Conor Dougherty y Erin Griffith revelaron las identidades detrás de un grupo inversor de Silicon Valley, Flannery Associates, que había ido comprando gradualmente 55.000 acres de tierras ganaderas cerca de la Base de la Fuerza Aérea de Travis en el condado de Solano, California. Control de escala: es mucho terreno. San Francisco tiene 30.000 acres; San José es 116.000.
Los informes anteriores del WSJ incluyen un mapa de las propiedades de Flannery, que, como era de esperar, están un poco dispersas. Para alejarme y hacer una comparación de escala, delineé una masa contigua de 55.000 acres alrededor del núcleo de las propiedades de Flannery.
- Mapa del WSJ de las tenencias de Flannery Associates
- Comparación de escalas
Con la densidad de la cercana Vacaville, esta extensión de terreno albergaría a casi 300.000 personas. Si igualara a Oakland, sería más del doble.
Muchos, especialmente en el Charter Cities Institute, han escrito sobre nuevas ciudades. ¿Pero puede alguna vez una nueva ciudad ser verdaderamente “urbanista de mercado”? ¿O la intención de crear una ciudad es necesariamente un ejercicio de planificación centralizada?
Monopolio
Curiosamente, el único actor que podría crear una ciudad impulsada puramente por el mercado es el gobierno: podría utilizar la expropiación para reunir sólo el terreno necesario para nueva infraestructura, gravar a todos los propietarios de tierras de manera justa y permitir la competencia entre los propietarios a través del desarrollo y el uso de la tierra.
En el extremo opuesto, cuando un actor privado que maximiza sus ganancias posee toda la tierra, se enfrenta a una forma única de compensación del monopolista: cuanto más tiempo conserva la tierra, mayor precio puede cobrar por la venta, pero menos contribuye esa tierra al crecimiento urbano. Una forma de eludir esta compensación es que el monopolista desarrolle la tierra por sí mismo. Pero, por supuesto, eso concentra el riesgo, y el costo del desarrollo es al menos cien veces mayor que el costo del terreno (que parece haber promediado alrededor de $16,000 por acre en el condado de Solano).
cero a uno
Entonces, ¿qué debe hacer un megaterrateniente? Empezaría instalando un puñado de parques de casas móviles. Además de crear un espacio muy necesario para la gran fuerza laboral que necesitará Flannery, los residentes en el sitio servirán como veleta. Su comportamiento (empleos, compras, recreación) mostrará qué servicios ya se valoran y cuáles faltan en el margen.
Flannery necesitará algunos planes a escala de Burnham, especialmente si espera una gran exención de la kafkiana ley de revisión ambiental de California. Pero la lógica del urbanismo de mercado debería empujar a un planificador central hacia acciones marginales, vacilantes y graduales: el tipo de pasos que son fundamentales para el crecimiento y la salud de cualquier ciudad.
La ciudad del futuro en el útero