Comidas para llevar
- Los edificios de departamentos extragrandes (rascacielos y torres desarrollados bajo políticas de desarrollo orientadas al tránsito) son excelentes, pero son a) lentos y costosos de construir yb) geográficamente restringidos a pequeñas porciones de terreno de una ciudad, a menudo los corredores más transitados y contaminados.
- Si los líderes de la región realmente querían construir más viviendas rápidamente, hay una respuesta a la vista: pequeños edificios de departamentos, permitidos en toda la ciudad, tal como solían serlo, antes de que las reglas de zonificación los prohibieran en la mayoría de los terrenos urbanos.
- Los pequeños edificios de apartamentos, que normalmente se ubican en un lote único estándar y no son más altos que un árbol maduro, tienen numerosas ventajas: son más rápidos, más baratos, aprovechan mejor el tiempo de los trabajadores de la construcción y son una gran oportunidad para los pequeños constructores locales. Además, obviamente, albergan a más personas por acre que las casas unifamiliares.
- Volver a legalizar los pequeños edificios de departamentos en todos los vecindarios ayudaría a que más personas encuentren un hogar en esta década, no en la siguiente.
Encuentre versiones de audio de los artículos de en cualquiera de sus plataformas de podcasts favoritas, incluidas Spotify, YouTube y Apple.
La velocidad importa. Y para las personas que buscan una casa hoy en día, es muy importante si esa casa se construye el próximo año o dentro de diez. Si los líderes de Cascadia realmente creyeran en la velocidad, entonces se centrarían más en volver a legalizar edificios pequeños, del tamaño de un vecindario, con entre 6 y 12 viviendas cada uno. Pero a pesar de las reformas recientes, los pequeños edificios de apartamentos siguen siendo ilegales en casi todas partes de las ciudades de Cascadian y en toda América del Norte.
Mientras tanto, defensores y líderes de la región han legalizado edificios de departamentos grandes y medianos a través de un desarrollo orientado al tránsito, que ubica de manera inteligente nuevos departamentos junto con la infraestructura de tránsito. California ahora permite hasta 9 pisos junto a las principales paradas de tránsito, Washington hasta 6 y Columbia Británica hasta 20. Este es un progreso digno de elogio, pero se limita a edificios más grandes que llevarán muchos años planificar y construir.
Un ejemplo de nuestros antepasados pro vivienda ilustra cuánto tiempo podríamos esperar para que se materialicen proyectos más grandes: en 2014, Graham Jones, de 31 años, habló esperanzadamente ante el Ayuntamiento de Vancouver y el entonces alcalde Gregor Robertson, pidiendo más viviendas en el antiguo sitio del Oakridge Mall. Jones pidió al consejo que «por favor considere que este proyecto se implementará gradualmente durante los próximos 10 a 15 años. Representará a los residentes actuales de la ciudad, pero también a muchos que no están representados hoy». Eso fue hace 11 años; Robertson es ahora el ministro federal de Vivienda; y nadie se ha mudado todavía al desarrollo de Oakridge.
La forma más rápida (la única manera rápida) de construir muchas casas es simple: volver a legalizar los pequeños edificios de apartamentos, generalmente no más altos que un árbol maduro, en todos los vecindarios, tal como solían ser. Todas las demás soluciones exigen que los asediados jóvenes de 31 años de hoy esperen muchos años para ver resultados. Para los políticos que trabajan dentro de ventanas electorales de cuatro años, moverse rápido significa pensar en pequeño. Es la única manera de entregar las nuevas viviendas que sus electores necesitan en un solo mandato.
Los grandes proyectos no están generando suficientes viviendas
La construcción de pequeños edificios de apartamentos ha sido prácticamente ilegal aquí en Vancouver durante casi un siglo. Los líderes de la ciudad comenzaron a implementar restricciones de zonificación en la década de 1920 “en gran medida para evitar la intrusión de edificios de apartamentos en áreas unifamiliares o bifamiliares”, escribió Harland Bartholomew, quien dibujó el primer mapa de zonificación de Vancouver. En Estados Unidos, la Corte Suprema justificó las regulaciones de zonificación en 1926, diciendo que “el edificio de apartamentos es un mero parásito”.
