Comidas para llevar
Los apartamentos tipo estudio compactos, también conocidos como microviviendas, pueden brindar a las personas con ingresos modestos la oportunidad de vivir en vecindarios deseables y ricos en comodidades.
Las reglas arbitrarias del Código Internacional de Construcción prohíben el tipo de diseños de casas pequeñas y eficientes que podrían proporcionar espacios habitables cómodos que estos vecinos puedan permitirse.
El Estándar Nacional de Vivienda Saludable proporciona orientación sobre la salud y la seguridad humanas que se basa en datos empíricos y literatura de salud pública. Seguir esta guía permitiría que nuestras viviendas fueran más pequeñas y más beneficiosas para los residentes.
También podría desbloquear miles de hogares que satisfagan mejor las necesidades y comodidades diarias de los residentes, al tiempo que brindan opciones de vivienda más asequibles y abundantes en algunas de las comunidades más vibrantes de Cascadia.
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nota del editor: Autor invitado David Neiman es director de Neiman Taber Architects, donde está profundamente involucrado en la microvivienda como arquitecto, desarrollador y proponente en la esfera de las políticas públicas. Su firma trabaja para crear viviendas pequeñas, abundantes y de alta calidad, diseñadas para apoyar la habitabilidad y promover la comunidad entre los residentes.
He pasado gran parte de la última década diseñando y desarrollando proyectos de microviviendas en Seattle. También me he involucrado profundamente en debates políticos locales y estatales sobre la regulación de este tipo de vivienda. Durante este tiempo, he sido testigo de un cambio en la forma en que se ve y gestiona la microvivienda: comenzando como una novedad y evolucionando rápidamente desde la solución alternativa de un desarrollador a la pesadilla de los defensores del vecindario, al dolor de cabeza de los políticos y al hombre del saco de los burócratas, todo mientras lentamente son conducidos hacia la extinción por el exceso de regulación.
A pesar de esto, y por encima del ruido de las voces más fuertes de los extremos políticos, he visto surgir un consenso en los círculos políticos que reconocen que las microviviendas son una de las formas más simples y directas de colocar más viviendas en un mercado inmobiliario que simplemente está hambriento de ellas. También es una de las formas más efectivas de brindar a las personas de recursos modestos la oportunidad de vivir en vecindarios deseables con acceso a empleos, servicios, educación, comodidades, arte, cultura y una alta calidad de vida en general.
En todos los niveles de gobierno, los políticos y los responsables de formular políticas están buscando formas de promover más este tipo de vivienda. Pero se topan con la pregunta de “qué tan pequeño es demasiado pequeño”, dónde buscar orientación y cómo desarrollar regulaciones apropiadas que regulen el tamaño de las microviviendas. A continuación, comparto recursos clave para informar esta conversación, así como una serie de diseños para ayudar a los líderes a imaginar cómo podrían verse y sentirse estas casas para los muchos vecinos que las necesitan. Alerta de spoiler: un estudio bien diseñado puede ser mucho más pequeño de lo que la mayoría de la gente piensa.
Códigos de construcción sobre códigos de zonificación; O salud y seguridad por encima de opiniones.
Lo primero es lo primero: es importante diferenciar entre códigos de construcción y códigos de zonificación. Los códigos de construcción regulan el tamaño de las unidades por directamente especificando los pies cuadrados mínimos de la superficie del piso. Los códigos de zonificación adoptan un enfoque más prudente, utilizando límites de densidad, requisitos de estacionamiento y servicios por unidad que indirectamente rigen el tamaño de la vivienda.
A los efectos de este artículo, ignoraremos los códigos de zonificación, que son documentos inherentemente políticos que varían de una ciudad a otra. En lugar de ello, nos centraremos en el Código Internacional de Construcción (IBC)que se utiliza en los 50 estados de EE. UU. Tiene un mandato más limitado, que es simple (pero importante) proteger la salud y la seguridad públicas y salvaguardar contra los peligros en el entorno construido. Si bien en la práctica, el fundamento último para una disposición del código de zonificación puede ser simplemente “porque yo lo digo”, se supone que el código de construcción tiene una justificación empírica y, por lo tanto, puede evaluarse sobre esa base.
