Nota del editor: Este artículo apareció originalmente en Sightline Institute y se vuelve a publicar con permiso. Lea el original aquí.
Ubicado cerca del río Columbia en Wood Village, Oregon, se encuentra el Walmart más grande de la región de Portland. El edificio abarca tres campos de fútbol y medio, pero está eclipsado por algo más: el estacionamiento circundante, dos veces más grande que la tienda en sí.
Cuando se expandió de un Walmart a un Supercentro de Walmart en 2004, su espacio en el piso aumentó en un 45 por ciento. Sin embargo, el estacionamiento creció menos, solo agregó un 36 por ciento más de espacios.
Esto se debe a que, como resultado, Walmart ha estado reduciendo silenciosamente sus proporciones de estacionamiento durante años.
Estudio de caso: Walmart reduce el estacionamiento
«Cada vez que reevaluamos, lo detenemos un poco», dijo John Clarke, jefe de bienes raíces de Walmart, en un informe sobre la reforma del estacionamiento publicado este año por el Instituto de Política de Transporte y Desarrollo.
Esa es una gran noticia para el medio ambiente. Más estacionamiento conduce a más conducción, expansión suburbana y islas de calor urbano.
En la cima de su inversión de estacionamiento, Walmart estaba construyendo seis espacios de estacionamiento por mil pies cuadrados de la tienda. «Ahora estamos dispuestos a tener como cuatro espacios por mil», dijo Clark. «Eso significa que en una gran tienda, pasamos de 1.200 a 800 espacios. Tiene un gran impacto: en el tamaño de la tierra necesaria para la tienda, el costo de rayar y limpiar los estacionamientos, solo para iluminarlo por la noche. Es un factor de costo significativo para la instalación tener un puesto menos».
Avance rápido hasta 2021, y la mayoría de los lugares que el Supercenter de Wood Village Walmart agregó ya no están en uso. De hecho, Walmart ha encadenado alrededor del 25 por ciento de su estacionamiento, reduciéndolo efectivamente a una relación a 3.5 espacios por cada 1,000 pies cuadrados. Incluso el viernes negro por la tarde, el día de compras más ocupado del año, el lote aún no estaba lleno. Aquí está el cuarto de estacionamiento de Walmart que ahora está encadenado del uso:
La expansión del estacionamiento ya no está en uso en Walmart Supercenter en Wood Village. Foto de Catie Gould.La expansión del estacionamiento ya no está en uso en Walmart Supercenter en Wood Village. Foto de Catie Gould.
Pero nadie se quejaba. Incluso con una cuarta parte del lote atado, el resto aún no estaba lleno:
Una abundancia de estacionamiento disponible en Woodland Center Walmart Supercenter el Black Friday. Foto de Catie Gould.Una abundancia de estacionamiento disponible en Woodland Center Walmart Supercenter el Black Friday. Foto de Catie Gould.
Las compras en línea reducen la necesidad de estacionamiento
Según Clarke, el aumento en las ventas en línea está impulsando la necesidad de menos estacionamiento.
Cuando el Departamento de Comercio de los Estados Unidos comenzó a rastrear el comercio electrónico en 1998, representó el 0.2 por ciento del mercado minorista. Comprar en línea ha superado las ventas de ladrillo y mortero desde entonces. Digital Commerce 360 informa que de 2011 a 2019 las ventas en línea se duplicaron desde el 7.1 por ciento de todas las ventas minoristas a 15.8 por ciento. Walmart ha estado por delante de esa curva: ahora es superado por Amazon en ventas en línea en los EE. UU. Y creciendo cinco veces más rápido.
Estas tendencias hicieron que otros minoristas repensaran sus necesidades inmobiliarias mucho antes de la pandemia. Macy’s, que luchó financieramente por una recesión en el tráfico peatonal, presentó un plan en 2017 para vender parcelas de estacionamiento adicional y dirigir ese efectivo a su mercado en línea. «El hecho es que no necesitamos los estacionamientos masivos que necesitábamos en la década de 1970», dijo a analistas Doug Sessler, jefe de la división de bienes raíces de Macy’s.
