelen tener 3 pisos de altura con un garaje oculto.
- Normal tarifa simple la propiedad es la clave para el éxito de una casa adosada. Nadie quería casas adosadas en condominio.
- Wegmann y sus coautores argumentan, a partir de datos fiscales, que relativamente pocas casas adosadas en Houston reemplazaron a las viviendas unifamiliares. Pero Dobbels y Takavalov (abajo) afirman que el 59% de las casas adosadas se encuentran en antiguos lotes unifamiliares. Esta contradicción aún está por resolver.
Discusión
Casas adosadas en Third Ward (Google Maps, vía Guajardo 2021)
Historia y geografía de las casas adosadas de Houston
Stephen Fox (2000). La casa adosada de Houston. Cita: Revista de Arquitectura y Diseño de Houston.
John Park, Luis Guajardo, Kyle Shelton, Steve Sherman y William Fulton (2021). Volver a hacer balance: comprender cómo se conectan las tendencias en el parque de viviendas y la gentrificación en Houston y el condado de Harris. Instituto Kinder de Investigación Urbana, Universidad Rice.
Grandes ideas
- La singular “casa unifamiliar” es un concepto nuevo, probablemente debido a la reforma regulatoria de 1999.
- A partir del año 2000, Fox no menciona las casas adosadas independientes.
- En 2005, Houston tenía alrededor de 12.000 casas adosadas independientes y 31.000 casas adosadas.
- De 2005 a 2018, Houston agregó 34.000 casas adosadas independientes frente a 5.000 casas adosadas.
- Las casas adosadas independientes son comunes en los vecindarios internos en proceso de remodelación; El desarrollo greenfield es casi en su totalidad unifamiliar tradicional y multifamiliar a gran escala.
- La construcción y la demolición son más frecuentes en los barrios centrales prósperos y ya gentrificados que en los gentrificados, como se muestra en la Figura 4.
Figura 4 (Park et al 2021): Las demoliciones se concentran en el próspero oeste de Houston
Discusión
¿Quién se beneficia de los lotes pequeños?
Mike Mei (2022). Tamaño de la casa y del hogar: los efectos distributivos de la regulación sobre el tamaño mínimo del lote. Documento de trabajo.
Gregory Dobbels y Suren Tavakalov (2023). No en mi patio trasero: la economía política local de las regulaciones de uso de suelo residencial. Documento de trabajo.
Grandes ideas
- De Mei:
- Los lotes pequeños dan como resultado casas más pequeñas. El tamaño promedio de las casas nuevas en Houston disminuyó entre un 10 y un 15 por ciento cuando se legalizaron los lotes pequeños.
- Un modelo simplificado muestra que las familias más pequeñas, de menores ingresos y aquellas que aún no han comprado una casa son los grandes ganadores. La mayoría de los propietarios de viviendas existentes sufrieron pequeñas pérdidas (ver Figura 15).
- La reforma del tamaño de los lotes equivalió a una donación única de $18,000 a cada hogar de Houston que viva en una casa unifamiliar (el modelo no incorpora a los habitantes de apartamentos). Eso suma unos 8.000 millones de dólares.
Figura 15 (Mei 2022): Los inquilinos (que son futuros compradores) ganan mucho, los propietarios pierden un poco
- De Dobbels y Tavakalov:
- Si el enfoque de “preferencia revelada” de los autores es correcto, a la mayoría de los propietarios actuales no les gusta una mayor densidad en su cuadra. Estiman que la subdivisión de 2 casas antiguas en 4 casas adosadas genera un costo de servicios de $6,900 para cada una de las casas de un bloque.
- Pero los operadores tradicionales valoran aún más la oportunidad de venta rentable. El propietario típico gana unos $2,300.
- El 16% de los bloques elegibles optaron por no participar en el “tamaño de lote mínimo especial” y mantuvieron el antiguo mínimo de 5,000 pies cuadrados. Las personas que optaron por no participar eran más probablemente personas adineradas y blancas.
