Un argumento común contra las nuevas viviendas urbanas es el siguiente: «Si construimos nuevas viviendas, todas ellas serán compradas por inversores ricos que se quedarán con ellas. Por lo tanto, la nueva oferta no limita los costos de la vivienda». Este argumento (al menos tal como lo he expresado) me parece absurdo. He aquí por qué: para que el argumento justifique la restricción de la oferta, el argumento presupone que si se construyen 100 nuevos condominios/casas/apartamentos, cada uno de ellos será comprado por un inversionista, y cada inversionista elegirá irracionalmente quedarse en la unidad en lugar de alquilarla. No puedo probar que esto esté mal, pero parece realmente difícil de creer.*
Incluso dejando de lado la rareza lógica del argumento, parece tener una base fáctica cuestionable.
Si realmente hubiera una ola de inversionistas no residentes en ciudades caras, podríamos encontrar (1) que los mercados más caros tenían las tasas de desocupación de viviendas más altas y (2) que estas tasas de desocupación han ido aumentando a medida que aumentaban los costos de la vivienda. Pero los datos del censo sugieren lo contrario.
Aquí hay algunos datos: (todos para ciudades centrales, no metros)
Caro
2010
2015
Manhattan 12,7% 13% San Francisco 9,8 7,9 Los Ángeles 6,7 6,5 San Diego 7,8 7,1 Boston 9,1 8,0
No tan caro
2010
2015
Dallas 12,8% 10,6% Houston 14,0 12,1 Filadelfia 14,1 13,3 Chicago 13,8 13,2
En general, las ciudades caras tienen tasas de desocupación más bajas, exactamente lo que se esperaría en un mercado libre. La única excepción es Manhattan. Pero me parece que si el pied-a-terres condujera a alquileres más altos, la tasa de viviendas vacías en Manhattan habría aumentado como lo hicieron los alquileres, lo que no parece haber sido el caso.
La única manera de salvar la teoría de la “casa vacía” es sugerir que las casas vacías de las ciudades caras son diferentes de las de todos los demás; es decir, es especialmente probable que sean propiedades privilegiadas en manos de inversores, mientras que es más probable que las casas vacías de Chicago sean casas en descomposición en barrios difíciles. Pero no conozco ninguna manera de probar o refutar tal teoría.
*Observo, sin embargo, que existe una versión mucho más razonable del argumento: que aunque la nueva oferta no alguno bueno porque alguno gente compra las unidades de vivienda y vive en ellas, la oferta sería suficiente más Sería bueno que las ciudades hicieran algo para desalentar la inversión de los no residentes. Este argumento no justificaría restringir la oferta, pero podría justificar políticas para desalentar la inversión de no residentes. No voy a abordar tales políticas en esta publicación de blog.