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Ciudades, pueblos y jurisdicciones de todo el mundo están adoptando una poderosa reforma que acelera la construcción de viviendas, elimina la burocracia para las pequeñas empresas, reduce la contaminación y la expansión urbana, revitaliza los centros urbanos y agiliza los permisos, sin costo alguno para el contribuyente.
¿Esa reforma? Eliminar los mandatos de estacionamiento: requisitos arcanos e infundados de los gobiernos locales de que cada nuevo hogar o negocio cuente con un número arbitrario y predeterminado de espacios de estacionamiento. Estos requisitos paralizan a los constructores y propietarios de negocios locales, elevan los alquileres y los costos de las viviendas y convierten la expansión urbana en ley. Es hora de devolver estas decisiones a las personas que invierten en sus comunidades, ya sean propietarios, constructores o empresarios, quienes están en la mejor posición para saber cuántos espacios de estacionamiento necesitan para que su sueño sea exitoso.
Específicamente en el estado de Washington, la legislatura está considerando un proyecto de ley para hacer precisamente eso: la Reforma y Modernización del Estacionamiento, SB 5184 (proyecto de ley complementario HB 1299).
La SB 5184 limitaría los mandatos de estacionamiento excesivos tanto para la construcción residencial como comercial, restaurando la capacidad de las personas para decidir por sí mismas cuántas plazas de estacionamiento necesitan, en lugar de las proporciones que algunos planificadores urbanos escribieron allá por, digamos, 1963. También daría total flexibilidad de estacionamiento para los tipos de proyectos que más lo necesitan, como reutilizar edificios existentes para cafés o apartamentos y construir más viviendas intermedias y asequibles, guarderías y más. (Lea la explicación completa del Institute sobre la Ley de Reforma y Modernización del Estacionamiento aquí).
Las comunidades que estén considerando la reforma del estacionamiento por sí mismas pueden recurrir a muchas otras jurisdicciones que ya la han promulgado para tener una idea de lo que pueden esperar en un mundo con menos mandatos de estacionamiento, que incluyen:
- Menos burocracia y retrasos costosos tanto para los constructores como para el personal de la ciudad
- Más dinero en los presupuestos locales para todo, desde extinción de incendios hasta bibliotecas, programas extraescolares, parques y otras prioridades comunitarias.
¿Suena demasiado bueno para ser verdad? Siga leyendo para obtener más información sobre el poder de la reforma del estacionamiento.
1. Más casas de todas las formas y tamaños
Más viviendas intermedias, como cabañas en el patio trasero y cuádruples
Incluso un lugar de estacionamiento puede hacer que sea imposible construir una cabaña en el patio trasero. Un estudio realizado en Kent, Washington, por ejemplo, encontró que el 85 por ciento de las propiedades residenciales no tenían espacio para agregar un espacio de estacionamiento adicional que las reglas locales exigían a los propietarios si querían construir una cabaña en el patio trasero.
En 2023, Washington legalizó las viviendas accesorias junto con otras opciones de viviendas intermedias como los cuádruples. Pero a menos que la propiedad esté cerca de una parada de tránsito importante, los propietarios aún deben cumplir con los mandatos de estacionamiento locales, ya sea que quieran o necesiten el estacionamiento o no.
Desde que el vecino Oregón implementó sus amplias reformas de estacionamiento en 2023, están surgiendo viviendas intermedias que no habrían sido posibles bajo las reglas de estacionamiento anteriores. Un proyecto, Grant Street Grow Homes, en Eugene, Oregon, pudo agregar cuatro casas en el patio trasero sin demoler la casa principal existente solo porque no se requería estacionamiento fuera de la vía pública. Las nuevas casas ahora se venden por $96,000 cada una a compradores calificados.
Las casas de cultivo de Grant Street están lejos de ser casos atípicos en Beaver State. En Portland, el 79 por ciento de las viviendas permitidas desde que entró en vigor la reforma de viviendas intermedias de 2021 optaron por no agregar estacionamiento fuera de la calle, incluida la gran mayoría de los cuádruples. Esto significa que muchas más casas de tamaño modesto que los habitantes de Portland quieren y necesitan podrían salir al mercado y aprovechar al máximo el espacio disponible para construir. La total flexibilidad de estacionamiento de la SB 5184 de Washington para residencias de menos de 1,200 pies cuadrados liberaría a las viviendas intermedias típicas de los mandatos que de otro modo les impedirían existir.
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Más viviendas caben en edificios de apartamentos
Los edificios de apartamentos son un ingrediente importante para que las ciudades agreguen la variedad de tamaños y precios que los residentes necesitan. Y aunque la mayoría de la gente podría pensar que los límites locales de altura o densidad dictan el número de viviendas permitidas en un nuevo edificio de apartamentos, con frecuencia se trata de mandatos de estacionamiento arbitrarios.
Por ejemplo, un estacionamiento con capacidad para 10 vehículos podría sustentar legalmente un edificio de apartamentos de 20 viviendas en Olympia, la capital de Washington, lo que requiere 0,5 espacios por vivienda multifamiliar. Sin embargo, ese mismo estacionamiento de 10 lugares en Mercer Island, adyacente a Seattle, que requiere 2 lugares de estacionamiento cada uno, solo soportaría un edificio de 5 viviendas. Ambas ciudades cuentan con un edificio de departamentos con estacionamiento para 10 vehículos; pero una ciudad está obteniendo mucho más por su inversión en construcción de apartamentos gracias a una menor proporción entre espacio de estacionamiento y vivienda.