Cuadro 4, Dobbels y Tavakalov, que muestra los costos y beneficios de la reforma del tamaño de los lotes para los titulares
Discusión
Patios delanteros, Kaler Rd (Google Maps)
El espacio en el jardín no está muy valorado
Salim Furth (2021). Cimentaciones y Microcimentaciones: Construcción de Viviendas en Suelos Regulados. Documento de trabajo del Centro Mercatus.
M. Nolan Gray y Salim Furth (2019). ¿Las regulaciones sobre el tamaño mínimo de los lotes limitan la oferta de viviendas en Texas? Trabajo de investigación del Centro Mercatus.
Grandes ideas
- Los compradores de viviendas del área de Houston están felices de pagar más por casas más grandes, pero no le dan mucho valor a los patios más grandes.
- En los suburbios de Dallas y Austin con tamaños mínimos de lote grandes, la mayoría de los lotes para casas se construyen muy cerca del tamaño mínimo de lote (o por debajo de él mediante varias excepciones). Ver Figura 4.
- Pero en Pearland, con muchos lotes pequeños disponibles en la cercana Houston, los habitantes de los suburbios están felices de comprar lotes más grandes de lo requerido.
Figura 4 (Gray y Furth 2019): Pocas personas en Pflugerville quieren un lote tan grande.
Discusión
“Tacos gratis con compra” – Montrose, Houston (Salim Furth)
¿La reforma del tamaño de los lotes cambió los valores de las propiedades?
José Shortell (2022). El efecto de una reducción del tamaño mínimo del lote en los valores de las propiedades residenciales: el caso de Houston. Trabajo de fin de máster de la Universitat de Barcelona.
Emily Hamilton (2024) aborda la misma pregunta comparando el crecimiento del precio de la tierra en áreas donde los tamaños mínimos de lote se redujeron en 2013 con áreas donde se redujo en 1999.
Grandes ideas
- En teoría, reducir los mandatos sobre el tamaño de los lotes debería aumentar el precio de la tierra y al mismo tiempo reducir el precio de las estructuras existentes.
- Al comparar los lotes de Houston (que se beneficiaron de la reforma) con los de fuera de la ciudad, Shortell encuentra que el precio de la tierra definitivamente aumentó y el precio de las estructuras existentes puede haber caído (pero la evidencia es menos clara).
- Sin embargo, con una muestra de toda la ciudad, Hamilton encuentra que la reforma del tamaño mínimo de los lotes no tuvo ningún efecto o tuvo un efecto negativo en los valores evaluados de la tierra.
Discusión
Nadie ha criticado ni analizado a Shortell (2022) todavía. Es una excelente tesis de maestría, pero los lectores deben tener en cuenta que es un trabajo de estudiantes y no ha sido sometido a revisión por pares. Dado el desacuerdo entre estos dos artículos (que se basan en datos de evaluación), es posible que se necesite más investigación.
huracán harvey
(Foto de la Guardia Nacional Aérea de EE. UU. por el Sargento Daniel J. Martínez)
¿Cómo maneja el desarrollo de lotes pequeños las aguas pluviales?
Grandes ideas
- Los autores examinaron la cuenca de Clear Creek, en los suburbios del sureste de Houston. Sin embargo, no es directamente un estudio del desarrollo de lotes pequeños en Houston.
- Encontraron una relación mixta entre la cobertura impermeable y las pérdidas por inundaciones. Un área rodeada de desarrollo de cobertura “media” (50 a 79 por ciento cubierto) obtuvo mejores resultados, incluso mejor que una rodeada de “espacio abierto desarrollado” (0 a 20 por ciento).
- Los autores suponen que esto se debe a que un desarrollo más denso suele ir acompañado de una mejor infraestructura.
- La categoría con peor desempeño fue la cobertura “baja” (20 a 49 por ciento).
Discusión
- Los planificadores de Houston han observado que las tarifas de impacto del desarrollo de relleno de lotes pequeños han ayudado a financiar mejoras en las aguas pluviales y en las aceras. Houston incentiva los patios compartidos en parte porque manejan mejor las aguas pluviales. Se necesita más investigación sobre las consecuencias fiscales de la reforma de los lotes pequeños.
- Phil Magness ofrece una breve historia de las inundaciones de Houston.
- Nolan Gray señala la irrelevancia de la zonificación respecto de los daños por inundaciones.