Con las temporadas legislativas estatales en pleno apogeo, está surgiendo una imagen del panorama de la reforma del uso de la tierra. Una dinámica que he estado siguiendo: los proyectos de ley Sí en el patio trasero de Dios (YIGBY), diseñados para permitir que las organizaciones religiosas (y a veces otras organizaciones sin fines de lucro) usen fácilmente sus terrenos para construir viviendas, todavía están de moda entre los legisladores.
Salim Furth y yo predijimos el año pasado que este año sería una prueba clave para esta área de políticas. Si bien sería un error esperar que YIGBY resuelva la crisis de vivienda por sí solo, estos proyectos de ley pueden ampliar la coalición de abundancia de vivienda y permitir que los legisladores estatales reacios den un primer paso para adelantarse a las ordenanzas de zonificación locales.
Hasta ahora, se han propuesto proyectos de ley YIGBY en los estados de Arizona, Colorado, Kentucky, Massachusetts, Nueva York, Texas, Virginia y Washington. De hecho, los proyectos de ley de este año parecen estar convergiendo en (al menos parte de) el marco para la legislación YIGBY que Furth y yo propusimos. Nuestro marco permitiría a las organizaciones construir con una intensidad de desarrollo específica en todas partes, así como con la intensidad de desarrollo del vecindario circundante si es más denso que esa densidad base.
Iglesia en Burkettsville, MD. Foto de Kealan Burke en Unsplash.
La HB 2191 de Arizona, por ejemplo, especifica:
B. Los requisitos de altura para un desarrollo de uso permitido en un sitio elegible deben cumplir uno de los siguientes:
1. No tendrá más de treinta y ocho pies y tres pisos completos.
2. Ser la altura máxima permitida por la normativa municipal vigente de zonificación para uso comercial, de oficinas, residencial o mixto.
3. no ser mayor que la altura de una estructura previamente existente en el sitio elegible.
4. no ser mayor que la altura de cualquier edificio existente dentro de un cuarto de milla del sitio elegible, excepto los edificios desarrollados de conformidad con esta sección.
Las cláusulas C y D establecen límites similares para los retrocesos y la cobertura máxima del lote, seguidas de (el énfasis es mío):
E. Un municipio no puede imponer restricciones adicionales a un desarrollo de uso permitido en un sitio elegible aparte de las restricciones dispuestas en las subsecciones a, b, cyd de esta sección.
Creo que esto es una señal positiva por una razón que no había considerado antes. YIGBY no sólo puede ser la primera incursión de un legislador cauteloso en la prevención de zonificación local, sino que también podría inculcar a esos legisladores la escuela de Aquí hay algo que definitivamente puedes construir, que estoy empezando a pensar que es el secreto de una buena legislación YIMBY.
En California, la SB 9, que fue diseñada para poner fin a la zonificación de viviendas unifamiliares en todo el estado, aún no ha producido un gran número de nuevas unidades de vivienda. La investigación del Centro Terner sobre las ordenanzas de implementación de la SB 9 a partir de 2022 señaló la “discreción significativa de los gobiernos locales sobre las regulaciones adicionales que pueden imponer a los proyectos de la SB 9”.
Supongo que las leyes de abundancia de vivienda más exitosas (al menos, mientras esperamos una coalición mayoritaria a favor de abolir toda zonificación) serán las que definan tipos de viviendas que los desarrolladores saben que pueden construirse en cualquier parte del estado, sin necesidad de invertir en conocimientos locales específicos sobre zonificación y procedimientos.
Estos proyectos de ley YIGBY podrían no estar a la altura de ese desafío incluso si se aprueban: los obstáculos a la producción de viviendas podrían provenir más del proceso de obtención de permisos que de las regulaciones en los libros, y los desarrolladores en Arizona aún necesitarán rastrear qué decisiones toman los gobiernos locales dentro de las opciones que permite la HB 2191. Pero es significativo ver a los legisladores adoptar el pensamiento de «una cosa que definitivamente puedes construir». Los legisladores estatales, especialmente en estados con un movimiento YIMBY menos establecido, suelen ser muy cautelosos a la hora de adelantarse a la regulación local del uso de la tierra. El modelo establecido por proyectos de ley como el HB 2191 – “elija una de estas regulaciones; no use ninguna otra” – podría acostumbrar a esos legisladores a frenar la zonificación local en términos más específicos de los que se han sentido cómodos hasta ahora.