El IBC regula el tamaño de las viviendas dictando el tamaño mínimo de las habitaciones «habitables». Por ejemplo, un apartamento tipo estudio requiere una sala de estar de 190 pies cuadrados. Además, el IBC exige que se proporcione una cocina, un baño y un armario de almacenamiento. Combinando esos elementos con las autorizaciones de circulación y accesibilidad requeridas por el código, el tamaño mínimo de un apartamento tipo estudio generalmente termina en aproximadamente 300 pies cuadrados.1
Un estudio de 300 pies cuadrados no es de ninguna manera lujoso, pero los apartamentos más pequeños son bastante comunes, y supongo que la mayoría de nosotros hemos vivido en espacios más pequeños en un momento u otro. En Seattle, un estudio de 300 pies cuadrados se alquila por aproximadamente $1,600 por mes, lo que lo hace asequible para personas que ganan alrededor de $64,000 al año. Eso está bien si puede permitírselo, pero casi la mitad de los inquilinos de Seattle no pueden pagar tanto por el alquiler.
Para servir a estos vecinos, o necesitamos construir viviendas que sean más pequeñas y más asequibles que las que el desarrollo convencional puede ofrecer, o debemos proporcionar viviendas subsidiadas a un gran porcentaje de nuestra población. Siendo realistas, nuestra actual red de seguridad social ni siquiera puede atender a nuestras poblaciones más vulnerables, y mucho menos a las personas que tienen empleo completo pero que simplemente ganan un salario modesto. Aquí es donde las microviviendas pueden desempeñar un papel crucial.
Imaginando una nueva norma de microvivienda
De las principales ciudades de Cascadia, la que más conozco es Seattle, que ha sido líder nacional en microviviendas. En los últimos años la ciudad ha construido miles de microcasas de diversas formas. Un tipo es un apartamento estudio más pequeño que Seattle llama Unidad de Vivienda de Eficiencia Pequeña (SEDU). Este tipo de vivienda ha sido legal durante más de 20 años y ofrece a los residentes alternativas más pequeñas y asequibles a los estudios tradicionales.
Los defensores de la vivienda en Washington están trabajando este año en una legislación para legalizar este tipo de pequeños apartamentos tipo estudio en todo el estado. Pero para lograrlo, los legisladores y formuladores de políticas primero deben comprender que este tipo de vivienda es humana, segura y digna. Para demostrarlo, comparemos lo que el código permite hoy con algunas alternativas más pequeñas y asequibles.
Status quo: el típico estudio de microviviendas actual
Así es como se ve el plano típico de un apartamento tipo estudio de 300 pies cuadrados (consulte Figura 1). Cuenta con una sala de estar de 190 pies cuadrados con capacidad para una cama, un sofá y una pequeña zona de comedor. Además, hay una cocina compacta, un armario de almacenamiento y un baño.
Si usted es un desarrollador que busca ofrecer la mayor cantidad de viviendas al menor costo, su objetivo es reducir el tamaño de la unidad para obtener la mayor cantidad de unidades posibles en una placa de piso. Según las reglas actuales, no se puede reducir la sala de estar a menos de 190 pies cuadrados, y los códigos de accesibilidad exigen un tamaño mínimo de baño, generalmente de 5 pies por 8 pies. Para incluir más unidades por piso, la única opción es reducir al mínimo el espacio de cocina y almacenamiento. Aquí hay un plan de cómo se ve eso.
Estado evolucionado: Más habitabilidad, menos sala de estar
Ahora probemos un enfoque diferente. Desde una perspectiva de habitabilidad, el espacio vacío es probablemente la característica menos importante que una persona necesita en su hogar.
En este plano rediseñado de la misma unidad, hemos aumentado el tamaño de la cocina, brindando más espacio de trabajo en la encimera, gabinetes y almacenamiento adicionales, una unidad de lavadora-secadora, un escritorio y estanterías. Todavía hay suficiente espacio para los muebles, pero al cambiar parte del área de la sala de estar por características integradas más prácticas, hemos creado un hogar significativamente más cómodo. Y el tamaño total de la unidad sigue siendo de 300 pies cuadrados.
