En coautoría con Anthony Ling, editor de Caos Planejado
Gentrificación
La gentrificación es el proceso mediante el cual los bienes inmuebles se vuelven más valiosos y, por tanto, más caros. El aumento de los precios desplaza a los residentes de mayor edad en favor de los inmigrantes con mayores ingresos. Esto no debe confundirse con la expulsión forzosa de ciudadanos mediante expropiación o “limpieza de barrios marginales”. Expulsar a los residentes por orden oficial es un problema completamente diferente.
Un ejemplo clásico de gentrificación es el de Greenwich Village, Nueva York. Los residentes adinerados ocuparon inicialmente el barrio. Más tarde se convirtió en el centro de la prostitución de la ciudad, lo que provocó un éxodo de la clase media alta. Los precios bajos y la buena ubicación atraerían más tarde a la industria textil. Esta fue la primera ola de gentrificación del barrio. Pero después de un gran incendio en una fábrica, el barrio volvió a quedar abandonado.
El fracaso, sin embargo, daría paso a un éxito inesperado: artistas y galerías empezaron a ocupar las fábricas vacías. Estos antiguos espacios industriales pronto se convirtieron en el hogar de uno de los movimientos más importantes del arte moderno. En Greenwich Village, diferentes poblaciones iban y venían. Y en el proceso, cada uno de ellos hizo contribuciones duraderas al patrimonio económico y cultural de Nueva York. Esto sólo fue posible porque se permitió que se produjeran cambios.
Pero el cambio no siempre es fácil.
A medida que un barrio se vuelve más popular, también se vuelve más caro. Las tensiones aumentan cuando los residentes de larga data no pueden permitirse el aumento de los alquileres. Algunos comienzan a pedir controles de alquileres u otras medidas para evitar la rotación demográfica.
Pero el control de los alquileres es, en el mejor de los casos, una solución temporal; a más largo plazo, sus efectos son negativos. Al reducir la oferta, el control de los alquileres tiende a aumentar el coste de la vivienda. Y ante los controles de precios, los propietarios pueden intentar salir por completo del mercado de alquiler, exacerbando aún más cualquier escasez de viviendas.
Entonces, ¿qué significa esto para el desarrollo urbano? ¿Cómo pueden evolucionar las ciudades sin desplazar por completo a sus residentes de clase media y trabajadora? Adoptando lo opuesto a la gentrificación: el filtrado.
Filtrado: lo opuesto a la gentrificación
Los edificios, como cualquier otra cosa, son caros cuando son nuevos pero se deprecian con el tiempo. Los estilos arquitectónicos cambian. El desgaste se acumula. Los edificios se vuelven más difíciles de actualizar con las comodidades más nuevas. Aquí es donde encontramos el filtrado; Las unidades antiguas, originalmente construidas para los ricos, se vuelven más asequibles con el tiempo. Lo que es difícil de ver es que la filtración ocurre simultáneamente con la gentrificación. Cada “gentrificador” libera su antigua unidad para alguien un poco menos acomodado. Esa persona, a su vez, también libera una unidad y así sucesivamente. El proceso es similar a un juego de sillas musicales.
Pero para que el juego funcione para todos, hay que añadir sillas, no quitarlas. Las ciudades deben permitir la construcción de unidades adicionales para que el parque de viviendas se expanda con el tiempo. Las investigaciones sugieren que esta es una condición necesaria para que se produzca el filtrado.
Si bien el filtrado no es una panacea que cure todos los problemas inmobiliarios, es una parte importante del funcionamiento de los mercados inmobiliarios. Si se permite su realización, contribuye a proporcionar viviendas a todos los niveles de ingresos. Cuanto más impida una ciudad el proceso restringiendo el crecimiento, más se gentrificarán sus zonas más pobres sin la creación compensatoria de viviendas menos costosas con el tiempo.