Cuando los profanos escuchan la frase “control de alquileres”, normalmente evocan una de varias imágenes. Los inquilinos imaginan la calle fácil, un mundo donde la vivienda tiene un costo ridículamente bajo. Tal vez piensen en el control de alquileres en Nueva York, donde vieron a los personajes de Amigos Viven en grandes apartamentos por un valor muy inferior al de mercado. Los propietarios piensan en ganancias reducidas y en inquilinos que viven en una unidad durante años sin pagar nunca el valor de mercado. Mientras tanto, los economistas tanto de izquierda como de derecha simplemente imaginan una mala política.
Un buen ejemplo es Thomas Sowell, un economista de renombre mundial que afirma que tanto los inquilinos como los propietarios sufren por el control de los alquileres. Analiza la economía del control de alquileres en su libro. Economía básicay sus argumentos se han resumido aquí.
Con el control de alquileres viene una mayor demanda de vivienda
En un mercado no controlado, los precios varían según la cantidad de demanda. Es decir, los precios aumentan porque la cantidad de un producto que la gente quiere excede la cantidad disponible a los precios actuales. En pocas palabras, más personas quieren un artículo que artículos disponibles, por lo que para obtener ese artículo se entra en un proceso de oferta indirecta con otros compradores.
Imagínese un tipo llamado Jerry y una niña llamada Elaine. Jerry quiere un apartamento de una habitación en San Diego, pero sólo puede pagar $850 al mes de alquiler. Elaine también quiere encontrar un apartamento de una habitación, pero puede pagar $1,500 al mes. Debido a que actualmente hay un mercado libre en San Diego, Jerry no puede encontrar una habitación de un dormitorio por $850. Hay un número limitado de unidades y hay muchas más “Elaines” que también están dispuestas a pagar $1,500, lo que significa que los alquileres rondan ese valor. Como resultado, Jerry alquila a regañadientes un apartamento de 3 habitaciones con dos compañeros de habitación. Elaine encuentra una habitación de un dormitorio a precio de mercado. Esta no es una situación única que ocurre en todo San Diego y es lo que mantiene los precios en su valor actual.
En una realidad alternativa donde San Diego tiene control de alquileres, Jerry puede encontrar su apartamento de una habitación por $850, pero también pueden hacerlo sus dos compañeros de cuarto y Elaine. Esto sucede en toda la ciudad, lo que significa que más personas intentan alquilar apartamentos de un dormitorio que apartamentos de un dormitorio disponibles. Esto resulta en una escasez de vivienda.
Este efecto puede ilustrarse con las tasas de desocupación en el mundo real. Las tasas de desocupación tienden a ser de alrededor del 7 por ciento a nivel nacional, incluso aquí en Phoenix, una ciudad sin control de alquileres. Sin embargo, en las ciudades con control de alquileres, suele ser mucho más bajo. En San Francisco ronda el 2% y en San José el 1%. En última instancia, esto dificulta que los inquilinos encuentren vivienda. Si bien una tasa de desocupación baja suena bien para los propietarios, no hay ningún beneficio cuando el inquilino paga muy por debajo del valor de mercado.
Cambios en el comportamiento de los inquilinos
Cuando los alquileres son artificialmente bajos, los inquilinos utilizarán más viviendas disponibles que en un mercado naturalmente regulado. Por ejemplo, muchos adultos jóvenes tienden a vivir con sus padres y algunos incluso se quedan después de la universidad. Sin embargo, los adultos jóvenes buscarán encontrar su propia vivienda cuando se controlen los alquileres. ¿Por qué no lo harían? ¡Pueden permitírselo ahora!
Y no son sólo los adultos jóvenes los que tienen un patrón típico de comportamiento de alquiler. De hecho, existe un ciclo normal de comportamiento para todos los inquilinos. Imagínese un matrimonio joven, Fred y Wilma. Cuando se casaron, se mudaron a un apartamento de una habitación. Luego, cuando tuvieron a su hijo Barney y necesitaron más espacio, se mudaron a un apartamento de tres habitaciones. Después de que Barney se fue a la universidad y obtuvo un empleo remunerado, Fred y Wilma regresaron a un apartamento de una habitación. De esta manera podrían reasignar el dinero del alquiler y gastarlo en viajes, películas y cenas elegantes.
