El año pasado describí Cómo Seattle acabó con las microviviendas a través de una serie de acciones legislativas y cambios de políticas administrativas que promulgaron una prohibición virtual de las microviviendas colectivas, empujaron a los desarrolladores a construir una forma más grande y más costosa de microviviendas conocidas como Unidades de Vivienda de Eficiencia Pequeña (SEDU), inflaron el tamaño de las SEDU a través de nuevas reglas sobre tamaños mínimos de unidades y negaron a las SEDU el acceso a programas de incentivos que harían sus alquileres más asequibles.
Poco después de publicar ese artículo, me alegró saber que uno de los diversos órganos de toma de decisiones que fueron la fuente de algunos de estos reveses reevaluaría su papel particular en esta historia. A petición del alcalde de Seattle, la Junta Asesora del Código de Construcción (CCAB), un oscuro pero poderoso panel de ciudadanos que supervisa la interpretación y revisión de los códigos de construcción de Seattle, acordó echar un segundo vistazo a algunas de sus interpretaciones recientes, esta vez con los objetivos de asequibilidad de Seattle en mente.
La CCAB convocó un subcomité especial para estudiar cómo el código de construcción regula el tamaño mínimo de las unidades y cómo el Departamento de Construcción e Inspección (SDCI) aplica estas reglas a las SEDU. El departamento de construcción ha hecho que sea cada vez más difícil construir SEDU (que en teoría son legales hasta 220 pies cuadrados) de un tamaño cercano al mínimo. En muchos casos, las nuevas reglas producían SEDU que no eran significativamente más pequeñas que un estudio convencional (que comenzaba con 300 pies cuadrados antes de que las nuevas reglas entraran en vigor).
Fui miembro votante de este subcomité y asistí a cada una de las reuniones durante varios meses. Si bien las reuniones fueron a veces bastante polémicas, hasta el final parecía que podríamos unirnos detrás de una recomendación útil. Al final, esto no fue así. El subcomité votó cinco a tres a favor de realizar algunas pequeñas mejoras que ayudarán con la flexibilidad del diseño, pero harán poco para permitir SEDU de 220 pies cuadrados como lo pretendía el ayuntamiento en su legislación de 2014.
Cuando la recomendación del subcomité llegó al CCAB en pleno, la junta la aprobó, con un miembro de la junta en desacuerdo. Cuando sus colegas le pidieron una explicación, citó como una de sus preocupaciones que no aceptaba la premisa de que los problemas en cuestión tuvieran algo que ver con la asequibilidad. Otros dos miembros de la CCAB coincidieron y afirmaron que “no lo creyeron”. Dado este rechazo de la premisa subyacente de todo el ejercicio, tal vez no sea sorprendente que a la CCAB no le preocupara la perspectiva de no poder solucionar el problema.
Durante estas reuniones, tuve un asiento en primera fila desde donde escuchar las inquietudes de los miembros de la CCAB y participar en la discusión. Dado que CCAB es una junta de revisión técnica, esperaba que su área de revisión pudiera limitarse razonablemente al ámbito de los códigos de construcción, es decir, cuestiones de integridad estructural, seguridad humana y salud. El comité no mostró tal moderación. Las reuniones produjeron debates libres sobre planificación urbana, política y moralidad que generaron más calor que luz. A lo largo del camino, surgieron algunos temas recurrentes que reflejan creencias profundamente arraigadas por parte de los miembros del comité. Estas creencias son significativas no sólo porque bloquearon el progreso para brindar opciones de vivienda a miles de solteros en Seattle, en su mayoría jóvenes y en su mayoría de ingresos moderados, sino porque sospecho que están ampliamente extendidas entre el público en general. Los cuento a continuación, pero primero preparo el escenario.
¿Qué es la CCAB?
