En los últimos años, la zonificación japonesa se ha vuelto popular entre los YIMBY gracias a una publicación de blog clásica de kchoze urbano. Es fácil ver por qué: la zonificación japonesa es relativamente liberal, con pocos controles de volumen y densidad, segregación de uso limitada y ninguna distinción regulatoria entre apartamentos y viviendas unifamiliares. La mayor parte del desarrollo en Japón ocurre “por derecho”, lo que significa que obtener permisos no requiere un largo proceso de revisión. En su conjunto, el sistema de zonificación de Japón facilita la construcción de vecindarios transitables y de uso mixto, razón por la cual ciudades como Tokio se encuentran entre las más asequible en el mundo desarrollado.
Pero los elogios a la zonificación japonesa eluden una metapregunta importante: ¿por qué la zonificación estadounidense terminó siendo mucho más restrictiva que la japonesa? Para plantear el enigma de otra manera, ¿por qué las regulaciones estadounidenses y japonesas sobre el uso de la tierra (que comenzaron siendo bastante liberales) divergieron tan dramáticamente en términos de restrictividad?
Sugeriré tres factores; los dos primeros establecen el “por qué” de la zonificación restrictiva y el tercero establece el “cómo”. Cualquier esfuerzo de YIMBY para liberalizar las ciudades a largo plazo debe abordar estos tres factores. En primer lugar, Estados Unidos privilegia los bienes raíces como inversión, algo que Japón no hace, incentivando a los votantes a prohibir la nueva oferta con zonificaciones restrictivas. En segundo lugar, la mayoría de los servicios públicos en Estados Unidos se administran a nivel local, lo que lleva a los residentes locales a utilizar zonificaciones excluyentes para “preservar” la calidad del servicio público. En tercer lugar, la práctica estadounidense de deferencia casi total a la planificación local del uso de la tierra y el uso generalizado de permisos discrecionales crea un sistema en el que los intereses especiales locales pueden capturar la regulación de zonificación y rehacerla en torno a sus intereses.
Para empezar, ¿por qué los votantes estadounidenses podrían exigir una zonificación más estricta que sus homólogos japoneses? Una posibilidad es que estén tratando de preservar el valor de su único activo significativo: su hogar. En Estados Unidos utilizamos la vivienda como una especie de de facto red de seguridad social. A través de una combinación de deducciones de intereses, ganancias de capital y exenciones de impuestos a la propiedad, e hipotecas subsidiadas, la actual política de vivienda en Estados Unidos hace todo lo posible para empujar a cada estadounidense a invertir los ahorros de toda su vida en una casa. Con el tiempo, se piensa, las viviendas acumularán valor y los propietarios acumularán “riqueza”.
En realidad, incluso con todos estos subsidios, una casa es una mala inversión: es muy ilíquida, y si una región no está creciendo o si se construyen muchas viviendas nuevas, cualquier escasa apreciación de la vivienda será aniquilada por los costos de mantenimiento y los impuestos. Para superar este problema, los municipios estadounidenses restringen sistemáticamente la construcción de nuevas viviendas, creando una escasez artificial de viviendas que eleva el valor de las viviendas existentes. Para obtener más información sobre esta hipótesis, consulte La hipótesis del votante local por William Fischel.
La situación en Japón es casi exactamente la opuesta. Las casas tienen poco valor de reventa en Japón. por uno estimarla casa japonesa promedio se deprecia por completo después de 22 años. Seguramente hay un elemento cultural, pero la mayoría de los observadores coinciden en que la frecuente visita de la isla terremotos desempeñan un papel importante: con los daños estructurales tan frecuentes y los estándares de seguridad en constante mejora, nadie quiere vivir en una casa antigua. El resultado es que el valor de reventa de una casa en realidad depende únicamente del valor del terreno, por lo que los ahorradores japoneses tienen pocas o ninguna razón para “invertir” en una casa, y tratan la vivienda como un bien de consumo.
Este sistema tiene dos efectos posteriores sobre la regulación del uso de la tierra: por un lado, el hogar japonés promedio simplemente no tiene motivos para perpetuar la escasez de viviendas, como su contraparte estadounidense. Por otro lado, el hogar japonés promedio tiene un gran interés en mantener ligera la regulación del uso de la tierra, en la medida en que se ven a sí mismos como potenciales futuros desarrolladores en caso de una mudanza. ¿Sería mejor si los estadounidenses, como los japoneses, demolieran la mayoría de las casas después de 30 años? No estoy tan seguro. Pero sería prudente dejar de subsidiar inversiones excesivas en vivienda, lo que alentaría un comportamiento inversor más inteligente y reduciría la demanda de regulaciones restrictivas sobre el uso de la tierra.
