Nota del editor: para una divulgación completa, Jeff Thompson es colaborador de Institute. (Por supuesto, muchas personas preocupadas por las ciudades sostenibles en el Noroeste contribuyen a ). Ese hecho no influyó en este artículo.
El distrito industrial Interbay de Seattle es un paisaje dominado por almacenes, pequeñas plantas de fabricación y estacionamientos, sin apenas encontrar una acera. A diferencia de otros antiguos distritos manufactureros en la primera ciudad de Cascadia, como South Lake Union, ocupada por Amazon, Interbay tiene muy pocos edificios que calificarían como de “uso mixto”, y eso es por diseño; Durante décadas, el distrito, al igual que otras áreas industriales de Seattle, ha sido “preservado” mediante una zonificación que prohíbe la mayoría de los usos no industriales, incluidos espacios para oficinas, grandes tiendas minoristas y viviendas.
Sin embargo, en los últimos años, la escasez de viviendas en la ciudad ha llevado a los desarrolladores a echar una nueva mirada a las anteriormente sacrosantas áreas industriales de la ciudad y preguntarse: ¿Por qué la gente no podía vivir? aquí? Jeff Thompson, presidente de Freehold Group, posee varias propiedades en el área. Hace un par de años, hizo algunos cálculos y descubrió que tomando sólo el cinco por ciento de la ciudad vacante Si se construyera un terreno industrial (alrededor de 28 acres) y se rezonificara para permitir la construcción de edificios de seis pisos, la ciudad podría albergar 6.800 nuevos apartamentos, sin tocar los famosos barrios unifamiliares de Seattle, que son famosos por su aversión al desarrollo. Es una posibilidad relevante no sólo en Seattle sino en Cascadia y más allá, en todas partes la escasez de vivienda está aumentando los alquileres y reduciendo las oportunidades para los habitantes de las ciudades.
“La mayoría de nuestras áreas industriales están abandonadas, llenas de baches y con calles que nunca debieron ser lugares para personas”, dice Thompson.
Los desarrolladores podrían mejorar esas áreas, agregando aceras y pavimentando las calles en ruinas a un costo menor (y una vida útil más corta) que el costoso pavimento de concreto reforzado de alta resistencia que normalmente se encuentra en las áreas industriales. A cambio, se les permitiría construir viviendas para algunas de las miles de personas que continúan llegando a Seattle cada año (más de 100.000 de ellas solo entre 2010 y 2017).
Sí, esos nuevos residentes podrían encontrarse viviendo al lado de almacenes donde los camiones entran y salen día y noche. Sí, es posible que tengan que acostumbrarse al sonido del tráfico ferroviario. Pero, pregunta Thompson, ¿en qué se diferencia eso de vivir en medio de una gran ciudad?
«Puedes ir a Brooklyn o Chicago y encontrar un apartamento al lado de una línea ferroviaria elevada», dice Thompson. “¿Es inhumano de nuestra parte proporcionar viviendas como esa?”
La vivienda puede ser compatible con zonas industriales
Al igual que la evolución de Seattle de un tranquilo puesto de avanzada a una gran ciudad, la definición de “industrial” ha ido cambiando silenciosamente durante al menos las últimas décadas. En lugar de fábricas que arrojan humos tóxicos y “enormes tinas de metal que salpica y chisporrotea”, dice Thompson, el término ahora abarca empresas que fabrican software que permite a los clientes fabricar sus propios robots en casa, o laboratorios donde las empresas de producción de alimentos prueban nuevos productos. O empresas como Thermetrics de Interbay, que fabrica maniquíes que miden la rapidez con la que un aire acondicionado enfría un automóvil o la eficacia con la que un saco de dormir retiene el calor corporal de una persona.
La idea de que la gente pueda elegir vivir en una zona industrial ya no es revolucionaria. Al desarrollo de taxis en Denver Río Norte En la zona industrial se encuentra una empresa que fabrica botas para snowboard y una filial de la empresa de publicidad internacional Saatchi and Saatchi. La firma está justo debajo de 48 unidades de vivienda, que dan a una piscina construida con contenedores de envío reciclados que ofrece una vista de una línea ferroviaria activa. También en el lugar: incubadoras de empresas, una tienda de marihuana, estudios de diseño y arquitectura y varias empresas de software. Varios desarrollos cercanos siguen un modelo similar de vivienda industrial mixta, y los desarrolladores han propuesto cientos de unidades de vivienda asequible como parte de un proyecto futuro en el área.
