La expansión suburbana recibe un trato fiscal preferencial en Estados Unidos. Como resultado, es más barato gastar un dólar en vivienda que en otra cosa, por lo que anima a la gente a gastar más dinero en vivienda. El código tributario también favorece la nueva construcción sobre la renovación y el desarrollo de relleno.
Estas protecciones están generalizadas en todos los códigos tributarios federales y estatales, pero se destacan algunas reglas:
- los propietarios de viviendas pueden deducir los intereses de su propiedad y de la hipoteca,
- las ganancias sobre las ventas de viviendas no están sujetas a impuestos,
- y la nueva construcción es un refugio fiscal
1) Los propietarios de viviendas obtienen importantes exenciones fiscales
Los intereses hipotecarios no cuentan como ingresos imponibles. En otras palabras, los propietarios pueden cancelar los intereses pagados por su préstamo hipotecario en lo que se denomina Deducción de Intereses Hipotecarios (MID). El MID fue diseñado para fomentar la propiedad de vivienda, pero beneficia más a las personas ricas que de todos modos habrían comprado una casa. El MID anima a estas personas a gastar más en su casa, porque cuanto mayor sea su categoría impositiva y mayor su hipoteca, más ahorrarán.
La deducción es (tramo impositivo) * (intereses hipotecarios). Entonces, si está en la categoría impositiva del 25% y paga $5,000 por año en intereses, ahorrará $1,250 en sus impuestos. Si compras una casa más grande y cara y pagas 10.000 dólares al año en intereses, ahorrarás 2.500 dólares.
Los impuestos a la propiedad también se pueden deducir de los ingresos del propietario. Esto tiene un efecto similar al del MID y hace que la vivienda sea una inversión mucho más atractiva. También alienta a los propietarios a ejercer presión para lograr regulaciones que aumenten el valor de sus viviendas, porque no pagan impuestos por los aumentos de ese valor. Esto inclina aún más la balanza a favor de quienes poseen su vivienda y en contra de quienes la alquilan.
Estas generosas exenciones fiscales empujan a los estadounidenses hacia los suburbios, porque alientan a la gente a comprar casas cuando, de otro modo, podrían alquilarlas. También alientan a la gente a comprar casas más grandes que de otro modo, porque un dólar gastado en una hipoteca más grande rinde más que ese mismo dólar en cualquier otra compra.
Estas reglas no tenían como objetivo fomentar la expansión de los suburbios. Cuando se creó por primera vez el impuesto sobre la renta en 1913, sólo los estadounidenses más ricos pagaban impuesto sobre la renta. El monto total de impuestos era mucho menor en ese momento (el propio gobierno federal era mucho más pequeño a principios del siglo XX), por lo que su impacto relativo en la economía fue pequeño. Pero a medida que el gobierno federal se expandió en el período de posguerra, los ingresos fiscales crecieron junto con él, al igual que su influencia en la economía.
El MID y la deducción del impuesto a la propiedad representan algunos de los mayores subsidios en Estados Unidos. Estas dos exenciones fiscales costaron 90 mil millones de dólares en 2015. En comparación, esto es el doble de la cantidad gastada en programas de vivienda pública ese año.
2) Las ganancias por la venta de viviendas no están sujetas a impuestos.
El código tributario ofrece enormes incentivos para comprar una vivienda como inversión; favorece la propiedad de vivienda sobre las alternativas de inversión al eximir las ventas de viviendas del impuesto a las ganancias de capital. En otras palabras, si el valor de su vivienda aumenta en la misma cantidad que alguna otra inversión, la inversión en la vivienda tiene un rendimiento neto mayor, porque la carga fiscal es cero. Esto anima a la gente a canalizar capital de otras formas de inversión hacia la vivienda.
Entre 1951 y 1997, se podían evitar impuestos sobre las ganancias por la venta de una vivienda si se usaba el dinero para comprar otra casa más cara. Esto animó a las personas a mudarse a casas cada vez más grandes a lo largo de su vida, incluso si hubieran preferido reducirlas a medida que envejecían. Por ejemplo, una viuda jubilada con hijos mayores podría querer mudarse de su gran casa suburbana a un apartamento más pequeño más cerca del centro. Pero el código tributario habría penalizado esa medida gravando las ganancias de capital de su casa original más cara, dándole una razón para quedarse en su casa o comprar otra en lugar de alquilarla. Investigadores de la Universidad Estatal de Cleveland descubrieron que esta deducción empujaba a las personas a seguir siendo propietarias de viviendas durante más tiempo del que lo harían de otra manera, y reforzó el mercado de viviendas cada vez más caras. En resumen, nuestro código tributario subsidiaba el “aumento de tamaño” y la propiedad de vivienda ininterrumpida.