Junta Asesora del Código de Construcción de Seattle (CCAB) está formada por arquitectos, ingenieros y representantes de diversos sectores de la construcción. El alcalde nombra miembros por períodos de tres años y asesoran a la ciudad sobre cómo administrar, adoptar y modificar códigos de construcción. También sopesan las interpretaciones de códigos en disputa. Por ejemplo, si un solicitante de un permiso cuestiona la interpretación del código por parte del departamento de construcción, el solicitante puede apelar ante la CCAB para una audiencia.
el problema
En 2014, Seattle modificó su código de uso del suelo, prohibiendo efectivamente las microviviendas colectivas (pequeñas habitaciones privadas con cocinas compartidas) y promoviendo pequeñas unidades de vivienda eficientes (SEDU), que son apartamentos tipo estudio reducidos con cocinas y baños completos, y un tamaño mínimo de 220 pies cuadrados (sf). El código de construcción tiene un conjunto paralelo de requisitos, que requieren una unidad de 220 pies cuadrados, pero también establecen dimensiones mínimas para el tamaño del armario, el área de trabajo de la cocina y requieren una sala de estar de 150 pies cuadrados. Con el paso del tiempo, el departamento de construcción (SDCI) comenzó a modificar la interpretación de estas reglas, excluyendo ciertas áreas de la unidad del cómputo para su tamaño mínimo. El efecto práctico fue que el mínimo de 220 pies cuadrados se volvió casi imposible de alcanzar en la vida real; las unidades más pequeñas se expandieron hasta tener al menos 250 pies cuadrados y un promedio de alrededor de 280 pies cuadrados.
El Capítulo 1208 del Código de Construcción de Seattle contiene el requisito de que una habitación habitable debe medir 7 pies en cualquier dirección. El Manual del Código Internacional de Construcción explica que esta cláusula significa que cualquier habitación habitable debe contener un círculo de 7 pies de diámetro. Si el círculo encaja perfectamente dentro de la habitación, cumple con el requisito. SDCI rechaza la interpretación del manual y concluye que 1208.1 significa que se debe cumplir la dimensión mínima de 7 pies en todos y cada uno de los rincones del área requerida de la habitación.
La interpretación de SDCI no es “incorrecta” per se. La interpretación del manual tampoco es errónea. El lenguaje de 1208.1 es ambiguo y requiere que el departamento de construcción decida lo que significa basándose en el efecto práctico.
El efecto práctico: menos viviendas, más caras
La política actual de SDCI hace que las microviviendas sean menos micro, inflando el tamaño de las unidades, lo que produce dos cosas: el alquiler de cada unidad aumenta y menos unidades caben en un edificio. Obviamente, los apartamentos de 280 pies cuadrados se alquilan por más que los apartamentos de 220 pies cuadrados. De manera menos obvia, si las unidades son un 20 por ciento más grandes, cada proyecto de construcción produce aproximadamente un 20 por ciento menos de unidades, lo que exacerba la escasez de viviendas en Seattle y mantiene fuera del mercado las viviendas asequibles que tanto se necesitan. En 2015, los constructores de viviendas permitieron alrededor de 1.000 SEDU en Seattle. Si esta regla no hubiera estado en vigor, el número habría sido mayor, quizás hasta 200 unidades. Esas unidades faltantes empujaron a un número igual de personas a volver a la carrera por la vivienda, compitiendo más duro por otras viviendas disponibles, subiendo los alquileres y expulsando a los perdedores de esas guerras de ofertas fuera de la ciudad por completo.
Rompiendo mitos
Frente a los hechos claros y empíricos de que las microviviendas más pequeñas son menos costosas y más abundantes, hay una serie de objeciones que se plantearon y abordaron, sólo para resurgir nuevamente en la siguiente reunión. Como estas creencias parecen tan tenaces como refutables, puede resultar útil una revisión detallada. Conté cinco temas recurrentes:
Mito #1: Dignidad humana
«Un apartamento de 220 pies cuadrados es demasiado pequeño. Por debajo de cierto punto, las viviendas pequeñas están por debajo de la dignidad humana. Como mínimo, la vivienda de una persona debe acomodar muebles convencionales, incluyendo una cama, una mesa y sillas».
Alan Durning, de , subrayó el clasismo de este argumento hace tres años: las expectativas de vivienda están socialmente definidas y aumentan con la riqueza. Decir que 220 pies cuadrados por persona está por debajo de la dignidad humana es declarar no aptas para habitar las viviendas ocupadas por la mayoría de las personas en el mundo hoy y por la mayoría de las personas a lo largo de la historia. De hecho, la mayoría de las personas en la mayoría de los lugares a lo largo del tiempo han tenido a su disposición menos de 200 pies cuadrados por persona. Implícita en la prohibición de tales opciones de vivienda por considerarlas inferiores a la dignidad humana está la implicación de que es mejor vivir en una tienda de campaña o debajo de un puente que verse “obligado” a vivir en una casa moderadamente estrecha, al menos según los estándares de los profesionales de clase media que integran la CCAB. Como señaló Alan en este discurso, “lo pequeño es normal”.
