Hoy en día, tanto en el noroeste como en toda América del Norte, la mayoría de las personas viven en casas o apartamentos de su propiedad o que alquilan. Pero no hace mucho tiempo, otras opciones menos costosas eran igual de comunes: alquilar un espacio en la casa de una familia, por ejemplo, o vivir en un hotel residencial.
Las pensiones, con pequeños dormitorios privados y baños compartidos al final del pasillo, eran particularmente numerosas. Esta forma asequible y eficiente de vivienda básica ya debería haber sido reactivada, pero hay barreras legales que se interponen en el camino. Este artículo relata la historia olvidada de la vivienda de bajo alquiler. Artículos posteriores detallarán cómo volver a legalizar estas formas de vivienda.
Una habitación propia en la ciudad
Las pensiones tienen una nueva relevancia hoy en día, especialmente para aquellos que son jóvenes, solteros o que se encuentran en los peldaños más bajos de nuestra sociedad cada vez más desigual. El profesor de la Universidad de California Paul Groth escribe en su libro enciclopédico Vivir en el centro:
. . . una buena habitación de hotel de 150 pies cuadrados (espacio seco, tal vez con un baño o un lavabo, agua fría y a veces caliente, servicio eléctrico suficiente para hacer funcionar una bombilla y un televisor, calefacción central y acceso a teléfonos y otros servicios) constituye una unidad de vivienda mecánicamente más lujosa que aquellas en las que vive entre un tercio y la mitad de la población de la Tierra.
Muchos miles de estos barrios alguna vez formaron la base de viviendas asequibles en las ciudades del noroeste. Ahora, pocas personas saben siquiera que existieron.
Una red cada vez más estricta de ordenanzas y códigos ha ayudado a reducir las pensiones y las opciones de vivienda relacionadas, hasta casi llevarlas a la extinción. Eliminar algunas de estas restricciones sobre el alquiler de habitaciones, el alquiler de camas y las viviendas compartidas y poner fin a los mandatos de estacionamiento fuera de la calle, edificio por edificio, podría ser la forma más rápida, menos costosa y más sostenible de hacer que las viviendas sean más asequibles. Hacerlo también podría hacer que la falta de vivienda sea menos común; los ingresos por alquiler están más disponibles para algunos propietarios; patrones de asentamiento lo suficientemente densos como para sustentar los negocios del vecindario, un buen servicio de tránsito y una vida callejera vibrante; y conducir menos necesario.
Afluencia arriba, alojamiento abajo
Habitaciones de 60 centavos. Flickr, xdd869
En el siglo XIX, el alojamiento en familias era algo común para personas de todas las edades. Hasta la mitad de los estadounidenses urbanos pasaron parte de sus vidas como huéspedes en casas de otros o como anfitriones en la suya propia, como detalla el profesor Groth. A medida que el siglo XIX dio paso al siglo XX y América del Norte se urbanizó, proliferaron otras opciones. Para la clase trabajadora se abrieron numerosas pensiones. Algunos también ofrecían alojamiento, con cocina y comedor en el sótano o en la planta baja. Para los pobres, las casas de hospedaje baratas proporcionaban alojamiento básico a precios bajos. Algunos tenían pequeñas habitaciones privadas. Otros tenían rejillas de cubículos abiertos. Otros ofrecían literas o hileras de “camas” de losa dura. En San Francisco hace un siglo, cinco sextas partes de los habitantes de los hoteles eran de clase trabajadora o pobres, y una habitación aceptable podía costar 35 centavos la noche (8 dólares en moneda actual).
Concentrados cerca de los centros de la ciudad, los hoteles residenciales proporcionaban una vida esencialmente urbana. La densa mezcla de alojamiento con restaurantes asequibles, lavanderías, salas de billar, salones y otros establecimientos minoristas hacía que la vida fuera cómoda a pie y con presupuestos reducidos. «Las aceras y tiendas circundantes funcionaban como partes de la casa de cada residente», escribe Groth.