En 1997, la Ley de Ayuda al Contribuyente (TRA) amplió esta deducción. Ahora, las viviendas están exentas de ganancias de capital en la mayoría de los casos, lo que hace que ser propietario de una vivienda sea aún más atractivo. Al eliminar la carga fiscal para la mayoría de las ventas de viviendas, la ley convirtió a las viviendas en una mejor inversión que las alternativas con las mismas “ventajas” y perfil de riesgo.
Algunos economistas señalan este cambio impositivo como una causa clave de la burbuja inmobiliaria y su posterior colapso en 2007. El economista Russ Roberts le atribuye el aumento de los precios a principios de la década de 2000, y el premio Nobel Vernon Smith argumentó que “el fin del arco iris de ganancias de capital… impulsó la madre de todas las burbujas inmobiliarias”. Incluso antes de la crisis, estaba claro que la TRA había aumentado drásticamente el subsidio a la propiedad de vivienda. En 2005, Chris Farrell atribuyó “al poderoso atractivo de las ganancias libres de impuestos una de las razones por las que los precios de las viviendas aumentaron a una tasa anual de casi el 7%, frente a aproximadamente el 4% del mercado de valores desde 1997”. El valor de vender una casa aumentó, por lo que ser propietario de una vivienda se volvió más atractivo en relación con las alternativas.
3) La nueva construcción es un refugio fiscal
«Probablemente no haya ningún interés especial más favorecido por el código fiscal existente que el de los bienes raíces», dijo el abogado fiscal y miembro de Brookings Steven M. Rosenthal en un New York Times entrevista. Innumerables exenciones fiscales favorecen la nueva construcción y éstas, a su vez, subsidian la expansión en los márgenes de las comunidades existentes.
«Probablemente no haya ningún interés especial que se vea más favorecido por el código fiscal actual que el de los bienes raíces».
Por ejemplo, los constructores pueden deducir la depreciación de los nuevos edificios comerciales. Una ley de 1954 permitía la “depreciación acelerada”, lo que permite a las empresas aprovechar la mayor parte de la deducción en los primeros años de vida de la estructura. Su objetivo era estimular a las empresas a modernizar sus fábricas, pero su mayor efecto fue convertir la construcción en un refugio fiscal lucrativo. Thomas Hanchett señaló en De las viviendas a las casas Taylor:
Cuando los inversores descubrieron el giro, el dinero empezó a invertirse en el desarrollo inmobiliario. Aunque pretendía estimular la modernización de las fábricas, el lenguaje de la ley se refería simplemente a edificios “generadores de ingresos”, que incluían tiendas, oficinas y viviendas de alquiler, así como estructuras industriales. “Beneficios en pérdidas: los inversores inmobiliarios convierten las cancelaciones de impuestos por depreciación en ganancias” titulaba un entusiasta artículo de primera plana de 1961 en The Wall Street Journal. A mediados de la década de 1960, la exención fiscal le costaba al Tesoro estadounidense más de 700 millones de dólares al año. En comparación, Washington había gastado prácticamente la misma cantidad durante diez años del Programa de Renovación Urbana destinado a revitalizar las ciudades centrales de Estados Unidos.
Hanchett continúa, explicando cómo estas reglas de depreciación favorecieron inadvertidamente a los suburbios:
Las reglas de depreciación acelerada favorecieron inadvertidamente a los suburbios. La amortización fue mayor para las nuevas construcciones que para las renovaciones, y las nuevas construcciones generalmente eran más fáciles en los terrenos abiertos de la periferia urbana. Además, la ley prohibía las amortizaciones por depreciación de la tierra, por lo que los promotores a menudo evitaban proyectos urbanos con altos costos de tierra.
Esta es una de las muchas exenciones fiscales que benefician a las nuevas construcciones. Estas políticas, combinadas con las exenciones fiscales dirigidas a los propietarios individuales de viviendas, promueven nuevos desarrollos dispersos y desvían la inversión fuera de las zonas urbanas. Aunque sus reglas fueron diseñadas con diferentes objetivos en mente, esta característica del código tributario estadounidense es un subsidio masivo al desarrollo suburbano.