Comidas para llevar
- Se han construido miles de casas dúplex, triplex, cuádruple y cabañas en Oregón desde que entró en vigor la reforma de zonificación de 2019, pero están distribuidas de manera desigual.
- Las ciudades de Oregón que experimentaron un crecimiento relativamente más rápido permitieron que las viviendas estuvieran unidas o separadas entre sí; no los obligó a ser demasiado pequeños; y tarifas de desarrollo escaladas según el tamaño del edificio.
- La mayoría de las viviendas intermedias que se han construido están ocupadas por sus propietarios y no son accesibles para personas que no pueden subir escaleras fácilmente.
- El Proyecto de Ley 2138 de la Cámara de Representantes, un proyecto de ley de seguimiento actualmente en la legislatura de Oregón, respondería a todas estas cuestiones.
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Actualizar: La HB 2138 fue aprobada por la legislatura de Oregón el 26 de junio, abriendo el camino a todos los cambios descritos en este artículo. El gobernador Kotek espera promulgarla dentro de seis semanas.
Casi seis años después de que Oregón se convirtiera en el primer estado en volver a legalizar los dúplex, los cuádruples y los grupos de cabañas en áreas urbanas, los efectos han llegado.
Desde Gresham hasta Grants Pass, se están retirando los permisos, se están levantando las vigas de los techos y los compradores de vivienda por primera vez están firmando sus documentos de cierre. Mientras tanto, los formuladores de políticas en Oregón y otros lugares tienen su propia oportunidad: aprender lecciones.
La reforma a nivel estatal de Oregón de 2019 para la zonificación de baja densidad resultó ser la vanguardia de una ola que desde entonces ha llegado a California, Maine, Vermont, Arizona, Washington y Montana, y varias ciudades han iniciado reformas similares por derecho propio. Pero a pesar de todo, algunos analistas comprensivos se han preguntado: ¿realmente vale la pena esta reforma? ¿Vale la pena exprimir el jugo? Y si es así, ¿de qué detalles debemos preocuparnos de acertar?
Bueno, la prueba está en los permisos. Las ciudades de Oregón ya han pasado varios años de la fecha límite del estado para legalizar las llamadas “viviendas intermedias”. Y aunque todavía es demasiado pronto para decir exactamente qué importancia tendrán estas opciones de viviendas más pequeñas a largo plazo, los datos sugieren que sí tienen potencial. Lo más notable es que, a los tres años de la legalización en Portland, representaban el 26 por ciento de las nuevas unidades residenciales aprobadas allí.
Otra lección: los detalles más finos de la reforma de zonificación definitivamente parecen importar. Mientras los legisladores de Oregon consideran una nueva ley, el Proyecto de Ley 2138, que se basaría en el proyecto de ley estatal de 2019, estas son algunas de las conclusiones hasta ahora de los resultados del primero.
1. Las reformas de zonificación tardan en dar resultados, pero pueden hacerlo
En un reflexivo artículo de revisión de la ley de 2024, el defensor de la vivienda Brian Connolly nombró sucintamente uno de los “obstáculos estructurales” clave para la construcción de viviendas intermedias: “la ausencia de una industria de construcción de viviendas intermedias”.
Connolly tiene razón. No se puede construir un negocio sobre algo que es ilegal, y los fourplex han sido ilegales en la mayor parte de América del Norte durante 70 años. Por lo tanto, la industria de la construcción de viviendas intermedias es muy pequeña.
La buena noticia es que en Portland los empresarios han estado cambiando eso. Sólo les tomó unos pocos años.
Después de un primer año mediocre, la producción de viviendas recientemente legales en Portland se cuadruplicó en los años 2 y 3:
El total de 400 viviendas nuevas al año 3 no es mucho en el contexto de una ciudad con 300.000 viviendas. Pero, lo que es más importante, este rápido crecimiento ha estado ocurriendo en Portland incluso frente a una disminución de la población del tres por ciento en cuatro años y una enorme desaceleración en la construcción de departamentos locales. Al tercer año después de las reformas de Portland, esas 400 viviendas en realidad representaban el 26 por ciento de todos los permisos de vivienda en toda la ciudad.