Utilice el control deslizante a continuación para comparar los dos diseños: el primero con su sala de estar de 190 pies cuadrados y el segundo con su sala de estar de 140 pies cuadrados, y espacio adicional en el mostrador de la cocina, espacio de almacenamiento, muebles empotrados e incluso una lavadora-secadora. ¿En cuál preferirías vivir?
Estos dos planes demuestran un punto simple: si está tratando de diseñar un código de construcción para hacer que una unidad pequeña sea más habitable, forzar que la sala de estar sea más grande es el enfoque equivocado. Desafortunadamente, esto es exactamente lo que hace el IBC.
Los orígenes del mandato de sala de estar de 190 pies cuadrados del IBC
Vale la pena analizar de dónde viene el requisito de una sala de estar de 190 pies cuadrados. No es un número universalmente aceptado. Hasta la actualización del código IBC de 2018, el estándar mínimo para una sala de estar era de 220 pies cuadrados. Los estándares SEDU de Seattle permiten una sala de estar de 120 a 150 pies cuadrados, dependiendo de cómo se mida. El IBC también permite unidades de vivienda congregadas, es decir, donde los residentes tienen un dormitorio privado pero comparten cosas como una cocina, un comedor y otros espacios comunes, con espacios habitables de tan solo 70 pies cuadrados. Todas estas son formas de vivienda permanente destinadas al uso del público en general, aunque los requisitos de tamaño varían ampliamente.
Un observador escéptico podría preguntarse si estos requisitos de superficie cuadrada tienen alguna base empírica o son meramente arbitrarios. Una revisión de los códigos históricos daría la razón al escéptico. El Código Uniforme de Construcción, el predecesor del IBC que utilizamos hoy, se publicó por primera vez en 1927. Aproximadamente dos décadas después, en 1946, introdujo tamaños mínimos de habitaciones, incluida una sala de estar de 80 pies cuadrados. En 1964, el requisito aumentó a 90 pies cuadrados. En 1973, el requisito repentinamente se duplicó a 220 pies cuadrados.
Los metros cuadrados mínimos no provienen de una larga tradición ni de ningún principio particular de salud o seguridad. El hecho de que el estándar actual llegara repentinamente a principios de los años 1970 probablemente tenga más que ver con la política urbana de la época. En ese momento, la mayoría de las ciudades estadounidenses estaban en declive, perdiendo población y base impositiva hacia los suburbios y luchando con altas tasas de criminalidad. En reacción, muchas ciudades promulgaron políticas destinadas a deshacerse de tipos de viviendas pequeñas y de bajo costo, como las SRO, donde vivían los pobres.
Otra forma: prioridades y dimensionamiento informados por la salud pública
Los expertos en salud pública han reconocido desde hace mucho tiempo que el entorno construido tiene un gran impacto en la salud humana. El Estándar Nacional de Vivienda Saludable (NHHS)desarrollado por profesionales de la salud pública, sirve como herramienta para que planificadores, funcionarios electos y formuladores de políticas diseñen regulaciones para la vivienda basadas en la literatura sobre salud pública.2
Entonces, ¿qué recomienda el estándar NHHS para los tamaños mínimos de sala de estar? Apenas 70 pies cuadrados. Sin embargo, este no es el final de la historia. Mientras que el IBC se centra principalmente en el tamaño de la sala de estar, el NHHS presta más atención a temas como la limpieza, el almacenamiento adecuado y la preparación funcional de alimentos.
Por ejemplo, el NHHS estipula la necesidad de una cocina con estufa y horno, refrigerador y congelador, y un espacio designado para utensilios y utensilios de cocina. También requiere que la cocina tenga un protector contra salpicaduras lavable y pisos que se puedan limpiar. Por el contrario, el IBC guarda silencio sobre estos asuntos y sólo requiere un horno microondas, un fregadero y un mini refrigerador.
Gracias a Alan Levine por apoyar una Cascadia sostenible.
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Otro ejemplo: el NHHS exige el uso de alfombras de pelo corto, pisos no absorbentes, acabados con bajo contenido de COV y otros requisitos destinados a proporcionar superficies limpiables y una calidad del aire interior saludable. El IBC guarda silencio sobre estas cuestiones.
En general, si miramos al IBC como…