Como resultado, gran parte de la energía de planificación de Vancouver se ha destinado a torres orientadas al tránsito, a menudo en antiguos sitios industriales, lo que limita las nuevas viviendas a menos nodos centralizados. Este compromiso político ha estado vigente a nivel local durante décadas, conocido como El Gran Acuerdo: la tierra exclusivamente zonificada sigue siéndolo, mientras que las torres en calles concurridas dan cabida a cierto crecimiento, también conocido como “densidad de rascacielos, suburbios de baja escala, poco en el medio”.
El Gran Acuerdo promete nuevas viviendas. Simplemente no se construye rápidamente, ni en los mejores lugares, ni al menor costo. Es un intento de prestidigitación por parte de los líderes cívicos: prometen un mayor acceso a casas bonitas en barrios deseables, pero construyen grandes edificios de apartamentos, lentamente, en sólo el 10 por ciento del terreno de la ciudad.
Los grandes edificios de apartamentos en calles concurridas son maravillosos; este artículo fue escrito en uno. Pero la zonificación que prohíbe los tipos de viviendas entre torres y viviendas unifamiliares deja gran parte del terreno en nuestras ciudades fuera de los límites, y muchos residentes o posibles residentes sin opciones asequibles para llamar hogar.
La reurbanización de la costa norte de False Creek por parte de Concord Pacific es el ejemplo más grande y significativo de planificación Grand Bargain de Vancouver. Fue un proyecto visionario que remodeló la ciudad para mejor y le dio a Vancouver su horizonte icónico. Pero este proyecto también subraya cuánto tiempo pueden tardar incluso los megaproyectos exitosos en entregar la totalidad de las viviendas que prometen. En el extremo este del sitio, 40 años después de que se inició la construcción, 380.000 pies cuadrados de terreno privilegiado frente al mar todavía se encuentran áridos y sin desarrollar.
Una historia similar se ha desarrollado en la remodelación aún inacabada de Oakridge Mall mencionada al comienzo de este artículo. Su saga comenzó en 1995, año de “Gangsta’s Paradise” de Coolio. gobernaba las ondas. La Declaración de Política de Oakridge Langara de 1995 tenía como objetivo “aprovechar los sitios grandes para lograr densidad adicional y garantizar que el nuevo desarrollo contribuya de manera justa a mantener los niveles de comodidades que disfruta la comunidad”. Treinta años después, ningún habitante de Vancouver todavía lo considera su hogar ni disfruta de las comodidades de su comunidad.
Grandes proyectos como Oakridge Park, que ahora pretende abrir sus puertas en 2027, atraen a los planificadores que quieren gestionar y controlar todos los aspectos del nuevo desarrollo, porque sólo los grandes proyectos pueden soportar ese escrutinio. Para un proyecto de mil millones de dólares, esta extensa gestión pública no es necesariamente mala. Pero obligar a un proyecto de 5 millones de dólares a someterse a ese mismo régimen de planificación discrecional es imposible. La fricción y el costo hacen que los proyectos más pequeños sean antieconómicos, eliminando efectivamente el desarrollo a pequeña escala, liderado localmente, que las ciudades también necesitan.
En Vancouver y su región, esto ha llevado a un estilo de desarrollo “alto y extenso”, con proyectos complejos de alta densidad en los nodos (el cuadro de la izquierda en la imagen a continuación), rodeados por un mar de viviendas unifamiliares cada vez más caras (el cuadro de la derecha):
En lugar de intentar concentrar todas las viviendas nuevas en unos pocos lotes enormes, a menudo en calles concurridas y contaminadas, las ciudades podrían permitir que los constructores locales construyan pequeños edificios de departamentos (y ofrecer a los residentes esa opción más asequible) en todos los vecindarios de la ciudad.
