Comidas para llevar
- La zonificación inclusiva tiene como objetivo garantizar que una parte de las viviendas nuevas que se construyen sean asequibles para los residentes de bajos ingresos. Funciona según lo previsto cuando cuenta con los fondos adecuados.
- Cuando el mandato de asequibilidad de Portland no recibió fondos suficientes entre 2017 y 2024, produjo muchas menos viviendas asequibles de las previstas. Lo más revelador es que la proporción de proyectos que llegaron justo por debajo de su umbral de 20 viviendas se duplicó a casi la mitad de los proyectos multifamiliares.
- Nuevos datos muestran que después de que el programa fuera financiado por completo en una mayor parte de la ciudad en 2024, la proporción de estos edificios más pequeños de viviendas para menores de 20 años volvió a la normalidad, una señal de que el programa ya no se está socavando a sí mismo.
- Esas son buenas noticias para los habitantes de Portland que buscan casas que puedan pagar en vecindarios de toda la ciudad. Y seguirá funcionando si la ciudad continúa calibrando el programa con el tiempo.
Durante los primeros siete años de su existencia, el programa de zonificación inclusiva de Portland parecía estar funcionando como el extremo equivocado de un imán.
Los proyectos de vivienda patinaron, se torcieron y se alejaron del mandato de la ciudad de 2017 de que una parte de las viviendas en la mayoría de los edificios nuevos se vendieran o alquilaran por menos de lo que había costado construirlas. En cambio, decenas de millones de dólares fluyeron hacia sitios justo fuera de los límites de la ciudad más grande de Oregón, como el Triángulo de Tigard y la costa de Vancouver. Las tasas de presentación de permisos multifamiliares dentro de Portland cayeron un 40 por ciento desde su pico de 2016.
El nuevo mandato de vivienda asequible de Portland no fue el único factor en esto. El crecimiento demográfico de la ciudad se desaceleró en estos años y luego se revirtió en 2020-22. Como resultado, los alquileres en Portland se han mantenido más o menos estables desde el gran aumento de los precios de las viviendas en Portland que terminó en 2017.
Pero entre los proyectos que continuaron fluyendo hacia la tramitación de permisos de la ciudad entre 2017 y 2024, hubo una señal muy clara de que el programa de zonificación inclusiva estaba teniendo un rendimiento deficiente: los nuevos edificios se hicieron más pequeños. Debido a que el programa de la ciudad no se aplicaba a edificios con menos de 20 viviendas, una forma sencilla de evitarlo era ceñirse a edificios de menos de 20 viviendas, incluso si se hubieran permitido edificios más grandes. En un ejemplo extremo, se presentó un proyecto con trece edificios separados justo debajo del umbral:
Imagen: Oficina de Planificación y Sostenibilidad de Portland (cuadro naranja agregado por ).
El problema no era sólo que unos pocos desarrolladores estuvieran encontrando formas de construir menos; era que sitios como Northbound 30 Collaborative eran canarios desplomados en una mina de carbón. Si valió la pena alguno proyectos a contorsionarse para escapar del programa, un número desconocido de otro Los edificios de ingresos mixtos estaban desapareciendo por completo del futuro de Portland.
La buena noticia: la financiación del mandato IZ de Portland funcionó
Pero nuevos datos muestran que a partir de 2024, el imán de viviendas asequibles de Portland parece haber cambiado.
Inmediatamente después de una ronda de cambios de programa que entró en vigor en marzo de 2024, comenzaron a surgir nuevos proyectos de apartamentos privados. en Programa de vivienda asequible de Portland. Como informamos el año pasado, proyectos por valor de cientos de viviendas optaron por ello sólo en los primeros seis meses. Aún más prometedor es el hecho de que la tendencia de la ciudad hacia proyectos insuficientemente construidos se revirtió:
¿Qué causó el cambio? La principal diferencia: Portland financió su mandato.
