Comidas para llevar
- Las nuevas leyes de vivienda dirigidas al escritorio del gobernador de Montana, Gianforte, prácticamente eliminarán los mandatos de estacionamiento multifamiliar en la mayoría de las ciudades grandes y medianas, legalizarán los edificios de apartamentos de seis pisos en la mayoría de los terrenos comerciales, limitarán las tarifas de impacto excesivas, reducirán el riesgo de responsabilidad por defectos de construcción, profesionalizarán las revisiones históricas, exigirán un trato igualitario para las casas prefabricadas y volverán a legalizar las ADU rurales y los edificios residenciales de una sola escalera.
- Parece probable que el gobernador Gianforte los firme todos. La mayoría provino de un grupo de trabajo bipartidista que convocó en 2022 para luchar contra el aumento de los precios de la vivienda.
- Los legisladores pro vivienda en otros estados pueden seguir el ejemplo de Montana formando una coalición amplia, comenzando temprano y dando a las ciudades tiempo para implementar nuevos códigos después de que los proyectos de ley hayan sido aprobados pero antes de que entren en vigor.
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Algo grande se está gestando en Big Sky Country: una revolución bipartidista en curso en la política de vivienda.
En 2023, Montana aprobó un ambicioso paquete de reformas en el uso del suelo, lo que facilitó al estado satisfacer su creciente demanda de vivienda. Este año, el grupo multipartidista pro vivienda de la legislatura mantuvo el pie en el acelerador y aprobó un paquete aún más ambicioso de cambios a las reglas que han contribuido a la escasez de viviendas en el estado.
Las reformas más importantes no entrarán en vigor hasta 2026, pero otros estados harían bien en estudiar la estrategia de éxito de Montana.
El fin de la sobreconstrucción de estacionamientos
El Proyecto de Ley 492 de la Cámara de Representantes, presentado por la representante Katie Zolnikov (R-Billings), establece un listón alto para otros estados que buscan una reforma del estacionamiento. A partir de octubre de 2026, cualquier hogar de menos de 1200 pies cuadrados en las diez ciudades más grandes de Montana estará exento de costosos mandatos de estacionamiento local. Debido a que más del 80 por ciento de los apartamentos y condominios en los Estados Unidos ya tienen menos de 1,200 pies cuadrados, esto significa efectivamente que los edificios multifamiliares en esas ciudades ya no necesitarán tener un número particular de espacios de estacionamiento fuera de la vía pública. HB 492 también exime a las viviendas pequeñas independientes, a todas las viviendas asequibles con escritura restringida, a las viviendas asistidas y a las guarderías. Y elimina las exigencias excesivas de estacionamiento en muchas ciudades más pequeñas, dando a los propietarios allí casi la misma flexibilidad sobre la cantidad de espacios de estacionamiento que necesitan.
Este es un cambio importante para muchas de las ciudades de más rápido crecimiento de Montana, como Bozeman, Missoula y Whitefish, las cuales actualmente requieren uno o dos espacios de estacionamiento por cada hogar. Es difícil subestimar el impacto potencial de la HB 492. Un estudio reciente encontró que eliminar los mínimos de estacionamiento por sí solo puede impulsar la construcción de nuevas viviendas entre un 40 y un 70 por ciento. En el futuro, Montana puede llegar más lejos. HB 492 originalmente también estableció límites a los mandatos de estacionamiento para otros usos comerciales. Si bien estos fueron eliminados del proyecto de ley en comisión, los legisladores indicaron que les gustaría reintroducir la idea en una futura sesión legislativa.
Edificios más altos, dobles anchos, demandas de condominios, escaleras simples y más
Mientras que el HB 492 se refiere a lo que los constructores pueden hacer sobre el terreno, el Proyecto de Ley Senatorial 243, presentado por la Senadora Ellie Boldman (D-Missoula), mira hacia arriba. El proyecto de ley anula las restricciones de altura locales para permitir edificios de hasta seis pisos en zonas céntricas, industriales y «comerciales intensas». (Las zonas «muy comerciales» no están definidas en el proyecto de ley; sin embargo, los discursos del patrocinador indican que es donde «se agrupan los usos comerciales» y no «las tiendas de esquina independientes en medio de un vecindario unifamiliar»).