El éxito del proyecto TAXI, afirma Thompson, demuestra que las zonas industriales son compatibles con la vivienda. «Es una zona industrial y es un lugar popular y atractivo», dice Thompson. «La gente puede decir: ‘Nadie querrá vivir… bueno, sí quieren vivir allí'».
Según Dave Gering, director ejecutivo del Manufacturing Industrial Council, entre el 75 y el 80 por ciento del suelo industrial de Seattle todavía tiene un uso industrial pesado, y todavía hay alrededor de 106.000 puestos de trabajo industriales en la ciudad. Incluso ahora, las tasas de desocupación son bajas: en la región de Puget Sound, la tasa de desocupación industrial es de alrededor del 3 por ciento (1,6 por ciento en Seattle propiamente dicha), que es significativamente menor que la tasa de vacantes nacional de 5 por ciento.
«El ferrocarril todavía existe», dice Gering. «La producción del 747 de Boeing es el doble que hace 10 años. Maritime es casi tan grande como siempre».
Históricamente, la ciudad se ha puesto del lado de Gering. En 2007, el Ayuntamiento de Seattle adoptó una legislación que amplió las restricciones al uso del suelo industrial y tomó medidas drásticas contra los usos comerciales y minoristas en las zonas industriales. (El consejo permitió edificios industriales de dos pisos, una ligera concesión a la definición cambiante de uso “industrial”). Casi diez años después, en 2016, el entonces alcalde Ed Murray convocó a una grupo de trabajo compuesto por líderes empresariales, políticos y laborales para brindar recomendaciones para una nueva política de tierras industriales que acompañe a Seattle 2035, la última actualización del plan integral de uso de la tierra de la ciudad.
Se suponía que el Consejo Asesor de Tierras Industriales, encabezado por Gering y el abogado de uso de tierras Jack McCullough, quien no respondió a las llamadas para hacer comentarios, regresaría al alcalde con recomendaciones a principios de 2017. Aunque el grupo aún no ha publicado ninguna recomendación formal, el planificador senior de la Oficina de Planificación y Desarrollo Comunitario de Seattle, Tom Hauger, dio una presentación a la Comisión de Planificación de Seattle mes pasado. Esto fue parte de un preludio a la publicación de un “borrador de concepto” de plan para las áreas industriales de la ciudad que podría abrir gran parte del terreno industrial en el distrito SoDo (alrededor de los estadios y a poca distancia de las dos estaciones de tren ligero al sur del centro de la ciudad) para usos de oficinas.
Esto podría ayudar a reducir el impacto del tráfico de los casi dos millones de nuevos trabajadores que se espera que se trasladen a la región para 2050, y podría proporcionar un puente hacia el tipo de espacios híbridos de oficinas/industriales que ya existen en Portland.
La propuesta, conocida como “Concepto SoDo” permitiría a los desarrolladores construir espacio para oficinas en el distrito si proporcionan espacio para negocios industriales en los niveles inferiores, hasta una relación de área de piso (FAR) de 1.0 (imagínese aproximadamente como un solo piso que se extiende a lo largo del 100 por ciento de un lote, dos pisos que cubren la mitad del lote, y así sucesivamente). A cambio, los desarrolladores podrían construir hasta cinco veces más pisos de espacio para oficinas, hasta el límite de altura, aunque Hauger dijo que el grupo de trabajo probablemente terminaría decidiéndose por dos o cuatro pisos de oficinas adicionales por cada piso completo de espacio industrial. Esto puede parecer anticlimático en comparación con la visión de Thompson de espacios de trabajo más flexibles que viviendas que oficinas, pero podría marcar un cambio importante en el pensamiento de la ciudad sobre el uso apropiado de las áreas industriales en el siglo XXI.calle-Economía del siglo.
