La zonificación inclusiva permite que unas pocas personas vivan en deseables edificios de nueva construcción por precios mucho menores que los del mercado. Pero también conlleva una serie de consecuencias perversas. Al ser un impuesto a la construcción, reduce la oferta. La zonificación inclusiva también lleva a los desarrolladores a construir edificios de mayor nivel que los que construirían de otra manera, exprimiendo aún más a los inquilinos de ingresos bajos y medios.
Si bien la zonificación inclusiva facilita la vida a unos pocos residentes de ingresos medios y altos que tienen la suerte de conseguir unidades por debajo del precio del mercado en ciudades caras, también contribuye al desorden regulatorio que limita la oferta de vivienda en general. Esto, a su vez, eleva el coste de la vivienda. Los efectos de estas limitaciones de la oferta recaen con mayor fuerza en los residentes de bajos ingresos que son los que menos pueden afrontar costos de vivienda artificialmente altos. Al imponer mayores restricciones a los mercados inmobiliarios, la zonificación inclusiva hace que los recursos dedicados a proporcionar viviendas a los verdaderamente necesitados no lleguen tan lejos como podrían en un mercado menos regulado. Los subsidios a los residentes de ingresos medios tienen el desafortunado efecto secundario de hacer más difícil para las organizaciones sin fines de lucro y los programas gubernamentales hacer que las viviendas sean accesibles para los verdaderamente necesitados.
Recientemente presenté en un panel en la Universidad Chapman sobre el futuro de la vivienda en el condado de Orange. Nuestro panel destacó las tensiones entre los programas de vivienda diseñados para ayudar a los hogares de bajos ingresos y sin hogar y aquellos diseñados para ayudar a los hogares de ingresos medios. Si bien mi charla se centró en las barreras regulatorias que hacen que la vivienda sea inasequible para personas de todo el espectro de ingresos, María Cabildo, ex promotora de viviendas sin fines de lucro para viviendas de bajos ingresos, habló sobre sus experiencias en la construcción de viviendas para personas sin hogar y familias de muy bajos ingresos.
María señaló que las viviendas a precio de mercado son demasiado caras para quienes ganan el salario mínimo en todos los condados del país. En los mercados caros, las políticas diseñadas para subsidiar la vivienda para personas de ingresos medios hacen que los precios estén aún más fuera del alcance de las familias de bajos ingresos. La zonificación inclusiva hace que los limitados fondos locales, estatales y federales disponibles para viviendas para personas de bajos ingresos puedan proporcionar menos unidades de vivienda.
En un esfuerzo por evitar que algunos de los mercados inmobiliarios de su estado queden cerrados para cualquiera que no sea los muy ricos, el gobernador Jerry Brown lamentablemente está siguiendo a otros formuladores de políticas al apoyar la zonificación inclusiva. Su plan de vivienda más reciente aboga por reducir los obstáculos regulatorios a la construcción de viviendas, pero también aboga por una zonificación inclusiva para ayudar a los residentes que generan hasta el 80 por ciento de los ingresos medios de su área. En muchos mercados prósperos de California, los hogares que generan el 80 por ciento de los ingresos del área son hogares de ingresos medios o altos desde cualquier punto de vista. El ingreso medio es de más de $62,000 en Los Ángeles, $85,000 en el condado de Orange y $107,000 en San Francisco. Subsidiar a las personas que ganan el 80 por ciento de estos ingresos será una política popular entre los pocos afortunados que reciben los subsidios, pero sólo exacerbaría los desafíos más amplios de asequibilidad de la vivienda en el estado al agregar más limitaciones a la oferta de vivienda.
Los estadounidenses que ganan salarios que los sitúan directamente en la clase media no deberían necesitar subsidios para costear una vivienda. Cuando lo hacen, es una señal de que la política de vivienda ha ido muy mal. Liberalizar las regulaciones sobre el uso de la tierra es la única solución para abordar el problema de la vivienda que es inasequible para las personas con salarios medios. Abordar el problema con una zonificación inclusiva es una chapuza que no aborda las causas subyacentes de la construcción insuficiente de viviendas y sólo empeora las condiciones de los residentes más vulnerables de una ciudad.
A muchas personas les resulta difícil creer que los apartamentos y condominios nuevos y costosos harán bajar los precios en mercados que ya son caros. Pero los aumentos de la oferta, de hecho, están dando como resultado precios más bajos en los mercados con mayor oferta limitada del país. Datos recientes de Portland, Seattle y Nueva York muestran que permitir más construcción de viviendas en realidad reduce los alquileres. Cuando San Francisco permitió un auge de las miniconstrucción en 2016, los alquileres en el Área de la Bahía cayeron a lo largo del año.
Intentar hacer que la vivienda sea asequible para las personas de ingresos medios con políticas específicas es un juego perdido. La liberalización del uso de la tierra es la única manera de lograr una asequibilidad amplia en mercados donde las personas de ingresos medios luchan por costear una vivienda. La zonificación inclusiva no sólo no proporciona suficientes unidades para marcar una diferencia sustancial en las condiciones de vivienda, sino que también obstaculiza los esfuerzos gubernamentales y sin fines de lucro para proporcionar viviendas a los verdaderamente necesitados.