¡A todo el mundo le encanta perderse la vivienda intermedia! ¿Qué es lo que no te gusta? Consiste en casas vecinas, a menudo atractivas, que encajan igualmente bien en Rumford, Maine y Queens, Nueva York. Los tipos de viviendas intermedias que faltan tienen carácter y personalidad. Suelen ser asequibles y antiguos.
El nuevo libro de Daniel Parolek Falta vivienda intermedia expone el concepto (que él acuñó), recopilando en un solo lugar los argumentos a favor de la falta de vivienda intermedia, muchos ejemplos y varios estudios de casos emblemáticos. Todo el libro está bellamente ilustrado y es agradable de leer, a pesar de sus amplios detalles técnicos.
Falta vivienda intermedia está dirigido a personas que saben leer una pro forma y un código de zonificación. Pero hay interés más allá de la industria de la construcción de viviendas. Varios estados y ciudades han reescrito códigos para fomentar la vivienda intermedia. El RIP de Portland se basa en gran medida en las ideas de Parolek. En Maryland, testifiqué calurosamente sobre los beneficios de la vivienda intermedia.
yo vine a Falta vivienda intermedia con vistas muy favorables a vivienda media faltante. Ahora no estoy tan seguro. El argumento de Parolek a favor de la vivienda intermedia se basa tanto en la estética y la regulación que me hace preguntarme si la vivienda intermedia merece todo el amor que actualmente está recibiendo del movimiento YIMBY.
Falta vivienda intermedia en contexto
¿Puede la vivienda media competir?
A lo largo del libro, Parolek defiende que la construcción intermedia faltante no puede competir, financieramente, ni con la construcción unifamiliar ni con la multifamiliar. Eso es bastante contrario a lo que he leído en otros lugares. En un capítulo titulado “La solución faltante para la asequibilidad de la vivienda intermedia”, Daniel Parolek y la coautora del capítulo, Karen Parolek, escriben:
Los beneficios económicos de Missing Middle Housing solo son posibles en áreas donde el terreno aún no está zonificado para edificios grandes de unidades múltiples, lo que impulsará los precios de la tierra hasta el punto que Missing Middle Housing no será económicamente viable.
(pág.56)
En la página 81, aprendemos,
Es un hecho que construir edificios más grandes, digamos un edificio de apartamentos o condominios de 125 a 150 unidades, proporciona eficiencias de costos más fáciles de identificar y a menudo mayores que construir un edificio o una serie de estos edificios de cuatro, ocho o incluso dieciséis unidades. «En general, un proyecto de 50 unidades requiere aproximadamente la misma cantidad de trabajo de desarrollo para ejecutarse que un proyecto de 150 unidades, pero los márgenes son más bajos y las tasas de capitalización/valoraciones también son generalmente más bajas», dice Curt Gunsbury, propietario de Solhem Companies.
Estas desventajas, en relación con los grandes desarrollos multifamiliares, son estructurales: hay costos fijos en terreno y proceso que deben dividirse entre todas las unidades. Los compradores tendrían que pagar mucho más, por unidad, para hacer viviendas intermedias en un lugar donde las viviendas multifamiliares densas también son viables.
Al exponer los aspectos prácticos de sus tipologías favoritas, señala Parolek,
En áreas de alto valor de propiedad, es posible que deba establecer un FAR máximo para viviendas unifamiliares que sea inferior al FAR permitido para un dúplex, de modo que la economía de un dúplex pueda competir con ellas.
(pág.103)
Hay buenas razones para permitir que los edificios de unidades múltiples sean más grandes, pero la razón de Parolek es que, libra por libra, el mercado prefiere las casas unifamiliares. Esto es terriblemente condenatorio. Implica que la falta de viviendas intermedias es asequible porque la gente no las quiere mucho.
