En 2005, Joseph Gyourko publicó una historia económica de Filadelfia. Exploró los factores económicos y políticos que contribuyeron a su población y a la pérdida de empleo durante el siglo XX. Las perspectivas de Gyourko para Filadelfia eran pesimistas. Sostuvo que la ciudad carecía de la oferta de mano de obra calificada que le permitiera adaptarse al auge del sector de servicios. Sin embargo, el año siguiente a la publicación de Gyourko, la tasa de crecimiento demográfico de Filadelfia se revirtió, impulsada por la inmigración extranjera y los graduados universitarios que optaron por quedarse en la ciudad donde iban a la escuela. A pesar de este crecimiento, la ciudad ha mantenido un nivel impresionante de asequibilidad de vivienda.
Obviamente, Filadelfia no ha tenido el nivel de presión de la demanda que han visto otras ciudades costeras como Nueva York o San Francisco, pero desde 2005, ha experimentado un crecimiento poblacional constante de 1.400.000 a 1.550.000 personas. Entre las ciudades potencialmente comparables del Atlántico Medio y del Medio Oeste, sólo Pittsburgh tiene precios más bajos.
Durante su década de crecimiento demográfico, los precios de las viviendas en Filadelfia esencialmente siguieron la tasa de inflación. A diferencia de las ciudades más nuevas que tienen la opción de desarrollos nuevos relativamente baratos, el Censo designa a casi todo el vecindario de Filadelfia como urbano, la designación más densa. El crecimiento demográfico de la ciudad se ha adaptado mediante el desarrollo de relleno y la renovación de viviendas antiguas en lugar de mediante el desarrollo de nuevas zonas.
No es cierto que el régimen de zonificación de Filadelfia dé cabida al crecimiento por derecho. Los desarrolladores de Filadelfia tienen que lidiar con una compleja red de reglas de zonificación euclidianas obsoletas e innumerables superposiciones. Pero los promotores en general han podido obtener las variaciones que necesitan para proporcionar una oferta de viviendas que impida que los precios aumenten en respuesta al crecimiento de la población. Filadelfia no tiene una oposición política organizada comparable a la actividad de NIMBY en ciudades más caras.
La reacción de los residentes a los llamados a la participación de la comunidad en el proceso de desarrollo demuestra las tendencias anti-NIMBY de la ciudad. En 2012, la ciudad implementó reformas al código de zonificación con el objetivo declarado de aumentar el porcentaje de desarrollo construido por derecho y aumentar la participación de la comunidad en las decisiones de aprobación. El nuevo código formaliza los estándares para organizaciones comunitarias reconocidas y requiere que los desarrolladores notifiquen a estos grupos sobre proyectos propuestos importantes. Para proyectos de al menos 25 unidades o 25,000 pies cuadrados, los desarrolladores deben someterse a una revisión del diseño cívico que les exige reunirse con organizaciones comunitarias establecidas cerca del proyecto. En encuestas realizadas en el año posterior a la implementación de la reescritura, algunos miembros de grupos comunitarios sintieron que su participación en el proceso de desarrollo era demasiado onerosa y recomendaron duplicar el tamaño mínimo del proyecto que desencadenaría una revisión del diseño cívico. Esta reacción de los grupos comunitarios contrasta marcadamente con otras ciudades donde las organizaciones comunitarias han librado guerras durante años contra proyectos en su vecindario.
La oferta elástica de viviendas de Filadelfia, su proceso de aprobación relativamente rápido y su falta de NIMBYismo son todos endógenos entre sí. Los mismos factores que respaldan las políticas públicas que permiten a los desarrolladores responder a los cambios en la demanda con nuevas construcciones son los mismos factores que permiten sus bajos niveles de sentimiento NIMBY. Debido a que los vecinos no están protestando por cada proyecto individual, se permite que continúe el proceso de concesión de derechos que facilita una oferta elástica de viviendas. Algunos factores potenciales que contribuyen a la falta de NIMBYismo en Filadelfia incluyen:
- Debido a que históricamente los precios de la vivienda en la ciudad no se han visto sostenidos por restricciones de oferta, los propietarios no tienen un incentivo para proteger su inversión a través del proceso político;
- Gyourko señala que en las últimas décadas la economía de Filadelfia no ha logrado adaptarse a las cambiantes oportunidades laborales debido a un nivel generalmente bajo de educación y capital humano. Las personas con altos niveles de capital humano también tienden a ser aquellas con tasas de propiedad de vivienda y el tiempo, la inclinación y los recursos para protestar contra la construcción en sus vecindarios; y/o
- Una investigación del Instituto Cato señala que Filadelfia se encuentra en el Tribunal del Tercer Circuito con un historial de fallos favorables a los propietarios sobre la preservación histórica. Es posible que otras instituciones legales limiten el potencial de los residentes de Filadelfia de bloquear el desarrollo con políticas de derechos o mediante obstrucción a nivel de proyecto.
Contrariamente a la opinión de Gyourko en 2005, Filadelfia no ha continuado el declive que experimentó en el siglo XX. A pesar de este crecimiento, su parque de viviendas se ha mantenido asequible. ¿Qué piensa acerca de por qué Filadelfia ha mantenido su impresionante nivel de asequibilidad después de una década de crecimiento demográfico y laboral?