Recientemente busqué en Google una publicación en un blog llamado «Rub-a-Dub» que mencionaba un proyecto de desarrollo de terrenos en Mount Pleasant, Carolina del Sur, llamado I’On.
Me imagino que los desarrolladores de la comunidad I’On “Traditional Neighborhood Development” (TND) simpatizan con ya que nombraron las calles en honor a John Galt (de La rebelión de Atlas de Ayn Rand), los economistas de libre mercado Ludwig Von Mises y Thomas Sowell, así como la escritora urbanista Jane Jacobs. (irónicamente, Jane Jacobs Street no tiene aceras)
¿Quién dice que los nuevos urbanistas y los mercados libres no pueden mezclarse? (bueno, estoy seguro de que todos podemos nombrar al menos a una de esas personas…)
Lo que encontré interesante fue la historia del desarrollo compartida en los comentarios de la publicación por Vince Graham, fundador y presidente de la empresa de desarrollo. La historia realmente transmite las luchas que atraviesan los desarrolladores para que los proyectos pasen por el proceso de aprobación; especialmente cuando el diseño autocéntrico estándar del siglo XX se ve desafiado por soluciones de desarrollo innovadoras.
La razón por la cual solo hay viviendas unifamiliares y una cantidad limitada de espacio comercial en el vecindario se debe a los desafortunados compromisos necesarios para que el vecindario fuera aprobado a través del arduo proceso político. Aquí hay un resumen:
Un resumen de los antecedentes políticos y el historial de permisos de I’On.
Fondo:El tradicional vecindario para caminar de I’On está ubicado en un sitio de relleno de 243 acres en Mt. Pleasant, Carolina del Sur, ubicado a 5 millas del distrito histórico de Charleston y a 3 millas del Old Village de Mt. Pleasant. El sitio está rodeado por un desarrollo de subdivisión convencional de los años 1950, 60, 70 y 80. Aproximadamente el 60% de la superficie de I’On estaba originalmente compuesta por antiguos campos agrícolas, el 30% era madera dura de entre 30 y 40 años y el 10% tomó la forma de tres lagos artificiales. El taller de diseño de I’On se llevó a cabo en mayo de 1995. I’On recibió la aprobación en marzo de 1997, y se inició la construcción de la infraestructura en junio de 1997, y de la primera casa en marzo de 1998. Al 1 de enero de 2003, aproximadamente 300 viviendas estaban ocupadas en I’On, con otras 60 viviendas aproximadamente en construcción. 19.000 pies cuadrados de espacio comercial están completos y ocupados con otros 8.000 pies cuadrados en construcción. También se han completado dos edificios cívicos.
Mt. Pleasant es una comunidad dormitorio de Charleston. Tiene una población de aproximadamente 50.000 personas repartidas en 26.000 acres (aproximadamente el tamaño de Hilton Head Island o Nantucket Island). En 1992, mucho antes del taller de diseño inicial de I’On, el Ayuntamiento de Mt. Pleasant adoptó por unanimidad un Plan Maestro para toda la ciudad que incorporaba los principios del Diseño Tradicional de Vecindarios (TND). Este plan, conocido como Plan Maestro Redmon-Johnson, elogió el Old Village de Mt. Pleasant con su combinación de usos cívicos, comerciales y residenciales como modelo de desarrollo a emular. Incluso reconoció el lugar donde se iba a construir I’On como un lugar ideal para un TND. Además, la ciudad había adoptado y aprobado por unanimidad un Plan Estratégico en 1994, que también fomentaba que el desarrollo futuro tomara la forma de un vecindario compacto y tradicional como el Old Village de Mt. Pleasant. Desafortunadamente, la zonificación del Pueblo nunca había sido modificada para hacerla consistente con el Plan Maestro o el Plan Estratégico. La zonificación subyacente para el sitio era “R-1”, especificando tamaños mínimos de lote de 10,000 pies cuadrados con los requisitos correspondientes del desarrollo convencional (ancho mínimo de lote, retrocesos, etc.). Por lo tanto, para desarrollar la propiedad como TND se requirió un cambio de zonificación a “Desarrollo Planificado”.
