Esta publicación se publicó como la primera de una serie de cuatro partes:
Control de alquileres, primera parte: lección de microeconomía y acaparamiento
Control de alquileres, segunda parte: mercado negro, deterioro y discriminación
Control de alquileres, tercera parte: movilidad, crecimiento regional, desarrollo y conflicto de clases
Control de alquileres, cuarta parte: conclusiones y soluciones
La oposición al control de alquileres entre los economistas abarca todo el espectro político, incluido más del 90% de los economistas estadounidenses y canadienses. De hecho, el economista socialista sueco Assar Lindbeck dijo la famosa frase: “En muchos casos, el control de los alquileres parece ser la técnica más eficiente que se conoce actualmente para destruir una ciudad, excepto bombardearla”. (Assar Lindbeck, La economía política de la nueva izquierda, Nueva York, Harper and Row, 1972, p. 39)
Sin entrar en la moralidad de las restricciones a los derechos de propiedad, discutiré las consecuencias más sutiles del control de alquileres en una serie de artículos.
Lección rápida de microeconomía:
Como lo afirma el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar:
Los alquileres cumplen dos funciones esenciales para el funcionamiento eficiente de los mercados inmobiliarios:
- compensan a los proveedores de unidades de vivienda existentes y a los desarrolladores de nuevas unidades por el costo de brindar alojamiento a los consumidores; y
- Proporcionan los incentivos económicos necesarios para atraer nuevas inversiones en viviendas de alquiler, así como para mantener el parque de viviendas existente. En este sentido, la vivienda no se diferencia de otros productos básicos, como los alimentos y la ropa: la cantidad que ofrecen los productores está directamente relacionada con el precio prevaleciente en el mercado.
Aquellos de nosotros que hemos estudiado microeconomía entendemos la consecuencia casi universalmente aceptada de la oferta/demanda del control de alquileres: una disminución en la calidad y la oferta de viviendas de alquiler con el tiempo. Pero, para aquellos que necesitan un repaso o una lección introductoria rápida, el profesor Alex Tabarrok de la Universidad George Mason y el popular blog Marginal Revolution explica la microeconomía del control de alquileres en este video:
Cuando tenga algo de tiempo libre, mire esta conferencia más detallada sobre controles de precios. (Windows Media) Los primeros 45 minutos del programa están dedicados al control de alquileres. Incluye segmentos sobre cómo un propietario se convirtió en un «siervo» de sus inquilinos, «¿Daños por bombas o control de alquileres?» y celebridades beneficiarias del control de alquileres.
El 93% de los economistas está de acuerdo en que el control de los alquileres reduce la oferta y la calidad de la vivienda asequible en el mercado, como explican los vídeos. ¡Pero eso no es todo! Las cargas del control de alquileres sólo aumentan exponencialmente cuanto más tiempo permanecen en vigor. Veamos algunos de los aspectos más sutiles del control de alquileres:
Acaparamiento:
Así como los controles de precios del gas en los años 70 provocaron largas colas y acaparamiento de gasolina, lo mismo ocurre con la vivienda. Los inquilinos de unidades de alquiler controlado no son estúpidos. Saben que la oferta es limitada y será más limitada en el futuro. Saben que si se quedan donde están, podrán pagar aproximadamente el mismo alquiler para siempre, en términos reales. Saben que si buscaran otro apartamento y tuvieran la suerte de encontrar uno, el alquiler sería significativamente mayor de lo que pagan donde están.
Entonces no se mueven. Alguna vez. Bueno, casi nunca. Incluso si su familia crece o se reduce. El incentivo para quedarse es demasiado grande y los ricos y bien conectados están mejor equipados para aprovechar la situación. Como escribieron Peter Salinas y Gerard Mildner en Scarcity by Design: The Legacy of New York City’s Housing Policies:
Para empezar, para obtener los máximos beneficios de las regulaciones de alquiler de Nueva York, es útil ocupar un apartamento durante mucho tiempo (porque a los propietarios se les permite aumentar los alquileres más de lo habitual cuando un apartamento está vacío). Los profesionales adinerados tienen una mayor estabilidad laboral y, en cualquier caso, pueden lograr fingir su ocupación continua (para subarrendar) cuando deben mudarse. Además, la influencia o las buenas conexiones son útiles en la búsqueda de un atractivo apartamento con alquiler regulado.
Cuando los apartamentos con alquiler controlado están disponibles, los familiares y amigos a menudo lo saben primero y alquilan el apartamento inmediatamente, sabiendo que los apartamentos con alquiler controlado son muy difíciles de conseguir y que la oportunidad de alquilar otros apartamentos desocupados puede tardar algún tiempo en llegar.
Por supuesto, este acaparamiento por parte de los inquilinos existentes y nuevos empeora los problemas, porque quienes buscan apartamentos tienen muy pocos, o ninguno, para elegir. Cuanto más se prolonga esto, la disponibilidad disminuye aún más y los incentivos para acaparar crecen exponencialmente, al igual que los efectos negativos.
De hecho, un estudio encontró que el control de alquileres triplicó la duración esperada de la residencia en la ciudad de Nueva York.
Los que más sufren son aquellos que intentan trasladarse a la zona en busca de oportunidades laborales a medida que las vacantes son cada vez más escasas.
Continúe con Control de alquileres Parte 2: Mercado negro, deterioro y discriminación Para asegurarse de no perderse partes futuras, suscríbase al feed o regístrese para recibir publicaciones en su correo electrónico.