Ese mismo año, Mark Hunter, director gerente de la compañía de inversión inmobiliaria CBRE, le dijo al New York Post que la mayoría de los municipios requieren que los minoristas permitan cinco espacios de estacionamiento por 1,000 pies cuadrados de espacio comercial, pero cada vez más esa relación se está volviendo «anticuada». Según esas reglas, las empresas debían dedicar 1.4 veces más tierras al estacionamiento que a sus tiendas reales.
Si las suposiciones sobre cuántos compradores conducían a las tiendas eran anticuados en 2017, ahora son la historia antigua. En 2020, el comercio electrónico duplicó su tasa de crecimiento anual desde la década anterior, llegando a un 19,6 por ciento de todas las ventas. Los minoristas piensan que esas tendencias están aquí para quedarse y están convirtiendo espacio en el piso para cumplir con los pedidos en línea.
Walmart de Portland en 82nd Avenue está utilizando su estacionamiento para almacenar contenedores de envío:
Almacenamiento de contenedores de envío, no automóviles, en el Portland Walmart en 82nd Avenue. Foto de Catie Gould.Almacenamiento de contenedores de envío, no automóviles, en el Portland Walmart en 82nd Avenue. Foto de Catie Gould.
A pesar de un rebote en el tráfico peatonal, uno de cada cinco clientes que salieron a las tiendas durante el fin de semana de Acción de Gracias en 2019 todavía no ha regresado. Incluso el Black Friday, generalmente el día de compras más ocupado del año, más personas compró en línea que en las tiendas, según la Federación Nacional de Minoristas. Parte de esas ventas son de personas que compraron en línea y luego usaron la recolección de la acera, lo que reduce la cantidad de tiempo que pasa en la tienda. Y eso lleva a muchos lugares de estacionamiento vacíos.
«Estamos conduciendo la reducción en el estacionamiento, en lugar de las ciudades», dijo Clarke. «Pedimos variaciones por debajo de sus requisitos mínimos, y siempre fueron aprobados. La mayoría de los lugares todavía usan códigos de hace 15 años».
El futuro del estacionamiento no contiene mandatos
Las ideas de Clarke plantean una pregunta de que los gobiernos en todos los niveles deberían preguntarse: si una corporación deliberadamente auto orientada como Walmart tiene que presionar a los gobiernos locales para excepciones a los mandatos de estacionamiento locales, ¿cómo han afectado los mandatos a las empresas más pequeñas y menos orientadas a los autos?
La era del automóvil dio lugar a los requisitos de estacionamiento actuales, entonces, ¿en qué debe intervenir la era en línea? Mantener los códigos de zonificación en sintonía con las tendencias comerciales sería engorroso para las ciudades, dado la cantidad de cambios que ha sucedido en los últimos dos años y cuánto más está por venir.
Los mandatos de estacionamiento que se jubilaría con la necesidad de que las ciudades intenten estas predicciones inevitablemente inexactas sobre el futuro de las compras. También permitiría que las empresas evolucionen gradualmente más allá de un modelo automático a algo más sostenible que se adapte a sus propias necesidades específicas en tiempo real. Incluso Walmart.
Catie Gould, investigador, escribe sobre la política climática y de transporte. Ella aporta una década de experiencia en ingeniería y análisis de datos a los esfuerzos de Sightline para descarbonizar nuestro sistema de transporte. Antes de llegar a Sightline, dirigió el trabajo de defensa para una mejor infraestructura de bicicletas y autobuses en Portland y escribió sobre problemas de transporte local. Originario de la zona rural de Maine, a Catie le encanta explorar nuevas ciudades en bicicletas, acampar y leer. Encuentra su última investigación aquí. Envíele un correo electrónico a catie@sightline.org y sígala en @Citizen_cate.