La razón principal por la que estas casas son tan populares incluso en un mercado relativamente tranquilo es probablemente que han podido salir al mercado a precios mucho, mucho más bajos que las casas en sus propios lotes. Las viviendas intermedias de nueva construcción promedian $300,000 menos que las casas unifamiliares:
¿Qué significa que esta categoría antes oscura del mercado inmobiliario haya podido crecer tan rápidamente en medio de una crisis en la construcción de viviendas? Al menos dos cosas:
- A muchos habitantes de Portland les gustaría vivir en casas relativamente pequeñas que no estén en edificios de apartamentos, pero las regulaciones anteriormente impedían que esas casas se construyeran, por lo que había mucha demanda reprimida.
- Incluso después de que Oregon volvió a legalizar estas casas, la gente de la industria tardó algunos años en descubrir cómo construir casas como esa.
Eric Thompson, un ex desarrollador de McMansion, me dijo en 2022 que había reestructurado su negocio para dejar de construir solo para el cinco por ciento más rico y ahora estaba firmando escrituras a maestros de escuela y gerentes de restaurantes, personas que nunca pensaron que podrían permitirse una nueva construcción. Su empresa, Oregon Homeworks, se convirtió en una de las primeras en lanzarse a este mercado e inmediatamente comenzó a obtener ganancias.
“Para aquellos de nosotros que lo sabemos, Portland tiene el código de construcción más progresista y flexible de Estados Unidos”, me dijo Thompson entonces.
El constructor Eric Thompson dijo que ahora estaba firmando escrituras a maestros de escuela y gerentes de restaurantes, personas que nunca pensaron que podrían permitirse una nueva construcción.
Lección aprendida: La legalización de la vivienda media no transformará rápidamente las ciudades. Pero puede impulsar significativamente la producción de viviendas para crear nuevas opciones de precios para la gente de clase media.
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2. La legalización del Fourplex todavía no ha dado sus frutos en todas partes
Los datos sobre permisos de construcción informados al estado muestran que una vez que el Proyecto de Ley de la Cámara de Representantes de 2001 legalizó la vivienda media en gran parte de Oregón, Portland no fue la única ciudad que vio despegar la vivienda. Entre las ciudades más grandes del estado, ha habido otros dos artistas destacados: Eugene y Beaverton.
Eugene emitió 93 permisos para casas adosadas, dúplex, triplex y cuádruple en 2023, su primer año completo en el que esas opciones se permitieron en zonas de baja densidad. Eso representó el 11 por ciento de los permisos de vivienda en toda la ciudad, frente al 3 por ciento en los años previos a la legalización, de 2018 a 2021. En Beaverton, la vivienda intermedia pasó de menos del 1 por ciento de los permisos en esos años anteriores al 6 por ciento en 2023.
Varias ciudades más pequeñas también experimentaron saltos. En Keizer (población 39.152), esos cuatro tipos de viviendas intermedias pasaron del 9 por ciento al 42 por ciento de los permisos. En Troutdale (15.749), del 17 por ciento al 47 por ciento. En el Líbano (19.950), del 16 por ciento al 41 por ciento.
Sin embargo, ese no fue el caso en todas partes. Como El oregoniano Como se informó en marzo (basándose en este conjunto de datos y el método desarrollado por para evaluar los efectos de la HB 2001), muchas ciudades en realidad informaron que los permisos para complejos de 2 a 4 complejos y casas adosadas disminuyeron como porcentaje del total de permisos en el primer año calendario después de que cumplieron con la HB 2001. Si tuviéramos que sacar de las cifras estatales las tres ciudades más grandes que tuvieron un desempeño sólido, la vivienda intermedia habría disminuido ligeramente como proporción de la producción total:
¿Eh? ¡El proyecto de ley legalizó los dúplex en 56 ciudades de todo el estado! ¿Cómo podría haber resultado en menos dúplex?
