En una publicación reciente sobre los derechos de propiedad en el mercado de tierras, el comentarista David Sucher sacó a relucir la cuestión de los costos de transacción. Comentó aquí y en su blog City Comforts:
Siempre se deben tener en cuenta los “medios menos intrusivos”. El único problema para mí son los enormes costos de transacción que, en mi opinión, hacen que los acuerdos privados para el uso de la tierra sean completamente imposibles. La verdadera razón por la que tenemos gobierno es porque los “contratos privados voluntarios” son demasiado complejos. Nos deshicimos de la ley de daños (en cuanto al uso de la tierra) porque era mucho más fácil tener regulaciones uniformes para toda el área.
Si bien David plantea puntos muy válidos, creo que el economista Ronald Coase ofreció un argumento persuasivo contra estas regulaciones que abarcan toda la zona. El teorema de Coase, sobre el que curiosamente no creo que hayamos escrito en profundidad aquí, aborda esta cuestión de los costos de transacción. En 1960, Coase publicó su artículo más famoso, “El problema del costo social”, explorando un problema común para los habitantes de las ciudades: la molestia por el comportamiento de sus vecinos.
Coase utiliza como ejemplo un pastelero cuyo negocio está adyacente al consultorio de un médico. El pastelero utiliza maquinaria ruidosa que provoca vibraciones en la casa de al lado y molesta al médico. Podemos imaginar una variedad de soluciones a este problema: el médico podría insonorizar su consultorio, el pastelero podría actualizar a maquinaria más silenciosa, uno de ellos podría trasladar su negocio, el pastelero podría compensar al médico por la molestia, o el médico podría pagarle al pastelero para que deje de hacer ruido durante su horario comercial. La asignación de derechos de propiedad ayudaría a que surgiera cualquiera de estas soluciones; si el pastelero tiene derecho a hacer ruido, la responsabilidad es del médico de remediar la situación (o aprender a vivir con el ruido) o al revés si el médico tiene derecho a callar.
En una clase estándar de Micro 101, según mi experiencia, el teorema de Coase se enseña de la siguiente manera. En un mundo con costos de transacción nulos, el resultado eficiente prevalecerá independientemente de la forma en que se asignen los derechos de propiedad. Si el pastelero dejara de hacer ruido (mediante cualquiera de los métodos anteriores) por $20 000 y el médico valora su silencio en $30 000, los dos firmarán un contrato para detener el ruido. A esto a menudo le sigue la conclusión 1) no importa cómo asignamos los derechos de propiedad, o 2) no vivimos en un mundo con costos de transacción cero, por lo que el teorema de Coase es meramente teórico, no relevante para el mundo real.
Aprendí una versión más matizada de Russ Roberts, quien enfatiza que los costos de transacción nunca son cero porque las personas no son robots que lo saben todo. También explica que “se necesitan dos para tener una externalidad”. En otras palabras, un rascacielos sin retroceso y sin estacionamiento no crea externalidades si sus vecinos más cercanos están a kilómetros de distancia. Este es un ejemplo tonto, pero aborda la cuestión de por qué las externalidades no existen sin al menos dos partes en conflicto. Sin embargo, en una ciudad con millones de habitantes, podemos ver claramente los costos de transacción que para un desarrollador de rascacielos negociar con cada persona individualmente las opiniones de que sus bloques de construcción serían ridículos.
David Friedman escribe sobre el teorema de Coase en un tono similar. Todo su artículo es informativo, pero cito aquí detalladamente las secciones que creo que son más relevantes para el uso de la tierra:
La respuesta coasiana a este conjunto de problemas es que la ley debería definir la propiedad de tal manera que se minimicen los costos asociados con los tipos de usos incompatibles que hemos estado discutiendo: fábricas y estudios de grabación, o acerías y complejos turísticos. El primer paso para hacerlo es tratar de definir los derechos de tal manera que, si el derecho A es de mayor valor para alguien que también posee el derecho B, todos estén en el mismo paquete. El derecho a decidir lo que sucede a dos pies por encima de un terreno es de mayor valor para la persona que también tiene el derecho de usar la tierra misma, por lo que es sensato incluirlos a ambos en el conjunto de derechos que llamamos «propiedad de la tierra». Por otro lado, el derecho a decidir quién vuela una milla por encima de un terreno no tiene ningún valor especial para el propietario del terreno, por lo que no hay ninguna buena razón para incluirlo en el paquete.
Si, cuando se establecieran normas jurídicas generales, supiéramos de alguna manera, para todos los casos, qué derechos van juntos, el argumento del párrafo anterior sería suficiente para decirnos cómo deberían definirse los derechos de propiedad. Pero es muy poco probable que ese sea el caso. En muchas situaciones, un derecho, como el derecho a no hacer ruidos de más de X decibeles en una propiedad en particular, puede ser de valor sustancial para dos o más partes: el propietario de la propiedad y el propietario de la fábrica adyacente en mi ejemplo anterior, por ejemplo. No existe una norma jurídica general que siempre asigne la correcta.
En este caso, entra en juego el argumento que subyace al teorema de Coase. Si inicialmente asignamos el derecho a la persona equivocada, la persona adecuada, aquella para quien tiene más valor, todavía puede comprarlo. Así que una de las consideraciones en la definición inicial de derechos de propiedad es hacerlo de tal manera que se minimicen los costos de transacción asociados con la fijación, a través de contratos privados, de cualquier definición inicialmente ineficiente.
Parte de lo que Coase demostró fue que, para algunos problemas, no existe una norma legal que genere una solución totalmente eficiente. Por lo tanto, se anticipó a los economistas de la elección pública, como James Buchanan (otro ganador del Nobel), al argumentar que la verdadera elección no era entre un mercado ineficiente y una solución gubernamental eficiente, sino más bien entre una variedad de alternativas ineficientes, privadas y gubernamentales. En palabras de Coase: “Todas las soluciones tienen costos y no hay razón para suponer que se requiera regulación gubernamental simplemente porque el mercado o la empresa no manejan bien el problema”.
David Sucher ciertamente tiene razón en que todos los contratos voluntarios tienen costos de transacción, pero si buscamos un sistema para minimizar los costos de transacción en el uso de la tierra, no me queda claro si la zonificación lo logra. En DC, por ejemplo, donde casi todo desarrollo requiere una variación, los desarrolladores deben gastar enormes sumas de dinero en honorarios legales para obtener el derecho a construir. Además, como explica Friedman, debemos buscar derechos de propiedad que permitan mejoras hacia la eficiencia a lo largo del tiempo, y la zonificación esencialmente lo impide en muchos casos.