Varios proyectos de ley más restringidos abordan otros obstáculos a la construcción de viviendas.
- La SB 133, presentada por el líder de la mayoría del Senado, Greg Hertz (R-Polson), limita la tarifas de impacto que las ciudades cobran a los promotores, lo que aumenta el coste de la construcción. Específicamente, elimina las tarifas administrativas, limita el crecimiento de las tarifas a la inflación y limita la imposición de tarifas a proyectos de infraestructura que están directamente relacionados con un desarrollo propuesto.
- Hertz también presentó con éxito proyectos de ley para limitar litigio por defectos de construcción (SB 143) y transferir la toma de decisiones en permisos de preservación histórica desde juntas dirigidas por voluntarios hasta personal profesional de la ciudad (SB 214).
- La SB 252, presentada por el senador Dave Fern (D-Whitefish), exige que las ciudades traten casas prefabricadas en igualdad de condiciones que la construcción con palos.
- La SB 532, presentada por el senador Forrest Mandeville (R-Columbus), permite a uno ADU por derecho sobre parcelas fuera de las ciudades. (La SB 528 de Hertz de la sesión anterior legalizó las ADU dentro de las ciudades).
- Finalmente, la SB 213, presentada por el senador Daniel Zolnikov (R-Billings), coloca a Montana entre estados como Connecticut y Washington que están relegalizando escalera simple edificios residenciales. La SB 213 ordena nuevas reglas para el código de construcción estatal para permitir la construcción de edificios de una sola escalera de hasta seis pisos cuando cumplan con los estándares de seguridad contra incendios.
En comparación con el “Milagro de Montana” de 2023, que atrajo la atención nacional, la legislación a favor de la vivienda de este año avanzó sin mucha fanfarria. Las disputas intrapartidistas y un gran número de esquemas de reducción del impuesto a la propiedad en competencia atrajeron la atención en Helena. Sin embargo, con una reforma tan amplia de los mandatos de estacionamiento municipal, el impacto del paquete de este año podría ser significativamente mayor.
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¿Qué pueden aprender los legisladores pro vivienda de otros estados del Treasure State?
Primero, formar una coalición amplia. Actualmente, durante dos sesiones legislativas (tenga en cuenta que la legislatura de Montana solo se reúne cada dos años) un grupo bipartidista de legisladores de Montana guió una serie de proyectos de ley a través del proceso legislativo con el apoyo de una coalición diversa a favor de la vivienda que incluía organizaciones ambientalistas, grupos de expertos conservadores, organizaciones estudiantiles y cámaras de comercio locales.
En segundo lugar, comience temprano. Al igual que en 2023, casi todos los proyectos de ley de esta sesión legislativa se originaron como recomendaciones de un grupo de trabajo sobre vivienda creado por el gobernador republicano Greg Gianforte, hechas antes de que comenzara la sesión.
Finalmente, considere dar tiempo a las ciudades para que se adapten al concepto aún novedoso de reformas de zonificación a nivel estatal. Las reformas más importantes de Montana se modificaron para que entraran en vigor después de un año para que las ciudades se prepararan. Esta concesión fue clave para sacar los proyectos de ley de los comités que normalmente dudan en infringir el “control local”.
¿Qué sigue para Montana?
Primero, el gobernador aún debe firmar los proyectos de ley. Gianforte ha apoyado consistentemente reformas a favor de la vivienda durante sus cinco años en el cargo, y estas reformas se originaron a partir de las recomendaciones de su grupo de trabajo. Es posible que las legislaturas futuras quieran limitar los mandatos de estacionamiento comercial, establecer “cronómetros” de permisos que aceleren la aprobación de proyectos, establecer límites más estrictos a los códigos de diseño locales y comenzar a recopilar datos sobre la velocidad y el volumen de los permisos de los gobiernos locales.
Ninguna reforma legal pondrá fin instantáneamente a una escasez de viviendas que lleva décadas gestándose. Recopilar evidencia y ver qué funciona será una tarea para los formuladores de políticas en Montana y más allá.