Es casi seguro que parte de la razón es que algunas ciudades permitieron la construcción de dúplex sólo en una cantidad mínima, por ejemplo, con estrictas restricciones sobre el tamaño de los nuevos edificios o exigencias onerosas para el número de espacios de estacionamiento fuera de la vía pública. Otras ciudades, incluidas Beaverton, Eugene y Portland, excedieron voluntariamente los requisitos estatales.
Algunas de estas tendencias, tanto ascendentes como descendentes, son definitivamente sólo el resultado de una variación aleatoria. Esto es especialmente probable en ciudades pequeñas que, de todos modos, sólo pueden ver unas pocas docenas de viviendas nuevas por año. Otro factor es que en casi todas las ciudades el período “después” es muy corto. Como mostramos anteriormente, no fue hasta el segundo año completo de viviendas intermedias que Portland vio su gran aumento en los permisos de viviendas intermedias.
En general, en 45 ciudades afectadas en Oregón, los permisos de vivienda media han aumentado ligeramente desde que el proyecto de ley entró en vigor: del 8 por ciento de los permisos de vivienda al 11 por ciento. Pero con tantas ciudades mostrando descensos, es difícil argumentar que la legalización de la vivienda media en Oregón está funcionando según lo previsto todavía.
Lección aprendida: Algunas ciudades de Oregón están construyendo muchas más viviendas intermedias que otras, aunque la tasa general probablemente aumentará con el tiempo.
3. La ley no debería exigir que las viviendas iniciales estén unidas entre sí
Bien, ahora pasemos a las soluciones: ¿Qué puede aprender Oregón de las ciudades de Oregón donde se están construyendo viviendas intermedias en mayor número?
Éste es uno de los más importantes: no debería tener que destruir un edificio existente para insertar otros nuevos.
«La mayoría de mis clientes tienen una casa existente y están dividiendo el patio trasero y construyendo de una a tres unidades más», dijo Carol Schirmer, consultora de uso de suelo en Eugene que trabaja regularmente con constructores de pequeña escala.
Eso es lo que está haciendo Daniel Force. El residente de Eugene y ex carpintero está desarrollando ahora su primer proyecto, un dúplex, sin necesidad de demoler ni derribar la estructura existente en perfecto estado.
«Para la persona básica que no es desarrollador o constructor, esa es la forma más accesible de crear viviendas», dijo. «También hay muchos lotes por aquí, donde se construyó en los años 50 y el patio es tan grande como la huella de la casa y el camino de entrada».
Aunque Eugene y Beaverton son dos de las muchas ciudades de Oregón que hacen que esta opción sea relativamente simple, otras, incluidas Portland, Lake Oswego, Tigard, Wilsonville, Keizer y Coos Bay, no lo hacen. Sus definiciones básicas de “dúplex”, “tríplex” y/o “cuádplex” requieren que varias casas en el mismo lote estén físicamente unidas entre sí, aunque esto requiere un trabajo costoso y potencialmente la demolición de cualquier estructura existente. La falta de flexibilidad puede incluso obligar a los proyectos a eliminar innecesariamente árboles y caminos de entrada existentes.
En Portland, el problema es evidente al observar de cerca este mapa de proyectos recientes de relleno. La ciudad permite que las unidades de vivienda accesorias (ADU) extrapequeñas sean estructuras independientes o parte de una estructura más grande. Y son las ADU, no las viviendas intermedias, las que se están construyendo en los patios traseros y laterales de los costosos barrios centrales de la ciudad.
Mientras tanto, la ciudad exige que las viviendas intermedias más grandes estén adjuntas, al estilo de una casa adosada, y por lo tanto implican demolición. Está representado por triángulos naranjas en este mapa y se ha restringido principalmente a vecindarios de precio medio en el norte y el sur:
En Portland, los grupos de cabañas ofrecen una alternativa a las ADU como camino para construir casas que no compartan paredes. Con el paso del tiempo, se han vuelto cada vez más populares entre los constructores; En los primeros seis meses de 2024, las cabañas en grupos superaron en número a las casas adosadas en dúplex, tríplex y cuádruples por primera vez. Pero los grupos de cabañas tienen la restricción opuesta: la ley estatal actual les prohíbe ser…