Desde el día en que se lanzó el programa en febrero de 2017 hasta finales de febrero de 2024, los nuevos edificios de ingresos mixtos fuera de la ciudad central de Portland recibieron una reducción del impuesto a la propiedad relativamente modesta, suficiente para compensar parte de los ingresos perdidos por los alquileres con descuento. Pero a partir de marzo de 2024, la ciudad y el condado de Multnomah acordaron quintuplicar el tamaño de esa reducción fiscal de diez años para los vecindarios que rodean el centro. (Dentro de la propia ciudad central, la reducción de impuestos ya había sido mayor).
Ese equilibrio de la balanza fue efectivamente un subsidio valorado en algo así como 220.000 dólares por casa por debajo del mercado, que es menos de los 250.000 dólares aproximadamente que les habría costado a los contribuyentes subsidiar una casa de precio comparable en un edificio 100% asequible. Pero en entrevistas, algunos constructores dijeron que fue suficiente para que el programa de Portland pasara de ser un factor decisivo a un factor decisivo.
En reacción en junio a una mirada anterior a estas cifras, el entonces director de la Oficina de Vivienda de Portland, Helmi Hisserich, aplaudió los resultados de las reformas de 2024. “Estoy extremadamente orgullosa del riguroso trabajo que realizó el equipo de PHB en la calibración del programa de vivienda inclusiva”, dijo. “Los desarrolladores locales se han inclinado por producir proyectos de vivienda más grandes bajo las reglas actualizadas del programa… El impacto lo sentirán los habitantes de Portland en todos los niveles de ingresos en los próximos años”.
Para ser claros, las mejoras a este programa no cambiaron los fundamentos del mercado inmobiliario de Portland. Con la población de la ciudad aún por debajo de su pico de 2019, los precios creciendo más lentamente que la inflación, los aranceles y la escasez de mano de obra elevando los costos, y los empleadores más grandes de la región todos en diferentes tipos de problemas, nadie está construyendo mucho en Portland en este momento.
«La conclusión es que la medida IZ nos ayudará a llegar más rápido a la línea de salida, pero todavía estamos 200 yardas detrás de la línea de salida», dijo Sarah Zahn de Security Properties, quien recientemente ha estado utilizando el programa para desarrollar dos proyectos de ingresos mixtos.
Otro problema no resuelto con el programa de Portland: se aplica tanto a proyectos de alquiler como de condominios, pero sus reformas de 2024 financiaron totalmente sólo los alquileres. El programa nunca ha producido una vivienda en condominio asequible y las reformas de 2024 no hicieron nada para solucionar este problema.
La mejor noticia: con la calibración continua, puede seguir funcionando
Por el momento, la mejor evidencia disponible sugiere que cuando los inmigrantes y las inversiones regresan a Portland, la ciudad está más o menos en camino de tener un exitoso programa de zonificación inclusiva para edificios de departamentos. De manera automática y rentable, los vecindarios más populares de la ciudad se llenarían de casas de alquiler asequibles para los habitantes de Portland de clase trabajadora.
Para entonces, por supuesto, la situación económica habrá vuelto a cambiar. Con el tiempo, el programa necesitará otra recalibración para garantizar que los cambios en los alquileres, los ingresos y los niveles de impuestos no lo hayan dejado con un financiamiento excesivo o insuficiente.
Un programa de zonificación inclusiva financiado requiere regular recalibración: un poco de trabajo de vez en cuando para garantizar que su imán IZ permanezca apuntando en la dirección correcta. Desafortunadamente, la ciudad no tiene manera, por sí sola, de garantizar que esto suceda. Sus líderes actuales podrían comprometerse a realizar calibraciones periódicas, pero en realidad no pueden hablar en nombre de sus sucesores. El estado de Oregón podría ayudar exigiendo calibraciones periódicas, pero la ley estatal actual no dice nada sobre el tema.
Y esa es la próxima gran oportunidad para mejorar el mandato de asequibilidad de Portland: garantizar que siga albergando a sus habitantes durante muchos años más.