Cuando me interesé por primera vez en la planificación urbana, creía en una mitología profesional que decía así: «A pesar de todos sus defectos, la zonificación euclidiana fue un esfuerzo bien intencionado para ampliar la regulación molesta frente a la industrialización urbana. Fueron los profesionales posteriores quienes utilizaron la zonificación con fines egoístas y excluyentes». Aunque no carece totalmente de fundamento, ahora creo que esta opinión es errónea. Hoy me gustaría mostrar cómo el ejemplo icónico de una molestia que supuestamente motivó la zonificación euclidiana –el edificio Equitable Life en la ciudad de Nueva York– fue en gran parte controvertido porque amenazaba los intereses de los propietarios existentes.
El edificio Equitable Life en 120 Broadway se completó en 1915. Un proyecto vanidoso de un industrial, Thomas Coleman duPont, como eran y son tantos rascacielos, el proyecto se mantuvo 42-pisos de altura a lo largo de una cuadra entera sin contratiempos, agregando un sorprendente millón y cuarto de pies cuadrados de espacio de oficinas rentable al Bajo Manhattan. No hace falta decir que algunos neoyorquinos no estaban contentos. ¿Pero por qué?
La sabiduría convencional sostiene que el edificio Equitable Life causó tanto revuelo porque literalmente arrojó una sombra sobre el resto del vecindario. De hecho, el edificio proyectaba una sombra que se extendía casi un quinto de milla a lo largo de Broadway. Pero no fueron solo las sombras las que hicieron que el edificio Equitable Life fuera tan singularmente audaz; después de todo, no era el edificio más alto del vecindario (este honor sería para el edificio Woolworth, terminado cuatro años antes de 1912) y no fue el primer rascacielos que ocupaba una cuadra entera de la ciudad sin contratiempos (en ese momento, el edificio Flatiron ya era un ícono de la ciudad). Más bien, lo que hizo que el proyecto fuera especialmente perturbador, además de las preocupaciones habituales sobre la luz y el aire, fue que estaba añadiendo tanto espacio en un momento en el que el mercado de oficinas del Bajo Manhattan probablemente ya tenía un exceso de oferta.
Como explica Seymour I. Peaje en lo fantástico Americano zonificadoLouis J. Horowitz, el contratista principal del proyecto, informó que la oposición más vigorosa al edificio Equitable Life provino de los propietarios adinerados de propiedades de oficinas en el Bajo Manhattan. Estos propietarios incluso convocaron un comité vecinal (deténganme si ya han oído esto) para instar a DuPont a hacer algo con espíritu público: ‘¡Conviértalo en un parque!’ Horowitz, actuando en nombre de su jefe, respondió que le encantaba la idea y que estos propietarios podían y debían actuar con espíritu público y comprar la propiedad de DuPont al valor total de mercado y dedicar un nuevo parque. No hace falta decir que los propietarios se resistieron (entonces como ahora, los detractores prefirieron salirse con la suya sin costo alguno) y el desarrollo siguió adelante.
En retrospectiva, los propietarios vecinos tenían razón en estar preocupados. Las valoraciones evaluadas para todas las propiedades circundantes cayeron inmediatamente después de la finalización del edificio Equitable Life, debido a una pérdida de alquileres. Sin duda, esto se debió en parte a la pérdida de luz y aire, pero también en gran parte a un exceso de oferta de espacio para oficinas, como los propios propietarios argumentaron en su caso ante Horowitz. Los propietarios del Bajo Manhattan entendieron, como entienden los propietarios de hoy, que una mayor oferta en un entorno de demanda constante significaba menores retornos. Entendieron, como lo entienden hoy los propietarios y propietarios de viviendas, que bloquear nuevos desarrollos es clave para proteger el valor de sus bienes inmuebles.
De esta manera, el ejemplo icónico de la zonificación como regulación molesta es, de hecho, en parte una historia sobre propietarios interesados que intentan proteger el valor de sus inversiones. En la historia de la zonificación euclidiana abundan ejemplos en este sentido: como señala Richard Rothstein en El color de la leylos argumentos a favor de la segregación racial y económica siempre fueron una mezcla de ideología e interés propio: mantenerse al margen aquellos La gente protegerá el valor de su casa. En una ciudad tras otra, la zonificación se presentó como una forma de preservar el valor de las propiedades. Y mientras la Administración Federal de Vivienda marchaba por todo el país como una especie de oscuro Johnny Appleseed a favor de la zonificación euclidiana, exigiendo segregación de uso, zonificación unifamiliar y bajas densidades a cambio de hipotecas subsidiadas, la agencia siempre defendió sus demandas como un intento de proteger los valores de las propiedades.
El circo de los propietarios actuales del Área de la Bahía que protegen sus intereses financieros bloqueando nuevas viviendas no es un fenómeno nuevo. Por el contrario, es el impulso siniestro que subyace en el corazón de la zonificación euclidiana, donde la historia de la regulación molesta a menudo actúa como una conveniente tapadera.
PD: Aquí hay una ironía perversa, ya que charlie gardner y Recivilización Lo que debemos tener en cuenta es que en realidad no hay pruebas fehacientes de que la zonificación preserve los valores de las propiedades en vecindarios en declive activo, y casi con certeza sirva para suprimir los valores de la tierra.