Cómo la Legislatura de Washington rompió la presa de la abundancia de vivienda |

Los habitantes de Washington acaban de ganar mucho gracias a la abundancia de viviendas. en un sesión históricalos legisladores aprobaron un conjunto de proyectos de ley para crear más opciones de vivienda, a precios más asequibles, en comunidades de todo el estado. Estas medidas, grandes y pequeñas, llegan al problema central: la aguda escasez de viviendas que ha disparado los precios y los alquileres y ha provocado una crisis de asequibilidad en todo el estado. Para hacerlo oficial, el gobernador Inslee firmará los proyectos de ley en una ceremonia hoy en Seattle.

Gracias a estas nuevas leyes, en las próximas décadas, decenas o incluso cientos de miles de personas podrán vivir en vecindarios más transitables y con bajas emisiones de carbono, en casas que puedan pagar, cerca de oportunidades, cerca de empleos, escuelas, transporte público y parques, cerca unos de otros. Washington acaba de dar un gran paso lejos de la expansión urbana y la segregación y hacia comunidades compactas que dan la bienvenida a más vecinos de todas las edades, razas, etnias e ingresos, donde los automóviles son un accesorio de la vida y no su principio organizador.

La mayor victoria para la abundancia de viviendas en las ciudades de Washington es HB 1110que legaliza cuádruples o dúplex en la mayoría de comunidades. Muy cerca está HB 1337legalizando dos unidades de vivienda accesorias por lote y levantando numerosas restricciones.

Además de esos dos grandes proyectos de ley, se aprobaron proyectos de ley que:

A continuación describimos cómo llegamos hasta aquí y cuál podría ser el impacto de estas medidas. Luego analizamos cada proyecto de ley en detalle.

Cómo 2023 se convirtió en el “año de la vivienda”: ​​coaliciones, defensores y una mayor comprensión pública

No es una tarea fácil aprobar proyectos de ley estatales que desafían la típica zonificación local, las reglas que durante casi un siglo han codificado el «sueño americano» de una casa grande con césped y entrada para vehículos. Hasta este año, sólo Oregón y California lo había logrado. Washington ahora puede unirse a ese club de élite. Montana, de todos los lugares, también obtuvo membresía este año. Y Colorado actualmente tiene un factura fuerte en broma. Mientras tanto, la reforma de zonificación a nivel estatal se ha estancado en Nueva York y Arizona.

En los cuatro años anteriores Washington sólo logró aprobar a pocos angosto facturassin importar los buenos esfuerzos de un puñado de legisladores a favor de la vivienda. Este año, la presa finalmente estalló debido a la presión compuesta de múltiples factores:

• Más electores ven o experimentan personalmente el empeoramiento de las crisis de asequibilidad de vivienda y falta de vivienda;
• Creciente consenso que el problema central es escasez de vivienda y que la zonificación restrictiva es la principal culpable;
• superhéroe campeonesen particular la representante Jessica Bateman sobre el proyecto de ley de vivienda intermedia y la representante Mia Gregerson sobre el proyecto de ley ADU;
• bipartidismo: Todos los proyectos de ley mencionados anteriormente fueron aprobados con fuertes votos bipartidistas y podrían haber muerto sin el apoyo republicano, en particular liderado por el representante Andrew Barkis (la oposición republicana fue un factor importante en la fracaso reciente del gran proyecto de ley de vivienda de Nueva York, por ejemplo);
• Un pro-vivienda coalición que era más fuerte y más amplio que nunca (ver por ejemplo esta carta de coalición organizado por la senadora Yasmin Trudeau y el vicegobernador Denny Heck); y
• Por último, pero no menos importante, el siempre caprichoso torbellino de proceso interno y política.

El impacto de la abundancia de viviendas gana: ayudar a cerrar la brecha en la construcción de viviendas

Los logros de Washington en materia de abundancia de vivienda no podían llegar lo suficientemente pronto. Durante las últimas décadas, el Estado se ha hundido en un agujero cada vez más profundo en materia de vivienda, y tomará todas estas medidas y más para salir de él. Según una estimación, el déficit pasó de 64.000 viviendas en 2012 a 140.000 en 2019.

Los funcionarios proyectan que Washington necesita agregar un promedio de 55.000 viviendas más por año durante los próximos 20 años. En los últimos años, el estado ha estado permitiendo alrededor de 45.000 viviendas al añodar o recibir. Entonces, si el status quo continuara, el estado aún se quedaría atrás en aproximadamente 10,000 viviendas por año.