¡Pero ignora todo eso! Ni siquiera tenemos que ir allí. Presenté a CCAB una serie de planos de muestra en varios anchos y profundidades para demostrar que los apartamentos de 220 pies cuadrados con varios planos de planta (ver más abajo) pueden acomodar un conjunto de muebles de clase media: una cama o un sofá cama, una mesa y sillas.
Mito n.º 2: seguridad contra incendios
«Las viviendas demasiado densas pueden resultar inseguras en caso de incendio».
Reflejando preocupaciones históricas sobre las viviendas como trampas para incendios, CCAB preguntó al Departamento de Bomberos de Seattle (SFD) si tenía alguna inquietud sobre el tamaño mínimo de la unidad. Los bomberos se encogieron de hombros. Si el edificio está construido según el código, al SFD no le preocupa la seguridad humana. Todos los apartamentos nuevos están equipados con paredes, pisos y techos resistentes al fuego; alarmas contra incendios; y muchas otras características de seguridad activa y pasiva, incluidos sistemas de rociadores completos para edificios. El simple hecho es que la gente no mueras por el fuego en edificios con rociadores.
Mito #3: Salud pública
«Las viviendas demasiado densas pueden ser un peligro para la salud, causando estrés psicológico o la propagación de enfermedades».
Los miembros del comité mencionaron esto una y otra vez. Si se inclina por esta opinión, una búsqueda en Google puede proporcionarle fácilmente artículos de opinión para confirmar su parcialidad. Por invitación de CCAB, expertos de la Facultad de Salud Pública de la Universidad de Washington asistieron a una reunión y realizaron una presentación sorprendente. Dijeron esto sobre la densidad:
- La densidad es buena para la gente. Las comunidades densas proporcionan la población y la base impositiva necesarias para respaldar infraestructura, transporte, comodidades y servicios de calidad. La densidad ayuda a crear vecindarios habitables y transitables que promueven estilos de vida saludables y facilita conexiones entre vecinos que pueden mejorar la vida y el bienestar de las personas.
- La densidad no es un riesgo de enfermedad. La densidad y el hacinamiento eran preocupaciones hace un siglo, antes de los antibióticos y la medicina moderna. Hoy no lo son.
- Las comunidades densas se benefician de áreas comunes bien diseñadas que unen a las personas y ayudan a construir capital social. Irónicamente, Seattle eligió la dirección política opuesta en 2014, eliminando las viviendas colectivas con áreas comunes en favor de edificios llenos de SEDU independientes.
Los investigadores de salud también presentaron al CCAB la Estándar Nacional de Vivienda Saludable (NHHS), los estándares mínimos de desempeño del campo de la salud pública para un hogar seguro y saludable. Está escrito para ayudar a los propietarios y a las agencias gubernamentales, utilizando un lenguaje que incorpora la información moderna de salud pública al lenguaje del código de vivienda.
El estándar mínimo del NHHS para una habitación habitable es de 70 pies cuadrados, menos de la mitad del tamaño de sala de estar de 150 pies cuadrados requerido para las SEDU. El NHHS se basa en evidencia y la literatura sobre salud pública no proporciona nada que constituya una base racional para preocuparse por el tamaño de la unidad. La alternativa a una vivienda mínima suele ser no tener vivienda alguna, señala el NHHS, por lo que mantener un nivel arbitrariamente alto puede tener costos sociales reales y terribles. (Más información aquí.)
Mito #4: Gestión responsable
«El auge de la construcción en Seattle está produciendo principalmente pequeños estudios para personas solteras. Necesitamos viviendas para familias, no más microviviendas. ¿Dónde termina esto?»
Esta fue una preocupación ampliamente citada, que refleja la creencia de que las microviviendas constituyen la mayor parte de la producción de viviendas en Seattle; una creencia que, en realidad, no tiene fundamento. Según los investigadores Dupre + Scott, la fuente más confiable de datos sobre apartamentos en el área metropolitana de Seattle, la industria de la construcción de viviendas está produciendo un 56 por ciento de apartamentos de una habitación en Seattle, un 24 por ciento de apartamentos de dos habitaciones y un 15 por ciento de apartamentos tipo estudio. Incluso esos estudios son…