Dúplex escondidos en Palisades Park, Nueva Jersey (Google Streetview)
En dos publicaciones anteriores, planteé preguntas sobre la competitividad de las viviendas intermedias que faltan. Este post es más mezquino: quiero desafiar las rigideces de diseño que promueve Daniel Parolek en Falta vivienda intermedia. Aunque insignificante, no es irrelevante, porque Parolek recomienda que las ciudades regulen para que coincidan con sus objetivos de diseño, y tales regulaciones podrían sofocar algunos de los crecimientos contemporáneos de relleno más exitosos.
El libro de Parolek adolece de sus exigencias de que la falta de viviendas intermedias coincida con sus propios gustos. Por ejemplo, tiene un sesgo (¿occidental?) contra los edificios de tres pisos. Habiendo crecido en el noreste, creo que tres pisos es la altura normal y apropiada para una casa. A cada uno lo suyo, pero la constante insistencia de Parolek en este punto ofrece ayuda a los defensores del barrio, que estarán encantados de citarlo para asegurarse de que sigan desaparecidas las viviendas intermedias de tres pisos.
La casa en la caseta del perro.
Ninguna forma hay tanto en la caseta del perro de Parolek como la casa adosada “debajo”, una casa adjunta con un garaje en el primer piso. Este es claramente un edificio que a los constructores y compradores les encanta: “Si sus regulaciones no lo prohíben explícitamente, será lo que construirán la mayoría de los constructores” (p. 140). De hecho, las casas adosadas ocultas son probablemente el tipo de vivienda intermedia más exitoso que existe.
En Houston, una ciudad poco regulada, los constructores pequeños y grandes han estado construyendo casas adosadas, a veces en patios perpendiculares a la carretera. El estacionamiento está escondido. Las casas adosadas suelen tener tres pisos de altura (¡mal!), a veces cuatro. Algunos tienen incluso cinco pisos. Sus patios son caminos de entrada (¡también malos!).
En un contexto muy diferente, Palisades Park, Nueva Jersey, los dúplex plegables están por todas partes. Sus garajes son excesivos gracias a los altos mínimos de estacionamiento, pero de todos modos la forma ha tenido mucho éxito.
Estos ejemplos no deben descartarse a la ligera: son algunos de los únicos casos en los que la vivienda media generalizada está reemplazando a la vivienda unifamiliar en comunidades transitables. Houston es la única ciudad importante de Estados Unidos que está pasando de un modelo de expansión a tener un núcleo urbano grande y transitable, y la casa adosada oculta lo está haciendo realidad.
¿Qué tienen de malo los abdominales? Parolek dice que son demasiado altos y el garaje crea una “falta de activación” (p. 140). Al caminar y andar en bicicleta por algunos de los muchos vecindarios de casas adosadas en Maryland y Virginia, me parece que los garajes son la característica de una casa que más activa las calles y regularmente se dejan abiertos mientras los niños juegan o los hombres juguetean con sus autos. ¿Quién interactúa con un vecino mirando por la ventana de su cocina?
Las casas adosadas ocultas han urbanizado gran parte de Houston (Google Earth)
Larga vida a la vivienda media que falta
Estas publicaciones han sido excesivamente críticas sólo porque la falta del medio es tan popular entre los urbanistas que justifica una corrección. La “densidad suave”, como se la suele llamar, puede ser una gran estrategia para exprimir algunas unidades en vecindarios urbanizados. El éxito desbocado de las casas adosadas de Houston y, recientemente, de las ADU de Los Ángeles, ciertamente demuestra que los tipos de viviendas intermedias que faltan pueden ser instrumentos de cambio a gran escala.
Pero la falta de viviendas intermedias no puede, por sí sola, lograr todo lo que sugiere Parolek. Aunque encaja bien en contextos transitables, no es inherentemente transitable. El vecindario que Parolek diseñó en las afueras de Omaha definitivamente no es transitable en el sentido de tener acceso a destinos. Es cierto que la baja provisión de estacionamiento encaja naturalmente con la transitabilidad para peatones, pero eso se puede lograr con cualquier tipo de vivienda.
El centro faltante de nueva construcción tampoco está orientado exclusivamente a estructuras asequibles. En las zonas de bajo costo, la vivienda prefabricada posee esa corona. Cuando los costos de la tierra son altos, las viviendas multifamiliares de gran escala pueden superar a las formas más pequeñas en cuanto a asequibilidad, dividiendo el costo y proporcionando unidades de pequeña escala.
Donde realmente sobresale la falta de término medio, como ya entienden la mayoría de los urbanistas, es en los barrios unifamiliares. Los lotes unifamiliares suelen ser demasiado pequeños para grandes estructuras multifamiliares. Políticamente, la falta de un término medio es aceptable para los vecinos, a diferencia de los edificios más grandes y las casas prefabricadas.
¡Bienvenida esa vivienda intermedia que falta! Y no seas demasiado exigente con eso.