En Cascadia, esas viviendas casi han desaparecido. Un siglo de creciente riqueza es una de las razones. Con ingresos más altos, hemos comprado más espacio y privacidad. Los residentes jóvenes, emprendedores y en ascenso se mudaron de los hoteles, privando a los distritos hoteleros de sus mejores clientes. Los que quedaron atrás eran más difíciles de emplear, más pobres, al margen de la ley o simplemente excéntricos. Esta tendencia se aceleró en las décadas de 1960 y 1970, cuando las autoridades desinstitucionalizaron a muchas personas con enfermedades mentales y comenzaron a albergarlas en pensiones y otros hoteles baratos. En la mayoría de los casos, las autoridades de salud mental pretendían que tales arreglos fueran temporales. Algunos planearon construir y apoyar constelaciones de pequeños centros de atención en el vecindario, por ejemplo, pero la política NIMBY intervino. Las instalaciones de atención nunca se construyeron y algunos de los más vulnerables de la sociedad quedaron varados en pensiones, que para entonces se conocían como hoteles de ocupación de una sola habitación (SRO).
Reglas en aumento, resultados mixtos
Otra parte de la explicación de la desaparición de los hoteles residenciales es jurídica. Las sucesivas generaciones de leyes encarecieron el funcionamiento de los hoteles residenciales. Otras reglas simplemente las hacían ilegales fuera de los centros históricos: a medida que las ciudades se expandían hacia el exterior, las pensiones no podían extenderse a los nuevos vecindarios.
Las reglas no fueron accidentes. Durante un siglo que comenzó en la década de 1880, los propietarios de bienes raíces deseosos de minimizar el riesgo y maximizar el valor de las propiedades trabajaron para mantener las viviendas para los pobres alejadas de sus inversiones. A veces, trabajaron mano a mano con reformadores bien intencionados que tenían la intención de garantizar una vivienda digna para todos. En la práctica, una vivienda digna significaba no sólo seguridad física e higiene, sino también una vivienda que se aproximara a lo que esperaban las familias de clase media. Esta coalición de personas interesadas y bien intencionadas encerró y cerró pensiones y casas de hospedaje baratas, y también levantó barreras al alojamiento en el hogar. Actuó a través de reglas federales, estatales y locales de maneras que parecían razonables en ese momento: límites de ocupación; y requisitos para baños privados, cocinas y espacios de estacionamiento. El efecto neto, sin embargo, fue esencialmente prohibir las viviendas urbanas asequibles del sector privado para quienes se encuentran en la parte inferior de la escala salarial.
En su lugar llegaron viviendas para personas de bajos ingresos con apoyo público, pero nunca en cantidades adecuadas. Quizás nunca llene el vacío. Construir viviendas es caro y ningún lugar en América del Norte ha demostrado jamás la voluntad política de construir suficientes viviendas para satisfacer todas las necesidades. La vivienda subsidiada puede llenar bien ciertos nichos, incluida la ayuda para quienes se encuentran en crisis personales, pobreza extrema o necesidades especiales. Particularmente prometedor es el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias, que separa claramente la propiedad de la vivienda del factor clave del aumento de los precios inmobiliarios: la apreciación del valor de la tierra. Pero el mercado inmobiliario privado podría hacer mucho más para proporcionar espacios habitables asequibles si descartáramos aquellos requisitos que simplemente protegen el valor de las propiedades de otros al ilegalizar las pensiones y otras opciones simples de vivienda.
¿Interés público o guerra de clases?
Después de todo, el propósito legítimo de los códigos de construcción y uso del suelo no es favorecer aún más a los que ya son afortunados, sino corregir las fallas del mercado. Uno de esos fallos son las lagunas de información. Los compradores e inquilinos no pueden saber fácilmente, por ejemplo, si las vigas estructurales de un edificio fueron diseñadas adecuadamente. No pueden comprobar fácilmente el cableado y las tuberías: ¿el cableado provocará un incendio? ¿Las aguas residuales retrocederán y contaminarán el agua potable? De la misma manera, no pueden comprobar fácilmente si el edificio fue diseñado resistente al fuego o si está creciendo moho en las paredes. Otra falla del mercado de la vivienda se produce cuando los propietarios transfieren los costos a otros, por ejemplo, instalando dispositivos contaminantes que contaminan el aire local.