Otra razón por la que los estadounidenses podrían apoyar una zonificación más restrictiva que los japoneses tiene que ver con la forma peculiar en que prestamos los servicios públicos. Aquí en Estados Unidos, la calidad de los servicios esenciales como parques, educación y seguridad pública puede variar dramáticamente de un municipio a otro. Una mayor población de hogares de bajos ingresos significa mayores desembolsos públicos, impuestos más altos para las personas de ingresos medios y altos y servicios públicos de menor calidad.
Los residentes responden autoseleccionándose entre las comunidades más prósperas que pueden permitirse y subiendo la escalera una vez que están dentro. Para decirlo de otra manera, para garantizar el acceso a escuelas de calidad y espacios abiertos, se anima a los hogares estadounidenses a mudarse a un suburbio y emplear regulaciones de uso de la tierra para evitar cualquiera más pobre que ellos mismos. Esto explica en parte la extrema segregación racial y económica que se observa hoy en día en la mayoría de las ciudades estadounidenses; para obtener más información sobre esto, consulte El color de la ley por Richard Rothstein.
Japón evita estas presiones estandarizando la prestación de servicios públicos locales y aplicando una estricta homogeneidad económica y racial mediante una combinación de altas tasas impositivas marginales y política de inmigración xenófoba. La conveniencia de estas dos últimas políticas es muy sospechosa, pero desvincular la calidad del servicio público de los límites municipales locales es una obviedad. En la medida en que los responsables políticos estadounidenses puedan ampliar políticas como elección de escuela y consolidación ciudad-condadominimizan la necesidad de que los votantes locales intenten excluir a los extranjeros de trasladarse a áreas de altas oportunidades.
ahora sabemos por qué un cierto segmento de votantes estadounidenses podría preferir regulaciones restrictivas sobre el uso de la tierra. Pero cómo ¿Hacen cumplir estas preferencias frente a las necesidades aparentes del país en su conjunto? En Estados Unidos, nuestros 89.000 gobiernos municipales tienen derecho a desarrollar su propio sistema único de regulación del uso de la tierra, con poca o ninguna supervisión por parte de los tribunales, los gobiernos estatales o los reguladores federales. El resultado es que la restricción de la zonificación aumenta la preferencia de intereses especiales locales, como los propietarios de viviendas, que en los suburbios pequeños, homogéneos, de ingresos medios y altos pueden ser bastante restrictivos. Esto limita gravemente el nuevo desarrollo en la mayoría de los suburbios, con feos elementos de racismo y clasismo típicamente mezclados.
En las ciudades, el mecanismo para hacer cumplir estas preferencias restrictivas es ligeramente diferente. Más que en los suburbios, muchas ciudades estadounidenses obligan a que cada propuesta de desarrollo pase por un proceso largo y costoso. revisión discrecional proceso. Esto a menudo se logra haciendo que las regulaciones sobre el uso de la tierra sean tan restrictivas que cualquier desarrollo debe perseguir una acción discrecional como una rezonificación o un permiso especial. En la práctica, esto somete todo el desarrollo propuesto a meses de negociación y revisión pública, en los que los lugareños pueden anunciar un proyecto hasta su tamaño preferido (que a menudo es un lote baldío) o obtener grandes concesiones del desarrollador.
Japón evita por completo estos problemas mediante un importante papel nacional en la planificación del uso de la tierra y un sistema de desarrollo por derecho. En cuanto al primer punto, el gobierno nacional se propone 12 zonasque son claros, liberales y generalmente se centran en molestias reales. Esto impone un límite inferior a lo estricta que puede ser una regulación local sobre el uso de la tierra, e incluso la zona más estricta permite negocios multifamiliares, desde el hogar y pequeños minoristas locales. Este sistema nacional de zonificación quita el poder de los municipios locales para desarrollar regulaciones locales complicadas y excluyentes sobre el uso de la tierra.
En cuanto al segundo aspecto, Japón combina estas pautas liberales de uso y diseño con una “por derecho” sistema de permisos, lo que significa que si un proyecto cumple con la zonificación, no necesita pasar por un proceso de revisión discrecional. En este sentido, la zonificación japonesa se acerca a una planificación adecuada: los formuladores de políticas consideran de antemano qué tipo de desarrollo les gustaría permitir y dónde, y cuando los desarrolladores presentan una propuesta conforme, entregan los permisos necesarios. Esto proporciona a los promotores y residentes locales un alto grado de certeza sobre lo que se puede y lo que no se puede construir.
Entonces, ¿qué deberíamos aprender exactamente de la zonificación japonesa? A un nivel superficial, podríamos concluir que Japón demuestra que un régimen liberal de zonificación es viable y altamente deseable. Los YIMBY pueden y deben salir y trabajar para liberalizar nuestro código de zonificación local en el corto plazo. Pero en un nivel más profundo, los YIMBY deberían aprender que hacer su acumulando victorias sostenible en el largo plazo significa asumir las políticas e instituciones que construyeron nuestro sistema de zonificación excluyente en primer lugar.