Oregón decide que fue un error permitir que las ciudades prohibieran la construcción de viviendas |

Durante los últimos ocho años, una coalición bipartidista de legisladores de Oregón ha liderado a América del Norte hacia una nueva tendencia: la zonificación a nivel estatal.

A medida que las restricciones de zonificación se extendieron por todo el continente hace casi exactamente 100 años, los gobiernos estatales y provinciales delegaron en su mayoría en las ciudades todas las decisiones sobre dónde y qué tipo de viviendas deberían permitirse a nivel local. Durante el siglo siguiente, eso generó problemas. Uno grande: las ciudades y pueblos implementaron la zonificación para prohibir gradualmente las pensiones, los dúplex, los triplex y los edificios de apartamentos de pequeña escala que siempre habían sido, hasta entonces, los lugares en los que se podía vivir cuando se tenía una casa pequeña o un presupuesto ajustado.

Al principio, este no era un problema obvio. Una ciudad que prohíba los apartamentos podría pensar que las viviendas económicas seguirían siendo legales en la ciudad vecina. O podrían observar que la ciudad vecina les había descargado sus necesidades de vivienda al prohibirles apartamentos, por lo que era justo que hicieran lo mismo.

Todo fue muy racional y contagioso. Y después de un siglo de reglas locales sobre reglas locales, así es como se veía el mosaico de zonificación en (por ejemplo) la ciudad más grande del estado:

La complejidad de las 779 distintas categorías de zonificación de Portland, cada una restrictiva a su manera y multiplicadas en cientos de otras jurisdicciones, ha ayudado a crear una enorme escasez de viviendas. Esto es especialmente cierto para los tipos de casas más pequeñas y menos costosas, ya que son las que la zonificación prohíbe con mayor frecuencia. Esa escasez de viviendas y el aumento de los precios que genera se han disparado a lo largo de las ciudades y, en última instancia, han dejado a miles de personas durmiendo en sofás, en estacionamientos y en los bosques.

A partir de 2017 y con una confianza creciente cada año desde entonces, Oregón ha estado respondiendo a esta interminable transferencia de responsabilidad cívica repensando su decisión de hace 100 años de dejar los detalles de la zonificación principalmente en manos de las jurisdicciones locales.

En cambio, gran parte del trabajo sobre esta cuestión estatal está regresando ahora al lugar donde tal vez debería haber permanecido siempre: el estado.

La zonificación estatal preaprobada permite una carrera hacia la cima

Para ver hasta dónde ha llegado el consenso de Oregón, lea un proyecto de ley firmado hoy por la gobernadora Tina Kotek.

El Proyecto de Ley 2258 otorga al estado el poder de anular la zonificación local y permitir cualquier tipo de vivienda en lotes urbanos estándar.

Adelante, lea la última frase nuevamente.

El proyecto de ley fue aprobado en la Cámara estatal 50-2 y en el Senado 28-2. Kotek, su principal defensor, celebró el lunes una ceremonia de firma para él y otros.

Aurora Dziadul, analista legislativa y de políticas del Departamento de Conservación y Desarrollo de Tierras de Oregón, dijo por correo electrónico que su agencia estatal planea aplicar voluntariamente “parámetros adicionales” que reduzcan el alcance del programa. Pero dijo que sí, el proyecto de ley otorga al estado el poder de aprobar de manera preventiva permisos de construcción y zonificación para cualquier tipo de proyecto de vivienda, desde una cabaña en el patio trasero hasta un rascacielos, en cualquier lote que:

• permite viviendas de al menos un tipo

• cae dentro de un límite de crecimiento urbano (un límite que, en Oregón, define la frontera entre las áreas suburbanas y rurales)

• Tiene entre 1,500 y 20,000 pies cuadrados.

• no tiene más que una pendiente del 15 por ciento

• está fuera de áreas oficialmente designadas como ambientalmente sensibles, naturalmente peligrosas, que contienen importantes recursos naturales, escénicas o abiertas

• y está desocupado, incluso debido a una demolición reciente, siempre que resulte en más viviendas.

Una frase clave del proyecto de ley se encuentra en la Sección 4(2)a, que dice que en dichos lotes, el estado puede aprobar previamente sólo “viviendas adjuntas o independientes”; en otras palabras, todas las viviendas. (Ese es un elemento en una lista de factores de calificación que, según Dziadul, incluye un «o» implícito).

Es poco probable que el Estado decida utilizar este poder para legalizar edificios de apartamentos de cuatro pisos en cada lote urbano, por ejemplo. Si así fuera, las ciudades tendrían un fuerte incentivo para buscar formas de anular la ley, por ejemplo, con nuevas regulaciones estrictas sobre demolición. Hasta que cualquier edificio anterior en el sitio haya sido demolido, no calificaría para el código de zonificación estatal de facto creado por HB 2258.

Otro problema: el personal de la División de Códigos de Construcción del estado, que es parte de un departamento estatal separado, en realidad no está dirigido a aprobar previamente ningún permiso de construcción en particular. Podría optar por aprobar previamente los permisos de construcción sólo para las estructuras de menor densidad: nada más grande que un dúplex o una casa adosada. Eso limitaría enormemente el alcance de la ley. Aunque el texto de la HB 2258 en realidad no limita los poderes de zonificación del estado a los casos que utilizan uno de los planos de construcción preaprobados por BCD, el personal del gobernador anunció que los dos iban de la mano. (De la misma manera, el personal del gobernador también anunció que el proyecto de ley permitiría algo más que casas adosadas).

Las localidades también conservarán el control sobre las decisiones de ingeniería, como la forma en que el sitio gestiona las aguas pluviales y se conecta a las redes de agua, alcantarillado y transporte existentes.

