Cinco razones por las que los edificios de apartamentos de cuatro pisos son buenos |

Son naturalmente económicos. A menudo son islas de accesibilidad física. Son sumamente ecológicos sin siquiera intentarlo, en parte porque son un ingrediente esencial para un vecindario verdaderamente transitable. Muchos de ellos son incluso algo lindos.

Son edificios de apartamentos de cuatro pisos y pueden ser el bloque de construcción más subestimado de una ciudad o pueblo saludable, especialmente en el noroeste del Pacífico.

Los edificios de apartamentos de cuatro pisos alcanzaron un “punto óptimo” de bajos costos y altos beneficios, según Nathan Teske, director ejecutivo de Bienestar, desarrollador de viviendas asequibles con sede en Hillsboro.

En el transecto de tipos de vivienda, un espectro que va desde casas de campo hasta rascacielos, esta piedra angular del potencial futuro crecimiento inmobiliario de la región de Cascadia se encuentra en el medio, ubicada entre la casa adosada y el “5 sobre 1”. Aquí, en el noroeste, los edificios de apartamentos de cuatro pisos casi siempre están hechos de madera; Según los códigos de construcción de EE. UU., son las estructuras más altas que un equipo de trabajadores puede construir fácilmente sin utilizar hormigón más caro, más complicado y que consume más energía.

Agregue todo esto a la escasez de mano de obra de construcción y a las reglas salariales estatales y federales superpuestas que entran en vigor con el quinto piso, y tendrá un buen caso de que cuatro es un número aún más mágico en nuestro rincón del continente que en otros lugares.

“Este es un país maderero, por lo que la gente sabe cómo construir con él”, dijo Meaghan Bullard, directora general de Jones Architecture, con sede en Portland, que ha diseñado viviendas a precio de mercado y por debajo del mercado en Astoria, Pacific City, Portland y Seattle.

Mientras Oregón en particular busca formas de acelerar la producción de viviendas en todo el estado sin permitir que los precios aumenten más, es posible que se esté dando cuenta del hecho de que eliminar las numerosas barreras regulatorias a los nuevos edificios de departamentos debería ser una parte más importante de la solución de lo que lo ha sido hasta ahora. Y si Oregón quiere empezar a construir más apartamentos, debería empezar a pensar mucho en el número cuatro.

En mi próximo artículo, exploraré cómo la construcción de edificios de apartamentos de cuatro pisos se ha vuelto ilegal en Oregón, especialmente en las áreas más ricas en empleos, infraestructura y servicios donde la gente realmente quiere vivir. Por ahora, sin embargo, repasemos brevemente las razones por las que deberíamos preocuparnos por estas estructuras de cuatro pisos: los apartamentos de cuatro pisos son asequibles para vivir, baratos de construir y físicamente accesibles; además, ahorran costes energéticos y caben en cualquier lugar.

1. Los edificios de cuatro pisos son económicos para vivir

Lamentablemente, la Encuesta Estadounidense de Vivienda no ofrece datos recientes sobre precios para el estado de Oregón. Sin embargo, recientemente realizó una encuesta para la mitad de la población del estado que se encuentra dentro del área metropolitana de Portland, y esto es lo que encontró:

Algunos de los ahorros en comparación con una vivienda unifamiliar simplemente reflejan el hecho de que la mayoría de los apartamentos son más pequeños que la mayoría de los oneplex. Pero el beneficio de tener casas de varios tamaños en el mercado debería ser obvio: permite a las personas optar por ahorrar dinero viviendo en espacios más pequeños. si quieren o si eso es lo que pueden pagar. Dicho de otra manera: legalizar los apartamentos en más lugares permite a las personas priorizar las comodidades o el precio, si eso es lo que quieren, en lugar de sólo el tamaño.

