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ACTUALIZACIÓN 08/05/23: ¡La HB 1337 fue aprobada y promulgada por el Gobernador Jay Inslee el 8 de mayo! La Cámara estuvo de acuerdo con las enmiendas del Senado el 14 de abril, el Portavoz firmó el 17 de abril y el Presidente del Senado, el Vicegobernador Denny Heck, firmó el 18 de abril.
ACTUALIZACIÓN 06/04/23: La HB 1337 fue aprobada por el Senado con una votación bipartidista de 39 a 7 (los 7 votos en contra fueron Rs). Los próximos pasos son la concurrencia con la Cámara y luego con el escritorio del Gobernador. El proyecto de ley fue modificado en el pleno con las disposiciones de estacionamiento que se detallan a continuación. Esto es lo que hace la versión aprobada:
- prohíbe los requisitos de ocupación del propietario (también conocidos como prohibiciones de inquilinos)
- Legaliza dos ADU por lote en cualquier configuración de adjunto/separado.
- Los límites afectan las tarifas al 50% de las que se cobran a las casas.
- legaliza una ADU en cualquier tamaño de lote que sea legal para una casa
- Mandatos de estacionamiento de ascensores < 1/2 milla de 15 min. parada de tránsito; de lo contrario, se limita a 1 por ADU en lotes <6000 pies cuadrados
- legaliza el tamaño de ADU hasta al menos 1,000 pies cuadrados.
- legaliza la altura de la ADU hasta 24 pies (o la altura máxima para casas si < 24 pies)
- prohíbe estándares de diseño u otras restricciones que sean más estrictas que las que se aplican a la casa principal
- legaliza las ADU para colindar con los límites de propiedad en los callejones
- legaliza ADU en estructuras existentes que violen las reglas vigentes para retrocesos o cobertura de lotes
- prohíbe requisitos para mejoras en el derecho de paso público
- legaliza la venta de ADU como condominios
ACTUALIZACIÓN 28/03/23: El Comité Senatorial de Gobierno Local aprobó la HB 1337 después de enmendarla para eliminar la disposición de estacionamiento y hacer obligatorias las tres reformas más importantes restantes (ver artículo a continuación).
ACTUALIZACIÓN 14/03/23: La HB 1337 fue aprobada por la Cámara 81-15, sin modificaciones significativas.
ACTUALIZACIÓN 02/03/23: La HB 1337 fue aprobada por el Comité de Vivienda de la Cámara de Representantes con una votación bipartidista de 11 a 2.
La severa situación de Washington escasez de viviendas en todo el estado pide acción a nivel estatal reformar todo tipo de reglas que impiden innecesariamente la construcción de nuevas viviendas de todas las formas y tamaños en nuestras ciudades. En el extremo más modesto de ese espectro se encuentran unidades de vivienda accesorias (ADU), o más familiarmente, pisos para abuelas y cabañas en el patio trasero. Se trata de casas de tamaño modesto (y, en la mayoría de los casos, de precio más modesto) que pueden integrarse en edificios, casas, patios y vecindarios existentes.
Este año, los legisladores de Washington tendrán la oportunidad de aprobar un conjunto de estándares estatales para las reglas de ADU que han demostrado ser efectivas para impulsar la producción de ADU. Representante Mia Gregerson (D-33) HB 1337 eliminaría las mayores barreras regulatorias comúnmente impuestas por las ciudades, facilitando a los propietarios agregar ADU a sus propiedades.
Los legisladores también están considerando un proyecto de ley ADU más débil, HB 1276que carece de varias de las reformas importantes de la HB 1337. Aprobar la HB 1276 sería un avance, pero no constituye una respuesta adecuada a la crisis de asequibilidad de la vivienda en el estado. HB 1337 entregaría el reformas necesarias para lograr el pleno potencial de ADU para ofrecer opciones de vivienda que se necesitan desesperadamente en comunidades de todo Washington.
Es hora de poner fin al retraso en la reforma estatal de la ADU
Todas las razones por las que las ADU son un tipo de hogar maravilloso y todas las políticas que maximizarían la creación de nuevas ADU no han cambiado desde 2019, cuando Washington tomó por primera vez la reforma estatal de la ADU. Lee todos los detalles aquí, aquí, aquí, aquí, aquí, aquí, aquí, aquí, aquíy aquí.
Sin embargo, algo que definitivamente ha cambiado en los últimos cuatro años es que la política de Washington escasez de viviendas y la crisis inmobiliaria resultante se ha vuelto progresivamente peor. Y miles de familias de Washington han perdido la oportunidad de vivir en una ADU porque el estado ha apostado repetidamente por establecer estándares de ADU a nivel estatal.
