Ahora totalmente financiado, el mandato de asequibilidad de Portland debería ser un modelo |

Oye, aquí tienes algo de dinero. Mientras estás en la tienda, ¿me traerías unos huevos?

Ésa es la premisa simple y eficiente detrás de la política de vivienda que acaba de aprobar la ciudad y el condado más poblados de Oregón. Aquí tienes algo de dinero. Mientras construye esos apartamentos, reserve algunos de ellos para alquilarlos a un precio inferior al del mercado.

En una votación de 3 a 2 el jueves, la Junta de Comisionados del Condado de Multnomah dio seguimiento a una votación unánime del 31 de enero del Concejo Municipal de Portland para financiar completamente este concepto en la forma del programa de viviendas inclusivas de Portland para proyectos de alquiler.

Juntas, las dos votaciones eliminarán lo que ha sido un obstáculo importante para los nuevos edificios de apartamentos en los vecindarios cercanos a Portland. En la mayor parte de la ciudad, lo que había sido un mandato con fondos insuficientes ya no lo será.

“Simplemente hace que toda nuestra ciudad sea más equitativa”, dijo el miércoles la presidenta del condado de Multnomah, Jessica Vega Pederson, residente del este de Portland que encabezó la acción del condado. «Las personas con diferentes niveles de ingresos tienen oportunidades de vivir cerca de donde están sus trabajos».

Obtienes lo que pagas

Es fácil pensar demasiado en programas de “zonificación inclusiva” como el de Portland, pero el concepto no es complicado: los nuevos edificios deben incluir viviendas con precios acordes a una combinación de diferentes ingresos.

El problema es cómo conseguir que exista una buena cantidad de edificios de apartamentos para personas de ingresos mixtos. Si se exigiera que el 30 por ciento de las viviendas de cada edificio nuevo tuvieran un precio inferior al coste de construcción, no se obtendría un edificio para ingresos mixtos; no obtendrías nada en absoluto. El treinta por ciento de cero sería cero.

Con esta ronda de cambios que entrará en vigor el 1 de marzo, Portland ha enfrentado ese problema de frente y ha encontrado una respuesta relativamente simple. Financiar completamente la brecha entre costos y precios.

No solo preguntar para los huevos; pagar para los huevos.

“Sólo obtendremos esas viviendas si los proyectos del sector privado avanzan, y sólo avanzarán si las finanzas tienen sentido”, dijo el mes pasado la comisionada de Portland, Carmen Rubio, quien dirigió la reforma a través del Ayuntamiento.

El programa de Portland en resumen: Para nuevos edificios de apartamentos de 20 o más casas, al menos el 10 por ciento debe reservarse para personas que no ganan más del 60 por ciento del ingreso medio del área metropolitana. (Actualmente, ese límite del 60 por ciento asciende a $54,180 para un hogar de dos personas, por ejemplo). Mientras tanto, los alquileres de esas casas deben limitarse a niveles que esos hogares puedan pagar. (No más de $1,250 al mes aproximadamente por una habitación de un dormitorio, por ejemplo). La restricción de precios tiene una duración de 99 años.

Luego, el gobierno compensa esa reducción de ingresos, principalmente con una reducción temporal del impuesto a la propiedad, para mantener el proyecto en números positivos.

Hay algunas otras opciones para que los nuevos edificios cumplan, como colocar viviendas por debajo del mercado en una ubicación comparable en otro lugar. Pero como esta es la única opción que está totalmente financiada en las zonas de la ciudad con alquileres más altos, se espera que sea, con diferencia, la opción más común.

Si haces el matemáticas Para calcular el costo público por vivienda, las viviendas por debajo del mercado creadas a través de viviendas inclusivas totalmente financiadas son menos costoso que una casa comparable creado por un bono de vivienda local. Probablemente esto se debe a que las viviendas asequibles se suben a un proyecto que ya estaba siendo financiado.

“Tenemos que ir donde nos digan los datos”

El programa de vivienda inclusiva de la ciudad ya había sido financiado en su totalidad durante años en la “ciudad central” de Portland, el radio de aproximadamente una milla alrededor de Pioneer Courthouse Square. Pero fuera del centro de Portland, la financiación del programa había estado estrictamente limitada por la ciudad y el condado, que deben aprobar cualquier reducción de impuestos.