Espero que Parolek esté equivocado, pero es posible que su experiencia muestre que sus tipologías favoritas en realidad están estancadas en el medio. La siguiente figura es un bosquejo de la frontera de posibilidades de producción, algo que quizás recuerdes de la economía universitaria. Supongamos que hay dos características principales que a la gente le gustan en la vivienda (independencia y pies cuadrados por dólar gastado) y tres formas de construir viviendas. La construcción unifamiliar es eficiente para brindar independencia, pero no tiene muchos metros cuadrados. La construcción multifamiliar, con sus economías de escala, proporciona eficientemente metros cuadrados pero con poca independencia. La carcasa intermedia que falta es más equilibrada, lo que suena genial.
Pero ¿qué pasa si estar equilibrado significa que rara vez es la mejor opción?
En el boceto anterior, las viviendas intermedias que faltan están en la “frontera” sólo durante un corto tramo, y sólo para compradores que exigen un equilibrio muy preciso entre metros cuadrados e independencia. La mayoría de los compradores estarán más contentos con las viviendas construidas utilizando alguna de las otras tecnologías. Parolek parece admitirlo con sus argumentos a favor de regulaciones destinadas a limitar la construcción unifamiliar y multifamiliar.
Parte posterior del sobre
Una ventaja declarada de omitir viviendas intermedias es que economiza terreno (en comparación con las viviendas unifamiliares), pero utiliza técnicas de construcción de bajo costo. Según los precios RS Means (para DC en 2012) que Payton Chung publicó en un útil artículo de 2014, la construcción Tipo V (como en viviendas unifamiliares y pequeñas tipologías intermedias faltantes) es un 16 por ciento más barata por pie cuadrado que la construcción Tipo III, que se usa comúnmente para construir edificios de media altura.
Inspirándome en una interesante propuesta de desarrollo en mi propio vecindario, preparé una calculadora rápida. Considere que un desarrollador está considerando un lote urbano de 15,000 pies cuadrados sin requisitos de estacionamiento. Ella puede, por derecho, construir un edificio de apartamentos de 60 unidades con unidades de un promedio de 800 pies cuadrados o subdividirlo en tres lotes y construir un cuádruple en cada uno. Según Parolek, esta sería una forma relativamente densa de falta del medio. La construcción de los cuádruples cuesta $137 por pie cuadrado; el edificio de media altura cuesta $163.
La falta del medio tiene una ventaja obvia en el costo de construcción. Pero tiene dos desventajas. En primer lugar, produce menos unidades, por lo que el impacto total del proyecto en la oferta de vivienda es mucho menor.
En segundo lugar, los costos del terreno por unidad son cinco veces mayores en la opción cuádruple, una clara desventaja. Como muestra el gráfico, el punto de equilibrio para el promotor es cuando el terreno cuesta 344.000 dólares, lo que se traduce (casualmente) en un millón de dólares por acre.
¿Dónde cuesta la tierra al menos un millón de dólares por acre? Morris Davis et al calcularon los precios de los terrenos residenciales en los EE. UU. Mapearon dos áreas metropolitanas en la siguiente figura. Por supuesto, los precios de la tierra se mantienen bajos mediante la zonificación en muchos lugares donde usos más densos exigirían precios de tierra mucho más altos. Alrededor de DC, los costos de la tierra caen por debajo de $1 millón por acre en el condado de Prince George y en áreas que están en gran medida reservadas para la zonificación unifamiliar. En el Área de la Bahía, los costos de la tierra están por debajo de $1 millón por acre sólo en el condado de Contra Costa y algunos otros códigos postales del Este de la Bahía.
A nivel nacional, por supuesto, los precios de la tierra son mucho más bajos. En muchas ciudades pequeñas, la falta de construcciones intermedias debería, si no interfieren otras barreras, ser mejor que los apartamentos de media altura, especialmente si los consumidores están dispuestos a pagar más por pie cuadrado. Sin embargo, el pesimismo de Parolek sobre la viabilidad económica de su estilo favorito me ha hecho sustancialmente menos optimista sobre su impacto potencial.
Consulte la parte 2 y la parte 3 de esta revisión en publicaciones posteriores.