Los fundadores contrataron a Dover Kohl y DPZ como planificadores territoriales para el vecindario. Los fundadores llevaron a las empresas combinadas en un recorrido por los mejores modelos de urbanismo de la región, incluidos Savannah y Charleston, así como las áreas históricas de ciudades costeras menos conocidas como Beaufort, Rockville y Old Village of Mt. Pleasant. Además, el grupo recorrió Newpoint, un TND de tres años de antigüedad que los Fundadores estaban construyendo actualmente en Beaufort.
Durante los siguientes siete días, el grupo trabajó para desarrollar un código de diseño y un plan que comprendiera 800 lotes unifamiliares, 440 unidades multifamiliares, 90.000 pies cuadrados de espacio comercial y varios sitios cívicos. Andrés Duany presentó el plan ante una multitud que sólo estaba de pie en la cámara del Ayuntamiento de Mt. Pleasant a mediados de mayo de 1995.
Los fundadores pasaron los siguientes meses trabajando con miembros de DPZ y Dover Kohl para afinar el plan y el código y prepararlos para la presentación de solicitudes de rezonificación. La solicitud de rezonificación se presentó en agosto de 1995. Después de varias reuniones públicas, recibió una recomendación de 7 a 2 para su aprobación por parte de la Junta de Planificación de Mt. Pleasant. Antes de ser revisada por el Ayuntamiento de Mt. Pleasant, se hicieron concesiones a la solicitud de rezonificación reduciendo los lotes unifamiliares a 730 y las unidades multifamiliares a 120. Estas 850 unidades dieron como resultado una densidad de 3,5 unidades/acre. 3,5 unidades/acre cumplieron con la definición de “baja densidad” de la ciudad. A pesar de que en la reunión del Ayuntamiento de Mt. Pleasant celebrada en diciembre de 1995 hubo más ciudadanos que hablaron a favor del proyecto que en contra, la solicitud fue rechazada por 5 votos a favor y 4 en contra.
Entre otras preocupaciones, varios residentes de las subdivisiones adyacentes de Hobcaw Point, Molasses Creek y Heron Pointe temían que los lotes más pequeños deprimieran el valor de sus propiedades, que la rotonda propuesta fuera un “círculo de la muerte”, que algunas de las calles planificadas fueran demasiado estrechas para que las usaran los equipos contra incendios, que los parques y apartamentos atrajeran a los “indeseables” y que el tráfico de I’On abrumaría a Mathis Ferry Road.
Después de mucho debate, los fundadores optaron por continuar con los pagos de opción para comprar la propiedad. Trabajaron para descifrar qué tipo de plan sería apoyado por los miembros del consejo que votaron en contra de la solicitud. También trabajaron con los planificadores para hacer más compromisos con el plan, como eliminar el componente multifamiliar, reducir la cantidad de tipos de vías propuestas de 11 a 4, reducir las comerciales de 90,000 pies cuadrados a 30,000 pies cuadrados, eliminar una conexión vehicular con el vecindario adyacente y reducir el recuento total de unidades a 759. Los fundadores lamentaron profundamente haber hecho estos compromisos, ya que sentían que el vecindario sería menos diverso y menos. asequible, reduciendo así la calidad general de I’On. Sin embargo, las circunstancias políticas hicieron que estos compromisos fueran necesarios para que se aprobara algo.
Nota: 759 unidades en 243 acres equivalen a una densidad de 3,1 unidades por acre. A modo de comparación, Old Village de Mt. Pleasant tiene 3,7 unidades por acre, Charleston al sur de Broad Street tiene 5,2 unidades por acre y una subdivisión R-1 convencional en Mt. Pleasant tiene aproximadamente 2,7 unidades por acre.
Los compromisos aliviaron las preocupaciones de una gran parte de la oposición. Sin embargo, todavía había un grupo central de cuatro o cinco personas liderado por Vince Adams que estaban decididos a derrotar la propuesta de desarrollo. Los opositores argumentaron que el plan vecinal generaría demasiado tráfico en Mathis Ferry Road. Se negaron a creer en un estudio de impacto del tráfico preparado para el proyecto, que encontró que debido a las mejoras fuera de la vista que estaba realizando el desarrollador (que incluía una nueva carretera conectora entre Mathis Ferry Road y US 17), el impacto en el tráfico de las casas nuevas en I’On sería menor que el de un desarrollo de subdivisión convencional donde no se requería una carretera conectora. Este estudio también encontró que el nivel de servicio (una medida cualitativa de las condiciones del flujo de tráfico) en Mathis Ferry Road no cambiaría una vez que el desarrollo estuviera completamente construido. Los oponentes tampoco le creerían al propio consultor de ingeniería de tránsito de la ciudad de Mt. Pleasant, quien revisó el estudio y estuvo de acuerdo con sus hallazgos.
