Un vídeo reciente de Youtube sobre “Billionares’ Row” de la ciudad de Nueva York (un puñado de edificios muy caros en el extremo norte del centro de Manhattan) ha recibido más de seis millones de visitas. Gran parte del vídeo es bastante propagandístico: utiliza términos peyorativos como “lagunas” para describir cómo los superaltos de Billionaires’ Row cumplieron con los códigos de zonificación. El vídeo se basó en gran medida en fuentes como el socialista Sam Stein (que generalmente se opone a la vivienda a precio de mercado). Dicho esto, este vídeo contiene información interesante.
En particular, el video señala que en la medida en que los condominios en estos edificios estén vacíos, no es necesariamente porque los propietarios los traten como unidades de almacenamiento de riqueza. En cambio, el vídeo afirma que el 44 por ciento de las viviendas ni siquiera se han vendido todavía: los propietarios del edificio están esperando a que los precios suban un poco más antes de encontrar un comprador.
Sin embargo, estos datos pueden ser mucho menos escandalosos de lo que parecen a primera vista. Algunos de los edificios con menos ventas son bastante nuevos. Por ejemplo, 217 West 57th Street, de 179 unidades, solo ha tenido 47 ventas (y solo seis alquileres) en Streeteasy.com, pero eso puede tener algo que ver con el hecho de que no abrió hasta 2020. De manera similar, 111 West 57th, también construido en 2020, solo ha tenido 19 ventas y un alquiler en Streeteasy. (Me pregunto, sin embargo, si hay ventas o alquileres que no figuran en Streeteasy).
Por el contrario, 157 West 57th Street, construido en 2013, ha tenido 213 ventas, más del doble de unidades en el edificio; por lo tanto, la unidad promedio de 157 no solo se vendió sino que se revendió.
¿Qué pasa con las unidades que pertenecen a propietarios? Aquí todavía nos falta información. El video dice que en el código postal “Billionaires’ Row” (10019, que incluye la mayor parte del lado oeste de Manhattan entre las calles 52 y 59) el 46 por ciento de las unidades están ocupadas por sus dueños. Sin embargo, los edificios de Billionaires’ Row son una pequeña parte de este barrio. Este código postal tiene más de 30.000 unidades de vivienda; por el contrario, sólo hay cinco edificios en el código postal con más de 70 pisos, con (según mis cálculos) poco más de 600 condominios.* Pero no sabemos si los edificios de Billionaires Row tienen niveles más altos o más bajos de ocupación por parte de sus propietarios.
Tampoco sabemos cuántos condominios de Billionaires’ Row están alquilados. Sin embargo, sí sabemos que los edificios más antiguos tienden a tener la mayor cantidad de alquileres. En particular, ha habido más alquileres que unidades de condominios en 157 W. 57th (128 desde 2014), lo que indica que los alquileres para este edificio son bastante frecuentes. Pero como se señaló anteriormente, los superaltos más nuevos han tenido muy pocos alquileres. Para mí, esta dicotomía sugiere que, al igual que los edificios menos costosos, los superaltos tendrán más inquilinos a medida que envejecen.
Entonces usted se preguntará: ¿por qué nos importa si un edificio muy inusual tiene 10 o 100 inquilinos? A los NIMBY les gusta utilizar Billionaires’ Row como argumento contra las nuevas viviendas: afirman que las nuevas viviendas a precio de mercado serán compradas por oligarcas extranjeros que las utilizarán como inversiones en lugar de vivir en ellas o alquilarlas a residentes locales. En la medida en que estos edificios se utilicen realmente como residencia, este argumento es erróneo.
Dicho esto, el argumento de NIMBY es erróneo por otras dos razones. Primero, incluso dentro de su vecindario Billionaires’ Row hay un pequeño porcentaje del mercado inmobiliario; Como se señaló anteriormente, incluso dentro de mi código postal 10019, los condominios superaltos representan aproximadamente el 2 por ciento del parque de viviendas. En segundo lugar, incluso si estos edificios se utilizaran como cajas de seguridad gratuitas para los propietarios, seguirían siendo más beneficiosos socialmente que no tener vivienda alguna. ¿Por qué? Porque si los nuevos superaltos no existieran, los multimillonarios de fuera de la ciudad podrían optar por subir el precio de otras viviendas de Nueva York, en lugar de llevar su dinero a otra parte.
*Estos edificios son 217 West 57th St., 111 West 57th, 157 West 57th, 53 West 53rd y 220 Central Park South.