La falta de precedentes para reformas de zonificación a nivel estatal dificulta las proyecciones de construcción de viviendas. Los mejores datos disponibles sugieren que los proyectos de ley de vivienda media y ADU juntos podrían compensar al menos la mitad de la brecha de 10.000 viviendas por año entre lo que Washington ha estado construyendo y lo que necesita construir (más sobre las proyecciones a continuación). El impulso a la construcción de viviendas que podría resultar de las medidas que reforman los códigos de construcción y aceleran la obtención de permisos es aún más difícil de estimar. Pero en una crisis inmobiliaria, todo ayuda.

En total, el paquete de proyectos de ley que Washington aprobó este año es un paso monumental hacia el alivio de la escasez de viviendas en el estado y la creación de más viviendas que más personas puedan pagar, en vecindarios donde puedan prosperar.

Dicho esto, las victorias de este año no serán suficientes. Los legisladores estatales tienen más trabajo que hacer el próximo año. Los tres principales candidatos políticos serían Legalización de edificios de apartamentos cerca del tránsito., levantar los mandatos de estacionamientoy permitir a los propietarios dividir sus lotes.

Siga leyendo para conocer más de cerca los proyectos de ley de 2023.

Los proyectos de ley de abundancia de vivienda aprobados en 2023, explicados

Decir sí a la vivienda intermedia

sobre el paso de HB 1110I escribió que es «difícil exagerar el gran cambio que supone este que el estado de Washington tome medidas proactivas sobre la reforma de zonificación para crear más opciones de vivienda”. Los legisladores estatales nunca antes habían estado cerca de aprobar una ley con un efecto tan dramático en la zonificación local. En la gran mayoría de los lotes residenciales en todo Washington, las ciudades ya no podrán restringir la elección a una casa unifamiliar. La forma más generalizada y dañina de zonificación excluyente es cosa del pasado.

La mayoría de los funcionarios del gobierno local se oponen a proyectos de ley que reemplazan el control local de la zonificación, y en las cuatro sesiones legislativas anteriores la Asociación de Ciudades de Washington (AWC) efectivamente lideró la carga para diluir o eliminar todos y cada uno de los proyectos de ley de reforma de zonificación obligatoria. Este año, sin embargo, la presión para que se tomen medidas a nivel estatal se volvió demasiado grande. El AWC y los legisladores alineados con el grupo prevalecieron en algunos compromisos que debilitaron la HB 1110, pero en general el proyecto de ley se mantuvo sólido.

El resultado de lo que HB 1110 hace (más aquí):

• En ciudades con una población de 75.000 habitantes más, legaliza cuatro viviendas por lote residencial y seis por lote si se encuentran dentro de un cuarto de milla de una parada de transporte importante o si dos de las viviendas son asequibles.
• En ciudades con poblaciones superiores a 25.000 pero inferiores a 75.000, legaliza dos viviendas por lote y cuatro por lote si se encuentran dentro de un cuarto de milla de una parada de transporte importante o si una de las viviendas es asequible.
• En ciudades con poblaciones menores de 25,000 habitantes ubicadas dentro de las áreas metropolitanas más grandes del estado, legaliza dos viviendas por lote.*
• Alternativamente, las ciudades pueden cumplir autorizando las asignaciones anteriores en tres cuartas partes de sus lotes residenciales, sujeto a limitaciones en las parcelas incluidas o excluidas.**
• Las ciudades deben adoptar una zonificación que cumpla con el proyecto de ley dentro de los seis meses posteriores a la finalización de su próxima actualización del Plan Integral. Eso significa mediados de 2025 para las ciudades de la región de Puget Sound, compuesta por cuatro condados, y en los años siguientes para otras partes del estado.

La versión de HB 1110 eso pasó fue debilitado por el original de tres maneras significativas:

1. El comité de Medios y Arbitrios del Senado redujo el requisito de cuatro viviendas a dos viviendas para ciudades de menos de 75.000 habitantes. El proyecto de ley tal como fue aprobado por la Cámara Habría legalizado los cuádruples en ciudades de cualquier tamaño ubicadas en un área metropolitana importante.*
2. En la sala, la Cámara modificó la camino de cumplimiento alternativo al 75 por ciento de los lotes, como se señaló anteriormente.
3. El comité de vivienda de la Cámara aumentó el límite de los mandatos de estacionamiento desde un espacio por lote a un espacio por unidad de vivienda.