Los oponentes afirmaron que los fundadores de I’On estaban siendo engañosos y que la cantidad máxima de unidades que se podían construir en la propiedad usando las pautas R-1 era entre 450 y 500 unidades. La base de esta reclamación era un plano territorial que se había preparado para la propiedad a principios de los años 1990, que los opositores citarían en reuniones públicas y cartas a la Junta de Planificación y al Ayuntamiento. Este plano, que mostraba 450 unidades, había sido encargado por Bob Miller, un desarrollador con fuertes conexiones políticas, que había estado construyendo subdivisiones convencionales en la ciudad durante muchos años. Miller había trabajado en este plan con Dick Jones, ex alcalde de la ciudad.
Este nuevo plan y solicitud de rezonificación se presentó en diciembre de 1996. Después de la audiencia pública requerida, recibió una recomendación de 7 a 1 para su aprobación por parte de la Junta de Planificación de Mt. Pleasant en enero de 1997, seguida de una aprobación de 7 a 2 en primera lectura por parte del Concejo Municipal en febrero de 1997. El plan y la solicitud de rezonificación recibieron la aprobación final de 6 a 3 por parte del Concejo Municipal en marzo de 1997 (un miembro del concejo que había apoyado la rezonificación en febrero, cambió su voto después intenso lobby por parte de los opositores a la rezonificación). Al igual que en la solicitud de 1995, la mayoría de los ciudadanos que acudieron a hablar en audiencias públicas expresaron su apoyo al plan de I’On.
La construcción de infraestructura comenzó en el verano de 1997 (dos años después de que se llevara a cabo el taller de diseño inicial) y se inició la construcción de la primera casa en marzo de 1998. Las casas en el vecindario tienen precios que oscilan entre $160,000 y $1,700,000, y los lotes varían en tamaño desde 1/20 a medio acre. Vale la pena señalar que algunas de las casas más caras vendidas en el vecindario están ubicadas en algunos de los lotes más pequeños. Cantidad no es calidad y, por tanto, no necesariamente se traduce en un precio más alto.
Durante el tiempo que la ordenanza de Desarrollo Planificado recibió aprobación en primera lectura en febrero de 1997 y la construcción de infraestructura en el verano de ese año, los opositores al proyecto reunieron una petición de 3.500 votantes registrados, que presentaron al Concejo Municipal solicitando que el órgano rector revocara la ordenanza aprobada, o de lo contrario, celebrara un referéndum que permitiera a la ciudadanía votar sobre la zonificación. Los Fundadores impugnaron esta acción y un juez del Tribunal de Circuito impuso una Orden de Restricción Temporal (TRO) a la Ciudad prohibiéndoles actuar sobre esta petición. Esta TRO fue levantada posteriormente, y aunque el Concejo Municipal votó 6-3 en contra de revocar la rezonificación, programaron un referéndum en toda la ciudad para octubre de 1997.
Los Fundadores continuaron su desafío legal, mientras preparaban una campaña para ganar apoyo para I’On en las urnas en octubre de 1997. La construcción del sitio continuó sin cesar a pesar de los intentos legales de los oponentes de detenerla. Una semana antes del referéndum programado, el juez del Tribunal de Circuito Markley Dennis dictaminó que un municipio no podía celebrar un referéndum sobre cuestiones de zonificación. El Ayuntamiento quedó satisfecho con la decisión, pero los opositores no e intervinieron para apelar esta decisión. La apelación fue vista por la Corte Suprema del Estado de Carolina del Sur en diciembre de 1999. En enero de 2000, la Corte Suprema falló por unanimidad para confirmar la decisión del tribunal inferior.
Los principales oponentes de I’On apuntaron a la derrota de los partidarios en el poder. En elecciones posteriores, cinco de los seis miembros del consejo que habían votado a favor de la rezonificación de I’On fueron derrotados en las urnas, y el otro miembro del consejo que había votado a favor de la rezonificación decidió no presentarse. A pesar de todos sus éxitos estéticos, económicos, medioambientales y sociales, I’On se utilizó eficazmente como un tema galvanizador para que las fuerzas anticrecimiento de la ciudad…