como el Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario escribió en un poderoso informe del jueveslos californianos sufren una crisis inmobiliaria sin precedentes.
california escasez de viviendas colosal La situación empeora, afirmó ACCE, por el hecho de que varios cientos de miles de unidades están vacías y actualmente no están disponibles para la venta o el alquiler. Al menos en algunos casos, eso probablemente se debe a que sus propietarios planean aprovechar la ola de aumento de precios que provocará la escasez a largo plazo del estado. continuar induciendo. El informe y el ACCE campaña de acompañamiento enfatizar el hecho horrible de que Los Ángeles en particular tiene más unidades “desocupadas fuera del mercado” que angelinos sin hogar en una noche determinada.
ACCE está presionando para que se apliquen nuevos impuestos a las viviendas desocupadas a largo plazo, en parte inspirado por el de Vancouver, BC. Si una ciudad tiene una gran cantidad de propiedades de “inversión” en su mayoría vacías, es una propuesta razonable.
Pero hay una injusticia aún mayor que este informe pasa por alto, al igual que la mayoría de los ejercicios similares sobre apartamentos vacíos que circulan de vez en cuando.
Es cierto que para 2013-2017, el Censo estima 691,343 viviendas totalmente vacías en California, incluidas muchas en edificios de condominios, que ACCE clasifica como «fuera del mercado» porque son «para uso estacional, recreativo u ocasional» o no están disponibles para alquilar o comprar. Esto es, preocupantemente, más de cinco veces los 129.972 californianos sin hogar estimados.
Es igualmente cierto que incluso si cada adulto y cada niño en una de las casas ocupadas por sus propietarios en California necesitaran un dormitorio propio, el estado habría 2.660.505 habitaciones donde nadie duerme—20 habitaciones desocupadas por cada californiano sin hogar.
Una de estas desigualdades es mucho, mucho mayor que la otra.
California no sólo no está logrando desincentivar esta segunda y mayor injusticia. En este caso, en realidad es subsidiar la injusticia con cientos de millones de dólares cada año en la forma del tope de California a los impuestos a la propiedad para los propietarios de propiedades desde hace mucho tiempo, lo que aumenta el precio de la vivienda para cualquiera que no tenga la suerte de poseerla ya.
Este no es un llamado a ignorar las críticas válidas de ACCE sobre cómo algunas casas, incluidas algunas en torres de condominios, pueden permanecer vacías mientras los humanos luchan por sobrevivir al aire libre. (Más tarde, ACCE retiró el informe de su sitio web debido a problemas con una sección del proyecto en su mayoría no relacionada que analizaba específicamente los edificios construidos recientemente; no analizo esa sección problemática en este artículo).
Pero para los californianos (y para los habitantes de Cascadia que participan en debates similares) vale la pena preguntarse: ¿por qué la menor de estas dos desigualdades parece recibir persistentemente más atención política que la mayor?
¿Y quién se beneficia de ello?
La escasez del inquilino, el excedente del propietario
El cuarenta y cinco por ciento de los hogares californianos no tiene ese excedente de espacio: el 45 por ciento que alquila sus casas.
A diferencia de las habitaciones propias, California no tiene suficientes habitaciones alquiladas para cada inquilino. Incluso si se supusiera que los californianos comparten habitaciones al mismo ritmo que los de la Columbia Británica (Canadá tiene datos más precisos sobre dormitorios compartidos) sólo alrededor del 4 por ciento de los dormitorios de inquilinos en toda California están desocupados por la noche.
En Los Ángeles, hogar de ACCE, donde hay escasez de viviendas, las cosas son aún más difíciles para los inquilinos: tienen menos habitaciones por persona incluso que los inquilinos de la Columbia Británica. Y un dormitorio por inquilino es un sueño lejano para los angelinos. Para ello, la ciudad necesitaría un 20 por ciento más de habitaciones de alquiler.
Así es como la escasez de viviendas afecta a sus perdedores: se aprietan cada vez más si pueden encontrar algo.
No es así en el mercado de propiedad de Los Ángeles, que tiene alrededor de 90.000 habitaciones más que los angelinos. Si los propietarios angelinos comparten habitaciones según las tarifas de propietarios de viviendas de BC, son más bien 160.000 habitaciones, el 11 por ciento del recuento total de habitaciones en propiedad. Eso se compara con (en los datos del censo 2013-2017) alrededor de 46.000 viviendas “fuera del mercado” totalmente desocupadas en Los Ángeles y 36.000 angelinos sin vivienda.
La mayoría de estas habitaciones desocupadas, por supuesto, han aumentado rápidamente su valor, gracias a el estado Incapacidad continua para construir suficientes viviendas en total para mantenerse al día con el crecimiento del empleo y la población..
El precio de mercado de la vivienda. varía enormemente según el estado y (porque más del 75 por ciento de los estadounidenses de bajos ingresos viven en viviendas a precio de mercado*) se correlaciona directamente con la tasa de personas sin hogar.
¿Qué hay que hacer?
No, no creo que sea una buena idea apropiarse de todas las habitaciones del condado de Orange y alojar en ellas a personas sin hogar. ACCE tampoco pide que se incauten los condominios vacíos en Beverly Hills. (Aunque esto pueda resultar satisfactorio en algunos casos).
En cambio, al igual que ACCE, los californianos, los habitantes de Cascadia y todos los demás deberían buscar cambios estructurales: diques económicos y compuertas que canalicen nuestra riqueza lejos del desperdicio y hacia una sostenibilidad voluntaria y abundante.
Además de seguir recaudando y gastando dinero en viviendas para personas de bajos ingresos, deberíamos hacer cosas como relegalizar las viviendas compartidaslevantando el prohibiciones de apartamentos en enclaves de San José de baja densidad y ricos en empleo, subvertir la especulación con fideicomisos de tierras comunitarias y reformar la política de California sistema de impuestos a la propiedad monumentalmente terrible que transfiere sistemáticamente riqueza de los jóvenes a los mayores, de los inmigrantes a los actuales, de los morenos a los blancos. Todas estas cosas reducirían los costos de encontrar un hogar estable en California.
Y mientras tanto, espero que cuando utilicemos la desigualdad en materia de vivienda para centrarnos en la necesidad de cambio, no pasemos por alto la forma más importante de lujo en nuestro mercado inmobiliario: grandes viviendas independientes cuyos residentes ni siquiera utilizan todo el espacio.
* Esta es una estimación conservadora basada en datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 2012-2016, los más recientes disponibles, y la Encuesta Estadounidense de Vivienda de 2015. Sumando todos los hogares en alquileres subsidiados por HUD y suponiendo que todos los hogares estadounidenses en viviendas subsidiadas son de bajos ingresos, sugiere que como máximo, el 14 por ciento de todos los hogares de bajos ingresos podrían estar en viviendas respaldadas por HUD. La Encuesta Estadounidense de Vivienda de 2015 estima que 7,2 millones de unidades en los EE. UU. están sujetas a reducciones de alquiler del gobierno, incluidos programas estatales y locales; esto es el 23 por ciento de los hogares de bajos ingresos. (Consideré un hogar estadounidense de “bajos ingresos” si sus ingresos eran menos de la mitad de la mediana calculada para su área, según lo contabilizado a nivel nacional en los datos de la Estrategia Integral de Asequibilidad de Vivienda de HUD. Muchos programas estatales y locales subsidian a personas con ingresos algo más altos, por lo que esta cifra del 75 por ciento es probablemente una subestimación.)