ADU permitidas y completadas en todo el estado de California, lo que ilustra el poderoso efecto de las reformas de ADU en todo el estado similares a las propuestas en la HB 1337 de Washington. Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.
Se acabó el debate: la reforma de la ADU funciona
Si estás buscando pruebas, considere california. Después de que el estado aprobó reformas de las ADU a nivel estatal similares a las propuestas en la HB 1337, las ADU despegaron. Hasta el año pasado, aproximadamente una de cada siete viviendas nuevas permitidas en todo el estado de California eran ADU. En Los Ángeles, la cifra es aún más sorprendente: una de cada cuatro casas nuevas era una ADU. Las grandes cifras de ADU en California desmienten la suposición común de que las ADU nunca harán mella en la escasez de viviendas.
Seattle ofrece otro ejemplo sorprendente de reforma eficaz de la ADU. A mediados de 2019 la ciudad adoptó un conjunto de reformas de la ADU similares a los propuestos en HB 1337. Para 2022, los volúmenes de permisos habían aumentado a más de tres veces la tasa típica antes de las reformas.
Qué haría el proyecto de ley ADU de Washington
Existe un acuerdo generalizado entre los investigadores de políticas de la ADU en que la cuatro más importantes Reformas de la ADU son:
- Levantar los mandatos de estacionamiento
- Terminar con los requisitos para que el propietario viva en el sitio
- Reducir o eliminar las tarifas de impacto
- Legalización de dos ADU por lote, incluidas las ADU independientes (cabañas en el patio trasero)
Para proporcionar flexibilidad, HB 1337 permite a los gobiernos locales elegir tres de las cuatro reformas clave mencionadas anteriormente para adoptar. También establecería las siguientes normas:
- Se permiten ADU adjuntas o independientes en lotes de cualquier tamaño que permitan una casa independiente
- Tamaño mínimo de ADU de no menos de 1000 pies cuadrados.
- Límite de altura máxima de no menos de 24 pies (o la altura máxima para casas si es menos de 24 pies)
- No hay estándares de diseño ni otras restricciones que sean más estrictas que las que se aplican a la casa principal.
En comparación, el proyecto de ley ADU más débil, HB 1276:
- No hace nada para reducir los mandatos de estacionamiento
- No hace nada para limitar las tarifas de impacto
- Permite la aplicación de reglas de ocupación de propietarios contra inquilinos si las ADU se utilizan para alquileres a corto plazo.
- Permite a las ciudades prohibir las ADU independientes y dos ADU por lote en lotes de menos de 4500 pies cuadrados.
- No establece límites mínimos para las ciudades que pueden imponer el tamaño y la altura de las ADU
- Limita la autonomía de las ciudades al exigirles que prohíban los alquileres a corto plazo si ofrecen algún incentivo ADU.
La HB 1276 incluye algunas buenas reformas, pero dejaría demasiadas barreras regulatorias. Por el contrario, HB 1337 es la solución ADU integral que el estado necesita. Se alinea bien con las mejores prácticas aceptadas a nivel nacional, con la reformas a nivel estatal pasó por California y Oregón, y con reformas en un puñado de ciudades que se han convertido en líderes de la política de ADU.
Comparación detallada de HB 1276 y HB 1337
Aparcamiento
HB 1276: No aborda los mandatos de estacionamiento.
HB 1337: Prohíbe los mandatos de estacionamiento (si el gobierno local lo selecciona como una de las tres de las cuatro reformas clave que requiere el proyecto de ley).
- Los mandatos de estacionamiento son una de las barreras más grandes para las ADU (consulte la guía de políticas de AARP) porque construirlas a menudo es costosa y, a veces, imposible que quepan en un lote.
- En 2020, la SB 6617 levantó los mandatos de estacionamiento en las ADU dentro de un cuarto de milla de tránsito frecuente, pero eso es una pequeña fracción de los lotes de viviendas del estado.
- Oregon prohíbe los mandatos de estacionamiento para ADU en todos los casos.
- California prohíbe los mandatos de estacionamiento para ADU en la mayoría de los casos.
Reglas de ocupación del propietario
HB 1276: Prohíbe las reglas de ocupación del propietario a menos que la ADU se utilice para alquiler a corto plazo o que el propietario acepte una reducción de tarifa a cambio de ofrecer la ADU a un alquiler asequible.