Sin embargo, en una ciudad con control de alquileres, Fred y Wilma se comportarían de manera diferente. Cuando tuvieran a su hijo se mudarían al apartamento de tres habitaciones. Pero cuando Barney se mudó a la escuela, no se mudaron a una más pequeña, ya que estaban adquiriendo el apartamento grande por un valor muy inferior al de mercado. Si se mudaran, tendrían que pagar más dinero por menos espacio. De hecho, no hay ninguna motivación para que se trasladen. Fred y Wilma no serían las únicas personas que se comportarían de esta manera; ocurriría en toda la ciudad. Cuando las familias nuevas y en crecimiento comenzaran a buscar un lugar para vivir, tendrían dificultades para encontrar una vivienda adecuada. Cualquier vivienda que quería encontrar sería prohibitivamente caro. Por otro lado, las parejas mayores, que probablemente sean más estables financieramente, seguirían viviendo en unidades económicas que ya no necesitan.
Respuesta de propietarios y desarrolladores al control de alquileres
Como se ilustra anteriormente, existe un efecto algo inmediato en la oferta de vivienda debido al comportamiento de los inquilinos. Pero, ¿cuál es el efecto a largo plazo del control de alquileres sobre la cantidad y calidad de la vivienda?
En primer lugar, se construyen menos urbanizaciones. Cualquier inversión es una apuesta y el sector inmobiliario no es una excepción. En un mercado no regulado existe la posibilidad de obtener un gran retorno de una inversión inmobiliaria que se haya planificado adecuadamente. Por el contrario, resulta muy difícil sacar provecho de la vivienda residencial en una ciudad con control de alquileres. Como resultado, los desarrolladores comenzarán a construir estructuras comerciales en lugar de viviendas residenciales. Como ilustra un artículo del New York Times, hubo más desarrollo residencial en Nueva York durante la gran depresión que en 1997, en gran parte debido al control de los alquileres.
El control de alquileres equivale a limitar el salario de los jugadores de baloncesto profesionales a 50.000 dólares al año. En cambio, los atletas jugarían béisbol, fútbol americano, fútbol y otros deportes más remunerativos. Del mismo modo, en un mercado de alquiler controlado, los constructores recurren a la construcción de edificios comerciales para poder seguir obteniendo ganancias.
Además, el control de los alquileres no sólo tiene un efecto sobre las viviendas que quería desarrollarse, pero la calidad de las viviendas que existen actualmente se reduce o se eliminan por completo. Debido a que los propietarios ya no se benefician de su propiedad, ya no pueden o no quieren hacer las reparaciones necesarias. Normalmente, mejorarían una propiedad para obtener más ganancias o porque les permitiría competir por un grupo más grande de inquilinos.
El efecto final es que no se construyen viviendas asequibles y las viviendas actuales se deterioran. En Economía básicaSowell sugiere que hay cuatro veces más unidades abandonadas en Nueva York que personas sin hogar. Los propietarios de los edificios simplemente abandonaron las unidades porque ya no podían beneficiarse de la propiedad.
OMS Hace ¿Ayuda para controlar el alquiler?
Entonces, si el control de alquileres perjudica a inquilinos y propietarios, ¿a quién ayuda? Lamentablemente, el control de los alquileres es una herramienta política más que cualquier otra cosa. A primera vista, parece que ayudaría a los pobres, pero a menudo ayuda a las clases media y alta. Como documentaron Sowell y otros autores, las personas que tienden a beneficiarse están bien conectadas y están al frente de la cola para obtener unidades con alquiler controlado. Por ejemplo, el ex alcalde de la ciudad de Nueva York, Ed Koch, pagaba sólo 450 dólares al mes por un apartamento. El verdadero valor de mercado de ese apartamento era casi tres veces mayor.
Las consecuencias de una mala política económica
Sin análisis, el control de los alquileres suena utópico. Sin embargo, los efectos son desafortunados: los inquilinos enfrentan un stock limitado de viviendas que están deterioradas o son inasequibles; los propietarios pierden dinero y, en última instancia, dejan de invertir y construir por completo. Y, sin embargo, es una política con la que ahora se coquetea en ciudades como Seattle, San Diego y Richmond, California. El efecto económico potencial en esas ciudades podría ser nefasto.