Pero dependiendo de cómo se implemente, la HB 2258 otorga al estado el poder de realizar un cambio estructural profundo en la zonificación de Oregón. Básicamente, crea dos códigos de zonificación para que el propietario elija entre: una opción local y una opción estatal. Y debido a que los propietarios tenderán a elegir el código que permita el proyecto que más desean construir, tanto los planificadores locales como estatales tendrían un incentivo para hacer su código relativamente flexible. Si un planificador escribe un código muy restrictivo, será más probable que el propietario de la propiedad elija el código del otro planificador, dejando al primer código sin ningún control.

Algunas personas han pedido que se aboliera la zonificación; HB 2258 no hace eso. En cambio, ofrece establecer múltiples códigos de zonificación en una “carrera hacia la cima” que, a largo plazo, tendería a permitir que más personas vivan donde quieran.

Oregon requirió que las ciudades aprobaran divisiones de lotes y seis complejos accesibles

Unos días después de que se aprobara la HB 2258, la legislatura de Oregón también aprobó una ley más directa. Éste, también firmado por el gobernador Kotek esta mañana, dio a las ciudades y condados 18 meses para flexibilizar sus códigos de zonificación, si no lo eran ya, de varias maneras específicas:

• Ya no pueden exigir que las casas nuevas en lotes de baja densidad sean ya sea unido o separado de unos y otros. Dependerá de los propios habitantes de Oregón si quieren o no compartir un muro con sus vecinos.

• el dueño de cualquier lote urbano residencial de baja densidad en ciudades y condados más grandes deben tener la opción de construir una casa dúplex, triplex, cuádruple, adosada, o un grupo de pequeñas cabañas. (Esto antes sólo era requerido para la gran mayoría de lotes.)

• Deben permitir que cada casa en dichos lotes sea subdividido en su propio lote más pequeño y se vende de forma independiente, independientemente de cuándo se construyó o se construyó cada casa. Estas divisiones de tierras también están protegidas contra apelaciones. Junto con los dos elementos anteriores, esto esencialmente permite subdividir cualquier lote urbano en unas pocas viviendas independientes, haciéndose eco de la legalización extremadamente productiva de Houston de la división de lotes residenciales dentro de los límites de la ciudad.

• Deben contar cada unidad para dormir en un edificio de convivencia con cocinas compartidas (también conocido como ocupación de una sola habitación) como un tercio de una vivienda a los efectos de los límites de viviendas por acre o espacios de estacionamiento requeridos por casa. Esto esencialmente volver a legalizar las SRO en todo el estadobasándose en una ley de 2023 que los legalizó en todas las zonas residenciales y de uso mixto del estado, pero permitió a las ciudades regularlos como si cada habitación fuera un apartamento completo.

• Deben cumplir con las reglas, que serán definidas el próximo año por la agencia estatal de uso de la tierra, que prohibirán tipos específicos de “costos o retrasos irrazonables” en la construcción de viviendas accesorias y SRO.

• Deben otorgar una bonificación de densidad del 50%, incluido el número de unidades y el tamaño de los edificios, a proyectos en lotes de baja densidad que cumplan con un estándar de accesibilidad o asequibilidad definido localmente. Por defecto, la factura hace seis casas legales en cualquier lote en las grandes ciudades si al menos una casa es asequible para un comprador que gana el 120 por ciento del ingreso medio local o cumple con los estándares de accesibilidad «tipo A», como mostradores de cocina más bajos y baños grandes.

Reformas de zonificación exigidas por el Estado como estas se han vuelto comunes en la legislación de Estados Unidos y Canadá en los últimos años. En el caso de Oregón, muchos de estos artículos dan seguimiento a proyectos de ley anteriores, en particular HB 2001 de 2019, SB 8 y SB 458 de 2021, y HB 3395 de 2023. Cada una de esas leyes establece estándares estatales para la zonificación local; éste agrega más detalles a esos estándares, informados por los proyectos que se estaban construyendo en los primeros años de estas otras leyes.

Por otra parte, a partir de 2027, el nuevo proyecto de ley invalidará privado prohibiciones de viviendas de relleno. Algunas propiedades tienen restricciones de escritura u otros contratos incorporados que prohíben a los futuros propietarios construir algo más que una sola casa en el lugar. En otros casos, las asociaciones de propietarios imponen normas similares a sus miembros. HB 2001 había anulado tales restricciones de nuevo contratos y asociaciones de propietarios; ahora, la HB 2138 invalidará tales restricciones de pasado contratos y asociaciones de propietarios. Específicamente, las restricciones de escritura no podrán prohibir dúplex, tríplex, cuádruple, casas adosadas, grupos de cabañas o viviendas accesorias; y las asociaciones de propietarios ya no podrán prohibir viviendas de ningún tipo siempre que sean coherentes con la zonificación pública. Es posible que esta disposición sea vulnerable a un desafío constitucional, aunque California aprobó una ley similar, bajo su propia constitución estatal, en 2019.

Otra cosa notable en la HB 2138: ordena a la agencia estatal de uso de la tierra definir, pero no imponer, un cronograma “modelo” de tarifas de desarrollo. Estos llamados “cargos de desarrollo del sistema” son una parte importante de la financiación de infraestructura, pero pueden ser una barrera particular para viviendas más pequeñas y menos costosas. Un programa de tarifas definido por el estado podría establecer tarifas más bajas para las viviendas más pequeñas, y dado que tales programas de tarifas generalmente requieren estudios costosos para justificarse, las ciudades podrían considerar atractivo adoptar voluntariamente la versión estatal.

Esto es parte de una secuencia de leyes y reglas que transfieren los poderes de zonificación al estado.

Demos un paso…