El resultado de esta falta de financiación durante los últimos siete años había sido que muchos proyectos hicieron todo lo posible para evitar el programa. La proporción de viviendas nuevas en 12- a 19–Los edificios unitarios, aquellos justo por debajo del umbral del programa, se habían duplicado aproximadamente. Es probable que cientos y tal vez miles de otras viviendas no se construyeran en absoluto, en parte debido a las brechas de costos que dejó el programa sin fondos suficientes.

“Tenemos que ir a donde nos indiquen los datos”, dijo el jueves la comisionada del condado de Multnomah, Lori Stegmann, al votar a favor del programa revisado. “Mira, está funcionando en esta área., pero no está funcionando en esta área. Entonces, ¿cómo podemos ser bastante precisos y hacer estos pequeños ajustes?

Junto a Stegmann y Vega Pederson en apoyo al programa del jueves estuvo el comisionado Jesse Beason. Votaron en contra las comisionadas Sharon Meieran y Julia Brim-Edwards. Expresaron su preocupación por el costo potencial del programa en términos de ingresos perdidos, prefiriendo una versión que habría eliminado tanto el subsidio fiscal como el mandato de asequibilidad si la reducción fiscal total hubiera excedido los $60 millones en cinco años.

Los economistas tanto de la ciudad como del condado lo llamaron una posibilidad remota. Y Stegmann dijo que eso no le preocupaba en ningún caso, ya que la base más grande del impuesto a la propiedad aún terminaría en las arcas del gobierno después de que expire la exención del impuesto a la propiedad de 10 años.

“En el peor de los casos, cientos de desarrolladores se apresuran a lanzarse al mercado para construir viviendas asequibles”, dijo. «Estoy bien con eso».

Una recompensa lenta pero constante

A pesar de varias afirmaciones realizadas a lo largo de los años, el mandato de asequibilidad de Portland, que anteriormente carecía de fondos suficientes, no fue lo único que detuvo la construcción de viviendas en la ciudad. Y la financiación total del programa, que comienza el 1 de marzo pero estará disponible retroactivamente para proyectos que ya están en progreso, no conducirá a un repunte inmediato en la construcción de departamentos.

Después de todo, La población de la ciudad ha estado disminuyendo desde hace algunos años.. El lado positivo de esto es que las tasas de desocupación son por encima del 5 por cientodejando a los propietarios con poco poder para subir los precios. Los alquileres en Portland propiamente dichos, para variar, han sido más o menos estable desde 2020.

Hasta que el crecimiento de la población local se recupere nuevamente, esta forma de financiar el programa (a través de exenciones temporales del impuesto a la propiedad en nuevos edificios) no le costará al gobierno casi nada. Y cuando El crecimiento demográfico en algún momento vuelve a recuperarse, financiando por completo la El programa de vivienda inclusiva debería ayudar a Portland a evitar quedarse atrás en la construcción de viviendas. Esto, a su vez, debería ayudar a evitar una tasa de desocupación bajísima seguida de una crisis de aumento de los alquileres. Eso es lo que pasó Portland de 2010 a 2017.

Y, gracias a la financiación pública, el programa también garantizará que los nuevos edificios en zonas ricas en oportunidades sean de ingresos mixtos desde el primer día.

El programa de Portland todavía tiene fallas. Por un lado, estos cambios no arreglan la fórmula para los edificios de condominios de 20 o más viviendas, que prácticamente desaparecieron de Portland después del lanzamiento del programa y ahora tendrán aún más dificultades para competir con los proyectos de apartamentos. Es probable que el programa siga sin contar con fondos suficientes en un puñado de vecindarios de precio medio como Woodstock y St.. Juanes; en otros barrios de precio medio como Montavilla, es posible que en realidad haya un exceso de financiación.

Pero la ciudad y el condado también acordaron revisar el programa nuevamente en 2027. Esa es otra característica importante de un programa de vivienda inclusiva funcional. INecesita una calibración periódica a medida que cambian las condiciones económicas.

La zonificación inclusiva, incluso cuando esté totalmente financiada, probablemente no sea una buena opción para todas las ciudades. Incluso en el mejor de los casos, es demasiado complicado. Pero las ciudades que quieran tales programas deberían mirar a Portland y al condado de Multnomah, especialmente si resulta que la próxima ola de construcción de viviendas privadas en Portland incluyes un aumento en la producción de viviendas nuevas por debajo del mercado.