A modo de comparación, Proyecto de ley de vivienda intermedia de Oregón de 2019 legalizó cuatro viviendas por lote en ciudades de más de 25.000 habitantes ubicadas en el metro de Portland; y legalizó dos viviendas por lote en todas las ciudades restantes del área metropolitana de Portland y en todas las ciudades de más de 10.000 habitantes en todo el estado. Proyecto de ley SB 9 de 2021 de California dúplex legalizados y división de lotes para todos los lotes residenciales en todo el estado que estén ubicados en un área urbanizada o grupo urbano según lo designado por el Censo de EE. UU.

Los funcionarios estimaron que la HB 1110 generará un beneficio adicional 75.000 a 150.000 viviendas durante los próximos 20 a 30 años en la región de Puget Sound, que alberga aproximadamente dos tercios de la población del estado. Ampliado per cápita para todo el estado, el punto medio de esa estimación es un promedio de 6,700 viviendas por año en todo el estado.

La aceptación de la construcción de viviendas legalizadas por la HB 1110 dependerá de los detalles de cómo los gobiernos locales implementen los cambios de zonificación. Si, por ejemplo, las ciudades exigen demasiado estacionamiento o no permiten que los edificios de unidades múltiples sean más grandes que las casas de una sola unidad, la adopción se verá afectada.

Decir sí a los apartamentos de los suegros y a las cabañas en el patio trasero

La aprobación de Washington de HB 1337 lo coloca en la cima de la lista de las mejores políticas de unidades de vivienda accesorias (ADU) a nivel estatal en los EE. UU. (también se las conoce como “cabañas de patio trasero” y “casas extra”).

En comparación con Washington, California fue más allá en la reducción de los mandatos de estacionamiento, pero no tan lejos en los estándares de diseño como el tamaño y la altura. Oregón dio el paso crítico de eliminar por completo los mandatos de estacionamiento, pero se mantuvo en gran medida silencioso en cuanto a los estándares de diseño. La legislatura de Montana acaba de aprobar una factura fuerte eso pone fin a los mandatos de estacionamiento y elimina todas las barreras clave, pero solo legaliza una ADU por lote.

Esto es lo que hace la HB 1337 (dato curioso: es casi idéntica a la factura ADU El representante Gregerson se presentó por primera vez en 2019):

• Prohíbe los requisitos de ocupación por parte del propietario (también conocidos como “prohibiciones para inquilinos”);
• Legaliza dos ADU por lote en cualquier configuración de opciones adjuntas y separadas;
• Los topes impactan las tarifas al 50 por ciento de las que se cobran en casas unifamiliares;
• Elimina los mandatos de estacionamiento en las ADU dentro de media milla de una parada de tránsito con un servicio de 15 minutos; de lo contrario, limita los mandatos a un espacio por ADU en lotes de menos de 6000 pies cuadrados;
• Legaliza una ADU en cualquier tamaño de lote que sea legal para una casa unifamiliar;
• Establece que las ciudades permitan un tamaño mínimo de al menos 1,000 pies cuadrados; y
• Afloja varias otras restricciones (ver detalles aquí).

Aunque se transformó en el camino, HB 1337 aprobada En general, era tan fuerte como cuando se introdujo. La versión original dio a las ciudades flexibilidad para elegir tres de las primeras cuatro acciones en la lista anterior, excepto que la provisión de estacionamiento eliminó completamente los mandatos. El Comité Senatorial de Gobierno Local eliminó la disposición de estacionamiento pero ordenó las tres acciones restantes. Luego, en la sala, el Senado enmendó las reducciones de estacionamiento mencionadas anteriormente.

la casa expulsó el cumplimiento fecha desde julio de 2024 hasta seis meses después de la próxima actualización del Plan Integral de la jurisdicción. Desafortunadamente, eso supone un retraso adicional de aproximadamente un año para la mayor parte de la región de Puget Sound y varios años de retraso en otras partes del estado.

Lo mejor que podemos hacer para una estimación de producción es una cifra aproximada basada en datos de otros lugares que ya han adoptado reglas ADU similares. Terminaciones de ADU en California aumentó en aproximadamente 10.000 por año después de que se adoptaron todas sus reformas. Escalando por población relativa, podríamos esperar un aumento promedio de alrededor de 2.000 ADU por año en Washington. Como límite superior, si todas las áreas de crecimiento urbano de Washington experimentaran un aumento per cápita en producción de ADU similar al de Seattle impulso posterior a la reforma de la ADUeso sería alrededor de 5.000 ADU por año.

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