En diciembre, me pidieron que testificara en una audiencia del Subcomité de Vivienda y Seguros de la Cámara de Representantes sobre las barreras gubernamentales a la construcción y asequibilidad de viviendas. Proporcioné ejemplos de reformas a las regulaciones territoriales que han facilitado una mayor oferta de viviendas, particularmente tipos de viviendas de costo relativamente bajo, incluidas unidades de vivienda multifamiliares, unifamiliares en lotes pequeños y accesorias.
Después de la audiencia, recibí una buena pregunta de la congresista Sylvia García. Señala que, como en todo el país, la proporción de inquilinos con costos elevados ha aumentado en los últimos años en Houston, a pesar de la liberalización del uso de la tierra. Preguntó qué podrían hacer los formuladores de políticas locales para mejorar la asequibilidad para los residentes de bajos ingresos.
Cuando los investigadores de vivienda orientados al mercado señalan las relativamente ligeras regulaciones de uso de la tierra de Houston como modelo para que otras localidades estadounidenses aprendan, su asequibilidad cada vez menor puede causar escepticismo. A Houston, sin embargo, le ha ido mejor que a muchas otras ciudades en cuanto a asequibilidad de vivienda tanto para inquilinos como para compradores.
Si bien Houston es la única ciudad importante de EE. UU. sin zonificación de uso, sí tiene regulaciones de uso de la tierra que aparecen en ordenanzas de zonificación en otros lugares, incluido el tamaño mínimo de lote, los retrocesos y los requisitos de estacionamiento. Estas reglas aumentan el costo mínimo de construcción de viviendas en Houston. Sin embargo, Houston ha sido un líder a nivel nacional en la reforma de estas reglas de exclusión durante los últimos 25 años. Los formuladores de políticas de Houston han promulgado cambios en las reglas para permitir el desarrollo de lotes pequeños y, en partes de la ciudad, han eliminado los requisitos de estacionamiento. En parte como resultado, la asequibilidad de Houston es impresionante en comparación con otras regiones pares.
Como muestra el gráfico a continuación, Houston tiene la proporción más baja de hogares inquilinos con costos elevados entre los mercados comparables de Sun Belt para hogares que ganan entre el 81% y el 100% del ingreso medio del área. Sólo San Antonio y Austin tienen tasas más bajas de carga de alquiler entre los hogares que ganan entre el 51% y el 80% del ingreso medio del área.
Fuente: Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, The Gap: A Shortage of Affordable Rental Homes (base de datos), consultado el 3 de enero de 2023, https://nlihc.org/gap.
En el extremo menos acomodado del espectro de ingresos, Houston tiene la tasa más baja de personas sin hogar entre las principales ciudades de Estados Unidos, debido en parte a su relativa abundancia de viviendas y en parte a servicios públicos y sin fines de lucro bien administrados para residentes que antes se encontraban sin hogar.
El siguiente gráfico muestra que en el otro extremo del espectro, la propiedad de vivienda también es más asequible para los residentes que obtienen el ingreso medio de la región en comparación con el mismo grupo de áreas metropolitanas del Sun Belt que se muestra en el gráfico anterior.
Fuente: Zillow Research, Housing Data (base de datos), “ZHVI All Homes Time Series ($)”, consultado el 24 de marzo de 2023, https://www.zillow.com /research/data/; Oficina del Censo de EE. UU., Encuesta sobre la comunidad estadounidense (ACS) (base de datos), consultado el 24 de marzo de 2023, https://www.census.gov/programs?surveys/acs.
Si bien Houston es un modelo de relativa asequibilidad, su mercado inmobiliario no puede atender a sus residentes menos favorecidos sin ayuda. Según interpreto la evidencia, la mejor manera de mejorar la asequibilidad y la calidad de la vivienda para los hogares que no pueden permitirse una vivienda adecuada a precio de mercado es con vales de vivienda u otras formas de asistencia a los ingresos dirigida a los hogares inquilinos más necesitados. El programa de Vales de Elección de Vivienda mejora resultados importantes para los hogares que los reciben. En comparación con los hogares elegibles que no reciben vales, aquellos que sí los reciben sufren menos inseguridad alimentaria, menos violencia doméstica, menos separaciones infantiles y mucha menos inestabilidad habitacional.
Dedicar recursos a vales permite que los dólares lleguen más lejos en relación con los dólares dedicados a la construcción de viviendas nuevas subsidiadas porque las viviendas de nueva construcción generalmente son el tipo más caro. En relación con las nuevas construcciones que están total o parcialmente dedicadas a residentes de un ingreso específico, los vales abren oportunidades para que los beneficiarios vivan en muchos tipos diferentes de viviendas.
Los formuladores de políticas en ciudades como Houston podrían proporcionar una ayuda similar, administrada localmente, para residentes de ingresos extremadamente bajos que no reciben vales federales de elección de vivienda. Sin embargo, las restricciones fiscales y la competencia fiscal a través de las fronteras locales y estatales presentan desafíos para brindar este tipo de ayuda a nivel subnacional.
Debido en parte a las dificultades fiscales para brindar ayuda costosa a nivel local, los formuladores de políticas locales tienden a recurrir a políticas que exigen viviendas con ingresos restringidos a través de programas que parecen no tener costos. Cada vez más, los formuladores de políticas locales están implementando programas de “zonificación inclusiva” que requieren que los desarrolladores de viviendas reserven una parte de las unidades de nueva construcción como de ingresos restringidos. He estudiado la zonificación inclusiva en la región de Baltimore-Washington, que tiene la historia más larga del país con estos mandatos. Encuentro que en este caso, las localidades que han adoptado programas obligatorios de zonificación inclusiva han visto mayores aumentos en los precios medios de sus viviendas en relación con lo que podrían haber esperado sin estos programas.
La zonificación inclusiva puede brindar grandes beneficios a los pocos residentes que ganan la lotería por las unidades que producen. Sin embargo, la zonificación inclusiva proporciona una cantidad muy pequeña de unidades en relación con la cantidad de hogares que califican para ellas según sus ingresos. Además, creo que estos programas pueden empeorar la asequibilidad de la vivienda para los hogares que no se benefician específicamente de ellos.
El nombre “zonificación inclusiva” implica que estos programas son una inversión de las reglas de zonificación excluyente que excluyen a las personas de vecindarios y localidades en función de sus ingresos. De hecho, la zonificación inclusiva depende de una zonificación excluyente continua para funcionar. Estos programas suelen ir acompañados de bonificaciones de densidad cuyo objetivo es compensar total o parcialmente el costo de proporcionar unidades con ingresos restringidos. Sin una zonificación excluyente, estos bonos de densidad no tendrían valor, y la zonificación inclusiva sería un impuesto claro a la construcción de viviendas.
Incluso en una ciudad que se encuentra en el extremo opuesto de la liberalización del uso del suelo, como Houston, es posible que el mercado inmobiliario no atienda adecuadamente a los residentes de bajos ingresos. Los responsables de las políticas tienen el papel de proporcionar ayuda a los hogares de ingresos extremadamente bajos. Ampliar el programa de Vales de Elección de Vivienda es una forma de avanzar hacia una mejor asequibilidad de la vivienda que conlleva menos riesgos que los programas que requieren la construcción de viviendas a precio de mercado para subsidiar viviendas con ingresos restringidos.