Luego está la menor diferencia de precio entre los más pequeños. edificios y los más grandes: mire la barra más a la derecha de ese gráfico. Una de las razones por las que es un poco más alto que los tres del medio es por su ubicación; El objetivo de un rascacielos es colocar muchas casas en una ubicación privilegiada. Parte refleja la edad de un edificio; Debido a que la zonificación moderna deja un llamado “medio perdido” entre los oneplex y los rascacielos, los pequeños edificios de departamentos tienden a ser más antiguos. Pero nuevamente, el gráfico anterior muestra por qué se debería permitir la existencia de edificios de departamentos de tamaño mediano. Si no es así, la gente se queda estancada en los extremos más caros.

Pero ¿por qué cuatro pisos y no sólo tres? En Oregón, los edificios de cuatro pisos tienen la altura perfecta para proyectos de viviendas asequibles por debajo del mercado. Debido a que los créditos fiscales federales que respaldan estos proyectos generalmente requieren al menos de 40 a 50 viviendas, y debido a que el quinto piso activa requisitos de salario prevaleciente estatales y federales asociados con el dinero público, cuatro pisos es probablemente la altura más común de un proyecto de viviendas por debajo del mercado en Oregon.

Si un vecindario de Oregón prohíbe los edificios de apartamentos de cuatro pisos, cualquier proyecto de vivienda asequible más pequeño competirá por dinero en efectivo con otros proyectos que no sean de apartamentos y que tengan cuatro pisos de altura, lo que hará que sea menos probable que obtenga financiación. Por lo tanto, las prohibiciones sobre edificios de apartamentos de cuatro pisos son, funcionalmente, barreras locales importantes para la vivienda asequible financiada por el estado. Es posible que una ciudad no pueda permitirse el lujo de construir sus propias viviendas asequibles, pero cualquier ciudad puede permitirse el lujo de permitir que otra persona construya edificios de apartamentos de cuatro pisos.

Por supuesto, eso no es garantía de que realmente se construyan casas, y está bien. La ley de Oregón simplemente exige que las ciudades hacer lo que puedan. De todos modos, hay buenas razones para pensar que algunas de estas casas realmente se construirán porque:

2. Los edificios de cuatro pisos son económicos de construir

Aquí hay una encuesta reciente sobre los costos de construcción nueva por altura en las 50 ciudades más grandes de los Estados Unidos, a través de Brian Potter. Tenga en cuenta que el eje vertical comienza en $135 aproximadamente, no en $0:

Fuente: Michael Eriksen y Anthony Orlando. «Rendimientos de escala en la construcción residencial: el impacto marginal de la altura del edificio». Economía inmobiliaria, 2021.

Ésta es la otra razón por la que los edificios de departamentos de cuatro pisos tienen alquileres más bajos que los rascacielos: porque poder.

Los rascacielos no existen (no pueden existir económicamente) hasta que después Los precios que la gente está dispuesta a pagar por espacios pequeños ya están por las nubes. Los edificios de cuatro pisos, por el contrario, pueden comenzar a absorber la demanda de vivienda y controlar los precios mucho antes en caso de un aumento de los alquileres.

¿Por qué los apartamentos de poca altura son más baratos de construir que los rascacielos por pie cuadrado? Porque según los códigos de construcción estadounidenses, el octavo piso generalmente requiere vigas de acero en lugar de madera. Incluso agregar un quinto piso generalmente requiere construir el primer piso con concreto. La construcción de hormigón requiere diferentes contratistas con diferentes equipos, habilidades menos comunes y plazos más largos, lo que añade costos indirectos.

Es posible que observe en el cuadro anterior que los edificios de cuatro pisos en realidad tienden a tener alrededor del 4 por ciento más más caro de construir por pie cuadrado que los edificios de tres pisos. Pero ese modesto ahorro para los edificios de tres pisos se ve compensado por otro factor importante: los costos del terreno, que podrían representar la mitad de los costos de construcción dura. Dividir eso entre cuatro pisos en lugar de tres puede ahorrar dinero en general. Dicho esto, una de las mejores cosas de una zona de apartamentos de cuatro pisos es que también da la opción de construir un edificio de tres pisos si por alguna razón es mejor.