Década tras década, las reglas se hicieron más estrictas para los hoteles residenciales. Algunas de las reglas corrigieron fallas del mercado; otros impusieron estándares de clase media que estaban fuera del alcance de los pobres. A finales del siglo XIX, por ejemplo, California (el país que marcó tendencias en Occidente en materia de legislación sobre vivienda) comenzó a hacer cumplir una norma aparentemente destinada a frenar la propagación de enfermedades. Imponía una cantidad mínima de espacio interior por persona, partiendo del supuesto de que vivir en espacios reducidos es un determinante importante de las enfermedades. (Las investigaciones realizadas en las décadas posteriores muestran que el hacinamiento extremo puede acelerar la propagación de ciertas enfermedades, incluidas potencialmente enfermedades mortales como la influenza, pero que la pobreza que causa el hacinamiento es probablemente el mayor factor de riesgo de enfermedad. En cualquier caso, regular el hacinamiento en los hogares puede ser una política legítima que corrija una falla del mercado.)
Según el estándar de California, se podrían esperar cambios radicales en muchos tipos de edificios residenciales abarrotados: cuarteles militares, dormitorios universitarios, campamentos de verano, prisiones, casas unifamiliares con muchos niños, campamentos madereros y alojamiento para la tripulación a bordo de barcos. Pero la norma no se aplicaba a estas categorías de viviendas. Se aplicó sólo en los barrios donde vivían inmigrantes chinos. Con la máscara de la salud pública, la política elevó el costo de la vivienda para las familias chinas y las alejó más de los blancos de California. Era racismo disfrazado de salud pública.
En 1909, San Francisco prohibió la mayoría de los hoteles estilo cubículo, que era una forma común de alojamiento barato para trabajadores itinerantes y otras personas con presupuestos muy ajustados. La ciudad racionalizó la política como una precaución de seguridad contra incendios. Si el objetivo hubiera sido la seguridad contra incendios, la ciudad habría exigido escaleras de incendios, muros de frenado a intervalos determinados y puertas cortafuegos. Los cubículos siguieron siendo perfectamente legales para oficinas y talleres en toda la ciudad, pero ¿para dormir? Eso se convirtió en una violación del código.
En la década siguiente, California comenzó a regular las pensiones y otros hoteles, estableciendo estándares para los baños (uno por cada diez habitaciones), la superficie de ventanas por habitación, el espacio mínimo por habitación y más. Una vez más, algunas de estas reglas pueden haber tenido beneficios para la salud, y sus defensores ciertamente pensaron que estaban ayudando. Sin embargo, eliminaron del mercado las habitaciones más baratas sin ofrecer sustitutos. Con el tiempo, los códigos de construcción y de salud exigieron habitaciones cada vez más grandes y más baños. Estos, al igual que los códigos para otros tipos de vivienda, también exigían características de seguridad legítimas, como más salidas, mejores características de seguridad contra incendios y almacenamiento de alimentos a prueba de ratas en las cocinas. Las jurisdicciones del noroeste siguieron el ejemplo de California.
Reglas, subiendo más rápido
En la década de 1920 llegó la zonificación y comenzó una fase más agresiva del asalto a la vivienda económica. La zonificación dio a los líderes de la ciudad un arma completamente nueva para separar a la clase trabajadora de las “clases mejores”. Después de que un fallo de la Corte Suprema de Estados Unidos en 1926 reconociera el poder de los estados para autorizar la zonificación local, los planificadores urbanos rápidamente atraparon hoteles residenciales en las partes más antiguas de la ciudad: las partes construidas antes de la zonificación separaban las tiendas, restaurantes y bares de las viviendas. A veces prohibieron directamente las pensiones y otros hoteles en los distritos de apartamentos; otras veces, simplemente los hicieron poco prácticos al prohibir la densa mezcla de establecimientos minoristas necesarios para vivir en ellos. Y al reservar vastas áreas de cada ciudad para casas unifamiliares en lotes privados, redujeron drásticamente el terreno disponible para todo tipo de residencias de unidades múltiples menos costosas, ya sean apartamentos u hoteles residenciales.
Durante las siguientes tres décadas, los códigos y programas de préstamos federales discriminaron cada vez más a los hoteles residenciales al definir que una unidad de vivienda necesariamente poseía un baño privado y una cocina. También acorralaron los distritos hoteleros: a menudo, la discriminación racial impidió la inversión incluso cuando la zonificación no impidió la operación.
Las reglas obligatorias de estacionamiento fuera de la vía pública agravaron la situación a partir de mediados del siglo XX. Hicieron que las viviendas de unidades múltiples fueran radicalmente más costosas de construir y operar, porque los requisitos de estacionamiento generalmente exigían que para cada unidad, un edificio residencial proporcionara al menos un estacionamiento…