Como solían hacerlo.
Gracias a Richard Ackley por apoyar una Cascadia sostenible.
Nuestro trabajo es posible gracias a la generosidad de personas como usted.
En fotos: Vancouver solía construir muchos pequeños edificios de apartamentos
Entonces, ¿qué se considera un pequeño edificio de apartamentos? ¿Y cómo son? Generalmente, son edificios de apartamentos con superficies tan pequeñas como 4000 pies cuadrados que caben en un solo lote convencional de la ciudad o, a veces, en más de uno. Estos existen en Vancouver (como en la mayoría de las ciudades), pero casi todos tienen alrededor de 100 años. Se construyeron en un breve período cuando Vancouver estaba en auge, pero antes de que los líderes los prohibieran mediante zonificación.
En primer lugar, aquí hay tres hermosos edificios de apartamentos en Fairview, construidos a fines de la década de 1920 en lotes estándar de 50 pies en el lado oeste de Vancouver:
Muchos lotes en East Vancouver tienen sólo 33 pies de ancho, no 50. Eso no es problema. A continuación se muestran cuatro pequeños edificios de apartamentos centenarios más, incluidos tres en estos lotes más pequeños de 33’x125′. Algunas incluso tienen lo que se llama diseño de una sola escalera, lo que significa más brisa cruzada y luz natural para cada hogar. Después de una prohibición que duró décadas, Columbia Británica volvió a legalizar el diseño de una sola escalera para edificios de hasta seis pisos a mediados de 2024.
Incluso puedes hacer que estos pequeños edificios de apartamentos se parezcan a las casas unifamiliares circundantes, como la que se encuentra debajo en el vecindario Mount Pleasant de Vancouver. No te dejes engañar por el tejado puntiagudo: se trata de un pequeño edificio de apartamentos. Construido en 1905, con ocho casas de alquiler más un área de almacenamiento en el sótano, alberga a muchos más habitantes de Vancouver que las casas independientes de al lado, simplemente porque es un piso más alto que la mayoría y se encuentra un poco más cerca de los bordes de su propiedad.
Los pequeños edificios de apartamentos más modernos en Vancouver son aún más raros, pero existen. Si bien han sido ampliamente ilegales desde la década de 1930, las políticas de preservación del patrimonio con “bonos de densidad” a veces las han permitido, lo que significa que un constructor preserva elementos clave de un edificio más antiguo mientras lo remodela para incluir más viviendas:
Un proyecto de preservación del patrimonio de cinco casas en Strathcona, diseñado por Fluid Architecture (Daniel Oleksiuk).
Vancouver ha tratado este tipo de viviendas como algo que debe distribuirse con cuidado, un hecho perjudicial que debe intercambiarse a cambio de una valiosa preservación del patrimonio. Pero no hay ninguna razón inherente por la que los pequeños edificios de apartamentos deban vincularse al patrimonio. Son posibles construcciones bonitas y modernas de este tipo. A continuación se muestran algunos ejemplos de cómo podrían verse:
Desafortunadamente, la construcción de la mayoría de las casas mencionadas ha sido ilegal en Vancouver durante casi un siglo. Antes de que los líderes municipales los prohibieran mediante la zonificación, los pequeños edificios de apartamentos florecieron en muchas ciudades de América del Norte, incluida Vancouver, y deberían volver a hacerlo.
Los beneficios de los pequeños edificios de apartamentos.
Los pequeños edificios de apartamentos no sólo son rápidos. En comparación con proyectos más grandes, también son más baratos, más democráticos, menos monopólicos, aprovechan mejor el tiempo de los trabajadores y responden mejor a los cambios en la demanda de vivienda.
Más rápido
Sin necesidad de montar lotes vecinos, sin proceso de rezonificación, sin estacionamiento subterráneo y solo uno o dos…