HB 1337: Prohíbe las reglas de ocupación por parte del propietario en todos los casos (si el gobierno local las selecciona como una de las tres de las cuatro reformas clave que requiere el proyecto de ley).
- Exigir que el propietario viva en el lugar es una de las mayores barreras para las ADU (consulte la guía de políticas de AARP) porque la restricción de uso desalienta a los propietarios a asumir el riesgo financiero de invertir en una ADU; también evita la adición de ADU a las casas de alquiler.
- Las reglas de ocupación de propietarios discriminan a los inquilinos al prohibirles vivir en lotes con ADU.
- Los gobiernos locales no imponen reglas de ocupación por parte del propietario a ningún otro tipo de vivienda. No existen leyes que exijan que el propietario de un dúplex, por ejemplo, viva en el lugar. ¿Por qué es diferente una casa con una ADU?
- Las reglas de ocupación por propietarios pueden correr el riesgo de ser anuladas por un desafío legal.
- Mantener como rehén una ley perjudicial (ocupación por propietario) para lograr el cumplimiento de una cuestión diferente (alquileres a corto plazo) es una política pública disfuncional. Los alquileres a corto plazo pueden regularse por separado por ciudades.
- Oregón prohíbe las reglas de ocupación por parte del propietario para las ADU en todos los casos.
- California prohíbe las reglas de ocupación del propietario para la primera ADU en un lote, pero no para la segunda.
Dos ADU por lote
HB 1276: Se permite una ADU adjunta y una separada por lote, pero solo en lotes de 4,500 pies cuadrados. o más grande.
HB 1337: Permite dos ADU por lote en cualquier combinación de adjuntas o independientes en cualquier lote que permita una casa independiente (si el gobierno local la selecciona como una de las tres de las cuatro reformas clave que requiere el proyecto de ley).
- Oregón no permite explícitamente dos ADU por lote, pero ese es un punto discutible para la mayoría de los residentes del estado porque el estado legalizó los cuádruples en lotes urbanos en todo el estado en 2019.
- California permite dos ADU por lote, pero una de ellas no debe tener más de 500 pies cuadrados.
Tarifas de impacto
HB 1276: No limita las tarifas de impacto y prohíbe a las ciudades reducir las tarifas de impacto a menos que el propietario firme “compromisos vinculantes” de que la ADU no se utilizará para alquileres a corto plazo.
HB 1337: Los límites afectan las tarifas a la mitad de lo que se cobra por una casa unifamiliar (si el gobierno local la selecciona como una de las tres de las cuatro reformas clave que requiere el proyecto de ley)..
- Las tarifas de impacto son una de las barreras más grandes para las ADU (consulte la guía de políticas de AARP) porque generalmente representan un costo inicial enorme que a muchos propietarios les resulta difícil asumir.
- Las ADU suelen ser más pequeñas que las casas unifamiliares, por lo que se justifican tarifas de impacto más bajas.
- Cuando Portland restableció las tarifas de impacto de las ADU, a menos que los propietarios se comprometieran legalmente a no utilizarlas para alquileres a corto plazo, la producción de ADU cayó significativamente.
Tamaño mínimo del lote
HB 1276: Permite a las ciudades imponer un tamaño mínimo de lote de hasta 4500 pies cuadrados. para ADU independientes y para dos ADU en un lote.
HB 1337: Permite dos ADU por lote en cualquier lote que permita una casa independiente.
- Las ciudades tienen otras restricciones, como retrocesos y límites de cobertura de lotes, que excluyen las ADU independientes a medida que los lotes se vuelven pequeños, por lo que no hay necesidad de establecer un tamaño de lote mínimo especial para las ADU independientes. Un lote pequeño con una casa principal pequeña puede tener mucho espacio para una ADU independiente, entonces ¿por qué prohibirlo?
- Tanto Oregón como California permiten ADU en todos los lotes que admiten viviendas independientes, sin límite mínimo de tamaño de lote.
Tamaño máximo de ADU
HB 1276: No aborda el tamaño de las ADU y permite a las ciudades imponer un límite tan pequeño como deseen.
HB 1337: Prohíbe un tamaño máximo de ADU de menos de 1000 pies cuadrados.
- ADU de menos de alrededor de 1000 pies cuadrados. se vuelven demasiado pequeños para dar cabida a las familias.
- California exige un subsidio para al menos 1,000 pies cuadrados. para ADU de dos dormitorios.
Altura máxima de la ADU separada
HB 1276: No aborda la altura de las ADU y permite a las ciudades imponer un límite tan bajo como deseen, lo que podría impedir las ADU de dos pisos.
HB 1337: Prohibe un máximo…