Sí, hasta Walmart quiere construir estacionamientos más pequeños |

Ubicado cerca del río Columbia en Wood Village, Oregón, se encuentra el Walmart más grande de la región de Portland. El edificio abarca tres campos de fútbol y medio, pero queda eclipsado por algo más: el estacionamiento circundante, dos veces más grande que la tienda misma.

Cuando se expandió de Walmart a Walmart Supercenter en 2004, su espacio aumentó en un 45 por ciento. Sin embargo, su estacionamiento creció menos y solo agregó un 36 por ciento más de espacios. Resulta que Walmart ha estado reduciendo silenciosamente sus ratios de estacionamiento durante años.

Estudio de caso: Walmart sigue el comportamiento del consumidorreduce el estacionamiento

“Cada vez que reevaluamos, lo bajamos un poco”, dijo John Clarke, director de bienes raíces de Walmart, en un informe sobre la reforma del estacionamiento publicado este año por el Instituto de Políticas de Transporte y Desarrollo.

Esa es una gran noticia para el medio ambiente. Más estacionamiento conduce a más conducción, expansión suburbana e islas de calor urbanas.

En el pico de su inversión en estacionamiento, Walmart estaba construyendo 6 espacios de estacionamiento por cada mil pies cuadrados de tienda. «Ahora estamos dispuestos a tener tan solo 4 espacios por mil», dijo Clark. «Eso significa que en una tienda grande pasamos de 1200 a 800 espacios. Tiene un gran impacto: en el tamaño del terreno necesario para la tienda, el costo de pintar y limpiar los estacionamientos, solo para iluminarlos por la noche. Es un factor de costo significativo para las instalaciones tener un puesto menos».

Avance rápido hasta 2021, y la mayoría de los lugares que agregó el Supercentro Walmart de Wood Village ya no están en uso. De hecho, Walmart ha encadenado alrededor del 25 por ciento de su estacionamiento, reduciéndolo efectivamente a una proporción de 3,5 espacios por cada 1.000 pies cuadrados. Incluso en la tarde del Viernes Negro, el día de compras más concurrido del año, el lote todavía no estaba ni cerca de lleno. Aquí está la cuarta parte del estacionamiento de Walmart que ahora está cerrado para su uso:

Pero nadie se quejaba. Incluso con una cuarta parte del lote acordonada, el resto todavía no estaba lleno:

Las compras online, impulsadas por la pandemia, siguen reduciendo las necesidades de aparcamiento

Según Clarke, el aumento de las ventas online está impulsando la necesidad de menos aparcamiento.

Cuando el Departamento de Comercio de Estados Unidos comenzó a rastrear el comercio electrónico en 1998, éste representaba el 0,2 por ciento del mercado minorista. Desde entonces, las compras en línea han superado a las ventas físicas. Digital Commerce 360 ​​informa que de 2011 a 2019 las ventas en línea se duplicaron del 7,1 por ciento de todas las ventas minoristas al 15,8 por ciento. Walmart ha estado por delante de esa curva: ahora ocupa el segundo lugar después de Amazon en ventas en línea en los EE. UU. y está creciendo cinco veces más rápido.

Estas tendencias hicieron que otros minoristas reconsideraran sus necesidades inmobiliarias mucho antes de que llegara la pandemia. Macy’s, que lucha financieramente por una caída en el tráfico peatonal, dio a conocer un plan en 2017 para vender parcelas de estacionamiento adicionales y destinar ese efectivo a su mercado en línea. «El quid de la cuestión es que no necesitamos los enormes estacionamientos que necesitábamos en la década de 1970», dijo a los analistas Doug Sessler, jefe de la división de bienes raíces de Macy’s.

Ese mismo año, Mark Hunter, director general de la empresa de inversión inmobiliaria CBRE, dijo al New York Post que la mayoría de los municipios exigen que los minoristas permitan cinco espacios de estacionamiento por cada 1.000 pies cuadrados de espacio comercial, pero esa proporción se está volviendo cada vez más “anticuada”. Según esas reglas, las empresas debían dedicar 1,4 veces más terreno para estacionamiento que para sus tiendas reales.

Si las suposiciones sobre cuántos compradores conducían a las tiendas eran anticuadas en 2017, ahora son historia antigua. En 2020, el comercio electrónico duplicó su tasa de crecimiento anual con respecto a la década anterior, alcanzando el 19,6 por ciento de todas las ventas. Los minoristas creen que esas tendencias llegaron para quedarse y, en cambio, están convirtiendo el espacio para cumplir con los pedidos en línea.

Walmart de Portland en la 82nd Avenue está utilizando su estacionamiento para almacenar contenedores de envío:

A pesar de un repunte en el tráfico peatonal, uno de cada cinco clientes que fueron a las tiendas durante el fin de semana de Acción de Gracias en 2019 todavía no ha regresado. Incluso el Viernes Negro, que suele ser el día con más compras en las tiendas del año, más personas compraron en línea que en las tiendas, según la Federación Nacional de Minoristas. Parte de esas ventas provienen de personas que compraron en línea y luego utilizaron la recogida en la acera, lo que reduce la cantidad de tiempo que pasan en la tienda. Y eso lleva a que haya muchas plazas de aparcamiento vacías.

«Estamos impulsando la reducción del estacionamiento, más que las ciudades», dijo Clarke. «Pedíamos variaciones por debajo de sus requisitos mínimos, y siempre fueron aprobadas. La mayoría de los lugares todavía utilizan códigos de hace 15 años».

El futuro del aparcamiento comercial: del tamaño adecuado y sin mandatos

Las ideas de Clarke plantean una pregunta que los gobiernos de todos los niveles deberían plantearse: si una corporación deliberadamente orientada a los automóviles como Walmart tiene que presionar a los gobiernos locales para que exijan excepciones a los mandatos de estacionamiento locales, ¿cómo han afectado esos mandatos a las empresas más pequeñas y menos orientadas a los automóviles?

La era del automóvil dio origen a las necesidades de estacionamiento actuales, entonces, ¿qué debería marcar el comienzo de la era en línea? Mantener los códigos de zonificación en sintonía con las tendencias comerciales sería engorroso para las ciudades, dados los muchos cambios que se han producido en los últimos dos años y los muchos más que aún están por venir.

Retirar los mandatos de estacionamiento pondría fin a la necesidad de que las ciudades intenten estas predicciones inevitablemente inexactas sobre el futuro de las compras. También permitiría a las empresas evolucionar gradualmente más allá de un modelo autocéntrico hacia algo más sostenible que se adapte a sus propias necesidades específicas en tiempo real. Incluso Walmart.