Cuando las ciudades dejan de microgestionar el número de estacionamientos, sus comunidades obtienen más viviendas.
Una vez liberados de proporciones de estacionamiento predeterminadas, los constructores de departamentos frecuentemente optan por construir más viviendas de las que podrían haber construido de otra manera. Desde Beaverton, Oregon, hasta Bellingham, Washington, cuando las ciudades dejan de microgestionar el conteo de estacionamiento, sus comunidades obtienen más viviendas. De hecho, estudios de viviendas multifamiliares construidas después de la reforma del estacionamiento en Seattle y en Buffalo, Nueva York, encontraron que la mayoría de las casas nuevas habrían sido ilegales bajo los mínimos de estacionamiento anteriores, a pesar de que la mayoría de los edificios nuevos todavía incluían algo de estacionamiento.
Menores costos de vivienda y alquileres.
Dependiendo del costo del terreno y del tipo de estructura de estacionamiento, un solo espacio de estacionamiento puede costar entre $5,000 y $60,000. Los costos de los espacios de estacionamiento de un reciente Sound Transit1 se dispararon a $200,000 cada uno. Esos costos se incluyen en el costo de cada proyecto y producto al que están vinculados.
Para proyectos residenciales, pueden agregar cientos de dólares al alquiler de alguien. Incluso cuando los propietarios cobran una tarifa nominal por los espacios de estacionamiento, todavía pierden un promedio de $246 por mes por apartamento, según un estudio de de 23 edificios multifamiliares en el área de Seattle. Esos costos se transmiten a todos los inquilinos, tengan o no un automóvil que necesiten guardar.
Ese estudio también tiene ahora diez años, lo que significa que la cifra seguramente es mayor en la actualidad. Otro análisis de ese mismo período que promedió los costos en numerosas ciudades de EE. UU. encontró que una plaza de estacionamiento agregaba un promedio mensual de $225 al costo del alquiler.
Más viviendas asequibles subsidiadas
No sorprende que la mayor escasez de viviendas en Washington sea aquella que sea asequible para las personas con los niveles de ingresos más bajos. Este grupo demográfico, incluidas las personas mayores y las personas con discapacidades, también tiene menos probabilidades de poseer un automóvil.
Los proveedores de viviendas asequibles suelen estar en la primera línea de la lucha contra la construcción excesiva de estacionamiento. Con demasiada frecuencia, experimentan los elevados costos y demoras de tener que solicitar variaciones de zonificación para evitar desperdiciar dinero y espacio en estacionamientos que sus residentes no necesitan. La incertidumbre sobre cuánto estacionamiento podría necesitar en última instancia una determinada ciudad o pueblo puede retrasar la construcción de viviendas asequibles. Los mandatos de estacionamiento excesivo también dan influencia a los activistas empeñados en mantener viviendas asequibles fuera de sus vecindarios.
Bonificación: la reforma del estacionamiento desbloquea muchas más viviendas nuevas que otras reformas (también buenas)
Un análisis de Colorado mostró que, en comparación con el status quo, reducir los mandatos a 0,5 espacios de estacionamiento por casa cerca del tránsito y a 1 espacio por casa en cualquier otro lugar resultaría en Un 41 por ciento más de viviendas se vuelven financieramente viables para construir.. Ese cambio de política marcó una diferencia mayor para la vivienda que la legalización de cabañas en los patios traseros (+22 por ciento) y permitir edificios más grandes cerca del tránsito (+13 por ciento) combinados.
El aumento de viviendas potenciales se debió principalmente a que los edificios multifamiliares ya viables aumentaron el número de apartamentos más allá de lo que hubieran permitido las proporciones de estacionamiento existentes.
2. Más barrios fantásticos
Barrios más bonitos
Piensa en el barrio más atractivo de tu ciudad, en el que te encantaría vivir si pudieras permitírtelo. ¿Qué ves? Quizás calles estrechas, grandes árboles que dan sombra a la acera, casas antiguas con mucho carácter histórico, quizás con una cafetería en la esquina.
¿Qué no imaginas? Amplios aparcamientos.
A menudo, nuestros bienes inmuebles más buscados son atractivos y valiosos porque se construyeron antes de que existieran los mandatos de estacionamiento. En las ciudades típicas de Washington, gran parte del parque de edificios de la década de 1950 o antes no tendría suficiente estacionamiento para satisfacer las necesidades actuales. La eliminación de los mandatos de estacionamiento permite que los edificios nuevos se adapten mejor al carácter de los edificios más antiguos y preserven el tipo de vecindarios que muchas personas ya aman.
Reutilización más creativa de edificios históricos
Los edificios vacíos pueden volver a la vida cuando los propietarios deciden por sí mismos si el estacionamiento existente en el sitio es suficiente. Esa fue la razón principal por la que Fayetteville, Arkansas, eliminó los mínimos de estacionamiento para todos los edificios comerciales. Y funcionó.
«Los edificios que había identificado como perpetua y quizás permanentemente inutilizables fueron comprados, reconstruidos y están en uso muy rápidamente», dijo el urbanista Quin Thompson a . Legislación como la Ley de Modernización y Reforma del Estacionamiento de Washington, SB 5184, permitiría de manera similar que todos los edificios existentes encuentren una nueva vida sin verse paralizados por los mandatos de estacionamiento.