Los condominios están desapareciendo. Persisten ahora principalmente en edificios anteriores a 2010. Entre las viviendas multifamiliares construidas en la década de 2020, solo 1 de cada 25 está ocupada por sus propietarios. ¿Qué pasó?
El condominio de Frasier en Seattle no se construiría hoy
Obtuve datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense a través de IPUMS para comprender mejor los números y la geografía. A nivel nacional, la tasa de ocupación por propietario cae del 15% al 5% para las unidades multifamiliares construidas entre los años 2000 y 2010:
La explicación más sencilla para cualquier cambio es la composición. Pero ese no parece ser el caso.
El estado de los estados
Un sospechoso es la ley de defectos de condominios, que (al menos en algunos estados) ha cambiado tanto que la mayoría de los constructores y aseguradores no tocan los condominios. Otro es el hecho de que los condominios más antiguos se han revalorizado menos que las casas con el tiempo, lo que sugiere que no se trata sólo de problemas de construcción.
En cuanto a los datos, utilizaré la tasa de ocupación del propietario como indicador del estado del condominio. Es imperfecto: algunos condominios se alquilan; algunos propietarios-ocupantes de edificios más pequeños poseen toda la estructura. Pero está ampliamente disponible y permite comparaciones entre edificios de diferentes épocas.
El dato más sorprendente es la variación extrema en la ocupación por parte de los propietarios de edificios multifamiliares (5+) más nuevos:
Hawaii está en una liga propia: el 40% de las unidades multifamiliares están ocupadas por sus propietarios. Los siguientes más altos son Nueva York, con un 15%, e Illinois y DC con un 12%. Dejé de lado 11 estados que tenían menos de 150 encuestados relevantes en la ACS.
¿Aprendiendo de Hawái?
Si los cambios a nivel estatal son los culpables, deberíamos ver grandes diferencias en las disminuciones entre estados; Si lo que impulsa la caída es principalmente la política fiscal o hipotecaria, esperaríamos caídas en todas partes.
Podemos mirar los mismos datos en términos porcentuales:
Vale la pena señalar algunos estados que valen la pena:
- Hawaii y Nueva York son estados de condominios fuertes que apenas disminuyeron. Si tuviera que investigar las leyes sobre defectos de condominios que funcionan tanto para compradores como para vendedores, comenzaría aquí. Utah e Iowa también son buenos candidatos.
- Florida, Connecticut, Illinois, Massachusetts y Nueva Jersey eran estados de condominios fuertes donde el mercado se desplomó drásticamente.
- Washington es el estado donde más escuché sobre la ley de defectos de condominios: aprobó reformas en 2019 y 2023 destinadas a reiniciar la creación de condominios, pero aún está por ver si eso funcionará.
- Aparte de Nueva York y Hawaii, los estados con pequeñas caídas en la ocupación por propietarios fueron en su mayoría lugares con tarifas base bajas.
- Texas se encuentra entre ellos: construye condominios a un ritmo mucho menor que sus pares como Florida, Arizona y Utah. Entre las grandes áreas metropolitanas de Texas, Austin es la única donde las nuevas unidades multifamiliares ocupadas por propietarios superan el 1,5%.
Agenda de investigación
Hay espacio para más investigaciones explicativas y políticas sobre este tema. ¿Por qué el colapso afectó tanto a Florida? ¿Los condominios han tenido un desempeño inferior al de las casas en términos de apreciación en todas partes? ¿Por qué Texas nunca ha construido una cantidad significativa de condominios? ¿Qué podemos aprender de Utah sobre la elaboración de una ley equilibrada sobre defectos de condominios? Este no será mi próximo proyecto, pero si es tuyo, házmelo saber.