3. Los edificios de cuatro pisos suelen tener ascensores.

Este es probablemente el culpable del pequeño aumento en los costos de construcción del cuarto piso: los $100,000 a $150,000 que cuesta incluir un ascensor. Pero aquí está la cuestión: ascensores. regla.

No es necesario leer el gran informe reciente del Centro para la Construcción en América del Norte ni este New York Times artículo de opinión para entender por qué (aunque recomiendo leer ambos). La población de Cascadia, como la del resto del mundo, está envejeciendo rápidamente. Muchos miles de habitantes de Cascadia que tienen problemas de movilidad (o simplemente, ya sabes, bolsas de supermercado) ya viven en ciudades y pueblos con muy pocos ascensores residenciales. La mayoría de las ciudades tienen algunos edificios con ascensores. Pero a medida que una proporción cada vez mayor de la población tiene más de 75 años, la competencia por viviendas en edificios con ascensores sólo va a empeorar.

Más ascensores son el antídoto. Pero debido a su elevado coste fijo, los ascensores rara vez entran en edificios de dos o tres plantas. Una ciudad que prohíbe los edificios de apartamentos de cuatro pisos también prohíbe la accesibilidad.

4. Los edificios de cuatro pisos ahorran energía

Uno de los hechos más importantes en el comportamiento ambiental es que no hay mucha diferencia en el uso de energía por persona relacionado con el transporte entre un vecindario como este:

…y uno que se parece a esto:

Pero ambos son dramáticamente más eficientes energéticamente que un vecindario como este:

Para decirlo de otra manera, lograr que una ciudad como Houston evolucione hasta convertirse en una más parecida a Frankfurt supondría una diferencia mucho mayor para el clima que lograr que una ciudad como Frankfurt evolucione hasta convertirse en una más parecida a Hong Kong.

Aquí hay otra mirada a ese fenómeno, pero esta vez solo dentro de unas pocas áreas metropolitanas de los Estados Unidos:

Cuando se trata de ofrecer a la gente alternativas al automóvil que consume mucha energía, las mayores ganancias se encuentran en la parte más a la izquierda de esos gráficos, ya que los hogares por acre van de 1 a 40. No se pueden encontrar 40 hogares por acre bruto en un vecindario de casas independientes, casas adosadas o edificios sin ascensor de dos pisos. Pero puede encontrarlo fácilmente en un vecindario con una combinación de casas independientes, casas adosadas y edificios de apartamentos de dos y cuatro pisos; en otras palabras, en el tipo de vecindario que podría arraigarse en un área dividida en zonas para edificios de apartamentos de hasta cuatro pisos.

No todo el mundo quiere vivir en ese tipo de barrio y no a todo el mundo se le debería exigir que lo haga. Pero cada vez que alguien hace elige hacerlo, ayuda a todos los demás. Reduce la contaminación del aire, mantiene los automóviles fuera de las carreteras y preserva la capacidad eléctrica. Entonces, nuevamente, deberíamos convertirlo en un opción para cualquiera que quiera vivir en ese tipo de vecindario, permitiendo edificios de departamentos de cuatro pisos en una cantidad decente de terreno en cada ciudad y pueblo.

5. Los edificios de cuatro pisos pueden caber en cualquier lugar

Aquí hay algunos edificios de cuatro pisos en Utrecht:

…y en Portland:

…y Eugenio:

…y Hillsboro:

…y Ashland:

…y Canby:

…y McMinnville:

Los edificios de cuatro pisos no se vislumbran. Son un poco más cortas que el ancho de una calle típica de Estados Unidos, incluidas las aceras. Especialmente cuando se les permite existir sin excesivos estacionamientos y garajes, estos edificios pueden…