Hauger dijo a que el objetivo sería dar cabida a algunos usos que están prohibidos según la zonificación actual, como el hipotético estudio de diseño de robots de Thompson, sin aumentar tanto el valor de la tierra como para que las empresas manufactureras e industriales tradicionales sean desplazadas en favor del espacio de oficinas para empresas de alta tecnología como Amazon que buscan terrenos baratos.
“Creo que un par de miembros han planteado la idea de la vivienda, pero el resto dijo: ‘Ni siquiera abramos esa puerta’”, dice Hauger. Pero la puerta ya está entreabierta, e incluso Hauger reconoce que es posible que la ciudad tenga que reconsiderar qué permitir en las zonas industriales en el futuro. «Podemos analizar algunos de esos usos de manera diferente y decidir que algunos de ellos podrían ser más compatibles con usos residenciales, pero aún no hemos llegado a ese punto», dice.
Cómo lo descubrió Portland
Una ciudad de Cascadian logró la compatibilidad mucho antes que Seattle: Portland. Es una ciudad con su propia zona industrial en el centro de la ciudad, su propia crisis inmobiliaria y su propio debate tenso sobre el futuro de los terrenos industriales. Al igual que Seattle, Portland ha protegido ferozmente sus áreas industriales, creando una categoría de zonificación de “santuario industrial” en 1988 para denotar áreas donde los usos industriales son sacrosantos. Al igual que Seattle, Portland ha luchado por definir los usos “industriales” y, en última instancia, ha llegado a un compromiso que preserva algunas áreas estrictamente para fines industriales tradicionales y al mismo tiempo flexibiliza la definición de “industrial”.
Pero a diferencia de Seattle, Portland permite viviendas a lo largo de las calles principales que atraviesan la zona industrial; de los 630 acres Lado este centralalrededor de 130 acres están divididos en zonas para vivienda. (Las viviendas y los locales comerciales independientes todavía están prohibidos o estrictamente regulados en el resto del distrito). Al mismo tiempo, a través de un esfuerzo de rezonificación conocido como Proyecto Cuadrante Surestela ciudad ha ampliado su Subárea de Oportunidades de Empleo para incluir toda el área industrial de Central Eastside. La Subárea de Oportunidad de Empleo es una zona que permite usos de las llamadas “oficinas industriales”, espacio flexible que puede albergar diferentes tipos de negocios.
La diferencia es palpable. Con unos pocos miles de personas viviendo en el corazón de la zona industrial en edificios con nombres como bside6, Goat Blocks y East 12th Lofts, las calles se sienten más vibrantes, más parecidas a un centro postindustrial revitalizado que a un distrito de almacenes abandonado. Con cervecerías, tostadores de café y laboratorios de producción de alimentos, han surgido escaparates que ofrecen la oportunidad de sentarse y tomar una cerveza, una taza de café o un sándwich de pargo del Pacífico. Cuando caminas por el vecindario, no es que no seas consciente de que estás en un distrito industrial (gracias a su zonificación relativamente rígida, el Central Eastside nunca será confundido con el elegante distrito Pearl de Portland), es que las calles aún logran sentirse como lugares para la gente.
“Cuando comenzamos el proyecto del Cuadrante Sureste, sólo había 960 unidades en ese distrito”, dice Troy Doss, planificador senior de la Oficina de Planificación y Sostenibilidad de la ciudad de Portland. “Desde entonces, se han desarrollado o propuesto más de 2.000, y todos todavía se están realizando en sitios de uso mixto disponibles”, el tipo de sitios que simplemente no existen dentro de los distritos industriales de Seattle.
Brad Malsin, propietario de Beam Development, que ha remodelado más de media docena de edificios en Central Eastside, dice que no hay razón para que las viviendas no puedan ser compatibles con usos industriales. Lo importante, dice, es asegurarse de que quien alquila una propiedad en el distrito sepa en qué se está metiendo. “Hay gente que viene aquí y dice: ‘Me encantan los edificios, me encanta el ambiente, me encantan los restaurantes, pero no soporto los trenes’ que recorren el distrito. «Bueno, no perteneces aquí». Le pregunto a Malsin: ¿La gente se muda allí y luego se queja del ruido, como le preocupa a Hauger que suceda en Seattle? Justo en ese momento, pasa un tren y Malsin hace una pausa antes de responder.
“Para ser honesto con…